上海楼市:远郊房都是坑?内行回复,注意这几点,照样亏不了!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，请问您对省会城市远郊盘，怎么看？远郊房能买吗？

回答：买远郊，要地铁和人口导入并重，才值得投资。很多远郊只是画饼，没有大的基建和配套投入的远郊普通人难以入住，投资更要远离。实际上，从许多城市的过往数据来看，大量的远郊区域新盘都面临着出租难、二手房卖不出高价的尴尬境地。即使是比较稀缺的别墅产品，升值潜力也不见得高。一方面是主城房价节节攀升，另一方面则是远郊楼盘溢价艰难。

对于资金充裕，又想通过购置房产完成资产保值的人来说，尽量选择地段相对核心的项目，优选中心、或是选择能承载刚需外溢的近郊，以租养贷最为稳妥，即便以后要转让也不担心没人接盘。

而对于资金不充裕又有部分资金想要投资的人来说，只能说慎入，多比较，宁可持币观望一段时间。

买远郊盘要注意以下几点：

1、大于25公里上班距离的郊区要慎重，三四线城市别买，越近大城市市中心、核心区的土地价值越高，房子本身的价值并不高，买房子更多是买土地价值，周边没配套的房会慢慢出现衰竭迹象；

2、不要问城市中心的土著买哪里的房，土著有市中心情结，他们不缺房子也不懂郊区，他们的眼睛从来不看郊区，他们除了给你打击，不会有什么有价值的建议。

2、政府有规划的郊区可以考虑，规划里要有地铁，有学区，有商业，一般规划新区交通等环境设施都优于老城区，加上配套陆续出台，未来可期，可以考虑，否则谨慎！

总之，对于购买远郊盘而言，购房者首先要有充分的计划和心理准备，做好长期持有的打算；

另一方面则可以考虑更多地以自住为主，将远郊盘的规划与自己未来的生活、工作情况相结合来看，避免“错买”！

提问：成哥好，上海大虹桥地区的新盘，瑞安蟠龙，中核锦悦府，置地虹庐湾，哪个更具有投资价值升值空间大？谢谢！

回答：升值潜力来看：瑞安蟠龙>中核锦悦府>置地虹庐湾

瑞安地块，更近虹桥商务区。且近地铁，品牌开发商，主流户型。

另外瑞安搞整片开发，旧镇改造，很有经验，将有大量商业配套，生活便利。升值性最强。

中核锦悦府区位优势是较大卖点，距离国家会展中心商圈较近，且距离多条地铁线较近。配套商业在建，未来有望引入较多公司。小区周边产业导入进行中，潜力较大。价格也是非常有竞争力的，可以作为第二考虑。具体的房源信息详见内部分享！

提问：成哥好，我们目前是刚需换房，原来房子是2006年房龄康桥板块的城中花园。我无意中在11月高了个小区的高价位然后在12月中旬被买了。原本没想这么快的，现在却全部提上了进程。我们置换主要是想改善居住环境，同时可以做到保值换房龄新一些的房子。这次更换以后应该是长期目标，短期不会再做置换。

回答：现在建议尽快上车，上海横盘已久，现在是行情正当时，时不我待。建议你以二手次新为主，提前布局二手市场，康桥板块就很不错，未来不仅有高端产业，能吸纳周边的产业客，高端人士的购买力。未来18号线和21号线也能进一步提升区域的交通。

提问：成哥好！坐标上海，首套宝山次新，计划还清贷款后赠予父母。二套自住兼投资，150首付，考虑外环内的300普宅，可贷五成。要求两房（估计60*5），近地铁，有学区较好，房龄不老于97/98。目前唐镇上班，张江，金桥，漕河泾也是潜在工作地。请问有哪些板块或楼盘推荐？什么时候入手为宜？计划是用自住眼光买，会先出租，希望租售比好点？

回答：外环内300万买两房有点难，基本只能买2000年以前的老房子或者2000年左右的老大楼。这种产品投资属性不是很好，不管是涨幅还是流动性都很差，所以不应该做排名前列选择。如果一定要买的话，建议考虑几个区域，金杨新村的老一点的房子，优势是配套好，三林、御桥、康桥、孙桥一带也是不错的选择，还有闵行的鲁汇，松江的泗泾、青浦的徐泾北城。可以预算再加上一点，弄到总价400万左右，选择面会宽裕许多。如果你是担心首付比例问题，所以要压在普宅线上，那大可不必，有些方法可以规避的，具体详见内部分享！

提问：成哥好，请问刚需自住300万-400万之间上海宝山顾村板块可以考虑吗，看2035规划宝山也会成为上海市级四大副中心之一。或者有没有其他推荐投资的板块？顾村板块目前考虑顾村公园周边如保利叶语，文宝苑，采菊苑这些盘，每个小区的楼龄不太一样，在这些小区附近近地铁，学校，医院，超市，感觉配套齐全。作为上车房，是否值得购买该板块，并且考虑日后如果换房，是否好出手？

回答：宝山顾村只有自住属性，不太可能成为真正意义上的市中心，上海发展北侧不是主攻方向。你说的这些小区自住倒是不错，如果你在7号线沿线上班的话，可以考虑。不过400万在大虹桥辐射区也有不错的选择，升值性更好一点，细节需要结合你的通勤等因素来考虑的。

提问：成哥好，目前苏北城市，子弹120，入南京或者杭州哪个城市的哪个版块比较好？新房子还是二手房？南京的话浦口还是其他？

回答：子弹120优选上海 次选杭州和南京 长三角的看大永远是上海，这一点不会改变。趁现在还是横盘期，先上车。 只看南京，浦口江北新区、江宁岔路口 百家湖 将军大道 九龙湖都没问题。

提问：成哥好，为什么北上广的老破小可以买，二三线的老破小不建议买？

回答：二三四线城市的原始人口并不是很多，老城区范围不大，有非常多的资源和空地用来开发新区，因此转移损失很小，随着城市重心转移，「老市中心」有可能长时间衰落。

这种情况下，市中心老破小的市场需求会越来越少。而一线城市在十几年前就已经容纳了一两千万人口，北京四环内一半的住宅都是老公房，这种历史因素加上大量人口产业的沉默成本，城市很难对内环线大规模改造重心转移也是一个漫长的过程，市中心老公房有大量需求，加上适合上车群体购买，这才有了一线城市的老破小流派。

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