当“超级网红盘”开始促销,深圳的豪宅还会坚挺多久?
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在深圳，万物皆可“卷”。
不仅核酸检测贴纸能卷上热搜，就连动辄千万的豪宅也能分分钟卷成“日光”。
在国家“房住不炒”的政策影响下，即便是顶着深圳“最强网红盘”头衔的华润城，在打新热潮遇冷之后，竟也惨遭“滑铁卢”。
2021年12月，华润城润玺二期开盘当天，剩余200套房源未售完。
这是华润城项目入市6年以来，排名前列次没有在开盘当天清盘。
同时，针对二期未卖出的部分120平房源，项目还启动了“全民营销”政策：凡推荐新客户认购成功，签约并网签备案，皆享有5000元/套税前奖励。
一时间，铺天盖地的新闻热议席卷各大地产头条：
“万人打新”变“花钱拉人”，深圳炒房客凉了
当“超级网红盘开始促销”，楼市降温再继续
深圳“最强网红盘遇冷”，深圳豪宅的宿命转介、打折、降价
......
距离华润城润玺一期的“万人抢房”事件仅过去一年多时间，如今在一系列调控政策出台之后，网红盘也难逃冷市。
在深圳，无人不识“华润城”。
作为华润在深圳城市更新项目中较大的旧改项目，华润城是继“央行930”新政后推出的排名前列纯住宅新盘。
从项目入市以来，秒光就是它的常态。
2014年，华润城一期（润府）项目开盘均价4.75万/平。共400套房源，开盘3小时全部售罄！
随即的加推，虽然均价抬到了5万，但也不妨碍“日光”神话再次发生，依然3小时售罄 。
2018年，华润城真正跃入“网红盘”行列。
当时华润城的备案价是8.5万，而周围的二手房已经涨到了12万，巨大差价瞬间燃爆投资客的热情。
就这样，在“认筹200万”的情况下，三期推出的741套住宅和之后加推的555套住宅分别有6776人和4006人报名。
放眼全国，论市场反应、资金腾挪、跟风趋势，深圳首当其冲。
当华润城抛出多达500万的套利空间，无论是购房者还是投资者，谁能拒绝这块肥肉？
2020年，华润城四期“润玺”新品入市，项目均价13.2万。彼时，华润府二手房均价在18万以上，一二手价差4-5万。
这意味着，按新盘最小100平户型计算，买到即赚500万！
华润城润玺一期共推出1171套房源，最终获得有效登记客户9687批，冻结资金高达339.05亿元。开盘仅仅13小时全部售罄，收金196亿！
“深圳千万豪宅遭万人疯抢”，将华润城再一次推上了风口浪尖。
当时，有媒体曝出华润城是“众筹打新”甚至是“代持炒房”。
现在来看，9000多个有效登记客户，清一色符合“无房优先”的购买资格，被叫停也实属正常。
后经深圳中介协会调查，发现华润城确实存在多个“代持”买房人。
2021年1月22日，深圳市住建局发文称，对华润城润玺一期12名涉嫌违规申购商品住房人员进行处理，暂停相关人员在深圳市网签和公积金贷款资格等。
在深圳楼市，“打新”显然已经不是新鲜事。通宵排队，摇号买房，对深圳人来说更是习以为常。
但我们回归到产品本身，华润城的热销，除了二手房倒挂，其地理位置、配套资源和教育资源等也都能达到水平线之上。
作为广东省较大的旧改项目，华润城体量达280万平方米。整体规划集住宅、公寓、商业、写字楼、酒店、人文剧场、教育配套于一身。
目前润玺二期周边配套已经非常成熟。
2021年，在监管政策层层加码的环境下，房地产持续降温，叠加“三道红线”政策推进，二手房价格回落。
即便如此，深圳华润城仍以200.5亿元位列销售金额榜榜首，也是今年少有超200亿的项目。
抛开市场，华润城作为城市更新业务的IP级作品，走红的确也是深圳人的“心之所向”。
市场遇冷，去化不良。做不到“日光”很正常，开盘去化80%，也算优秀。
可很显然，华润城这一次急了。以至于后面出现了“全民营销”这样的迷之操作。
一个套均总价千万的豪宅，一平方13万，奖励金5000/套。确定是全民营销，不是打发要饭的吗？
相比之下，福田罗湖的转介项目佣金随便一套十万起步，同定位的富通九曜公馆转介点数1.5-2%不等，一套几十万佣金。
只能说，华润城这次事办得不太聪明。
不仅拉低了观众预期，让曾经买了房的老业主觉得掉价。
想想能买上千万豪宅的客户都是什么人？为了5000块钱的佣金骗朋友买房子的事估计也只有“炒房客”能得做出来。
润玺二期进入“冷静期”，主要还是是政策环境和产品本身两方面的原因。
政策层面：住建局重拳出击，治理“代持打新”
2021年1月22日，深圳市住建局发文，对华润城润玺一期12名涉嫌违规申购商品住房人员进行处理，暂停相关人员在深圳市网签和公积金贷款资格等。
深圳中介协会调查发现，部分业主（联合）将房源报价大幅抬高，以期通过“高评高贷”高位套现，多个利益方组成的机构化炒房团队利益链，正助推楼市“虚火”。
此后，深圳楼市一直趋向健康发展。
打新难度提高、购房者被分流、二手房参考价出台等，让购房者重新回归理性。
产品层面：噪音大、交房完，价值与价格背道而驰
据了解，润玺二期项目紧邻沙河西路，车流噪音大；而且新社区花园面积小，活动空间更是比不上之前，居住的舒适度不高。
户型方面，120平做了三房，对比润玺二期100平的三房和润府一期的89平三房，性价比着实不高。
外加上二期2025年交房，而更便宜的前海9.2万新盘在路上。购房者当然不着急。
对政策威力有充分认知的深圳购房者向来识时务。
市场下行、成交遇冷。从认筹人数降低、弃选率增加、去化率降低、佣金点数增加等种种迹象看来，未来的冷静期只会更长。
人们的预期变了，对深圳继续坚挺上行的市场信心产生了动摇。
同时，深圳过高的房价已经与实际购买力脱节，投机被套牢，刚需买不动，局面难堪。
目前，疫情之下，深圳部分售楼处需要48小时核酸报告才能看房，看房的积极热情并不高。预计春节期间销售形势不容乐观。
从购房者“追涨不追跌”的传统心态来看，狂热之后深圳楼市“小阳春”存在很大的不确定性，市场冷静期可能还会更长。
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