成都楼市:买房要不要买小区车位?先看看内行分析!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精彩提问：

提问：成哥好，刚入手了一套金牛区的三居，原业主有个车位。这边配套也不错，生活氛围浓。自然车位根本不够用，突然想专门做炒车位的生意，小赚几笔，就等着有人出售，我即可下手，坐等升值，可否？

回答：所有的价格波动，都源于供求关系。如果你是刚需，就应该果断入手；如果想投资，还是把车位留给别人吧。

你说的车位紧张问题在北京各个小区很常见，有八成的有车业主认为停车难。很多所谓的高端小区，甚至车位比车都贵。

其实有些原因你未必知道。开发商是非常不愿意在车位上投入的，但是按照规划指标中的车位配比，开发商不得不建设车位。这就从源头导致车位一直都是规划的下线。

随着车位越来越稀缺，车位的价格也确实在攀升。但是毕竟这只是一个停车的地方，只有少数区域存在车位的科技树，在大部分小区，业主可以租或其他代替方式。需求有，但无法支撑足够的成交量，业主望而却步。

提问：成哥你好，四川小县城人，可以大学生落户，目前手头有40~50w，不考虑短期入住，比较在乎长期的发展和周边环境，有什么好的盘推荐吗？如果买二手房后再出租，南湖这边有推荐的二手房吗？

回答：南湖的定位是居住区，目前板块成熟，自住是挺不错的，但目前的价格已高未来回报率不如低价区刚需盘。小户型适合暂时过渡自住，投资角度不建议买小户型。占房票，涨幅被限制。

提问：成哥，我目前单身，现有全成都的通票，绿城 川发 天府公馆 这几个资金足够，从投资角度来看的话，选哪个合适呢？

回答：投资角度川发短期较具潜力，因为价格剪刀差明显，但是这也具有不确定因素，难度很大，要考虑可行性。也可以把天府公馆放在首位，大盘，价格便宜，而且价格剪刀差比较理想，板块土地价格推的比较高，后续的上升趋势也很明显。

提问：成哥你好，刚需买房老破小能买吗？由于预算不够可以考虑老破小吗？

回答：还是不建议买，尤其是刚需首套。

老破小的劣势：

1、 居住舒适度不高。老破小基本房龄在十五年以上，周围环境破旧，设施老化，大多无居住舒适度可言。

2、 升值空间小，由于房龄过高，折损率增加，房价的上升空间变小。老破小和周边的次新房比起来，租金上涨空间也很有限。

3、 转手难度高。二手老破小，你现在住舒适度都不高，何况以后再转手。而且很多房龄超过20年以后，银行不给予抵押贷款，只能一次性购买，无疑又加大了置换的难度。

4、有的老破小，除了教育资源还算优势，其他的优势基本已经逐步弱化了。

提问：成哥好，人才公寓是不是要求申请人无成都住房？家庭小于等于1套房？后续应该没有什么风险吧？

回答：人才公寓的条件一直在变化，从人居锦城峰荟来看，要求是最初：1：研究生以上的认定人才。2，成都无房。 3具有锦江区社保和单位。 后来放宽条件：2，具有本科及以上学历且符合成都市商品住房限购政策要求的购房人。 这个条件因每个楼盘而异，只能根据每个楼盘的要求来确定。正常购买，没什么风险。

提问:成哥你好！请问成都像伊泰天骄和绿地锦天府这种改善型的小区,靠近二环高架漏洞，是不是要比刚需型的小区更折价？ 和不靠高架的同等楼层户型的房子相比，中间楼层和高楼层折价多少可以买入?谢谢！

回答：高架对房价的影响没那么大。除非是紧紧挨着，正对着。只要稍微避开一点影响就会小很多。靠着高架也不是不能卖，折价即可。靠近高价折价5%。

提问：成哥好！请问和光屿湖的5-9-10具体不好在哪里呢？

回答：

1，东边组团商业比较混杂，所以尽可能考虑西边组团。

2，西边组团5号楼临杭州西路十字路口。

3，东边组团的11号楼前后景观和视野不错，所以能掩盖一定混杂商业的不足，而10号和9号的视野必11号楼要差，临路近。

提问：成哥你好！请问您对犀浦这个板块如何看，刚需比较集中，附近大学、地铁两条，TOD， 龙湖也进来了，商业也不错 ，在犀浦上班这个区域的房子能买吗?

回答：犀浦板块是在西门有刚性需求的不错的居住区域，之前有万科玖西堂，那是非常理想的选择，溢价空间比较大，即便是有维权也不影响它的投资品相。

提问：你好啊，成哥，不是复顶，但是是顶层29楼，比28楼更加有优势吗？在投资来看？价格还不知道，准备是自己住的

回答：29楼高度差不多了，关键看小区本身是什么段位。 越好的小区，视野越好的顶楼，品质越好的楼栋，顶楼折价越低甚至溢价。 具体标的具体分析，最终看卖价。

提问：成哥好，请问普通资格报名一般会被锁定多久?是不是一个楼盘没摇中马上就可以报名下一个?如果摇中了复核选房接下来要多久?

回答：一般锁15-20天左右， 每个盘都不一样,只有上一个盘选房结束后才能参加下一个盘。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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