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一、项目基础概况

项目位置：汉阳大道与十升路交汇处，4号线十里铺站旁，二环内王家湾成熟板块

开发商：本土国企天创，自持物业泽创物业

一期参数：容积率 2.0、绿化率 30%-35%，5栋 11/17/26 层纯板楼，总户数335 户，人车分流，车位 1:1.08

物业费：3元/㎡/月，2027年底毛坯交付

二、户型&得房率核心解析（全户型使用率明细）

项目最大卖点：准四代住宅，户户2梯2户专梯私厅，独立电梯前室全赠送，得房率102%-112%，近乎零公摊，6个飘窗全赠送、南北双阳台半赠送，同等建面比周边楼盘多出 10-15㎡实用面积。

最近加推的2期(11号楼），本人亲自测得124平得房率为97%，开发商宣称101%（略有出入），需要其它户型真实得房率私信我。

·格局：4 房布局，通透南北对流，次卧均可做儿童房/ 书房

·优势：一步到位四房，不用后期置换，兼顾居家 + 办公，高层视野可看墨水湖

价格参考

剩余房源参考（注：备案数据要晚于售楼部销控,具体以售楼部销控为主）

三、配套实测直线距离（精准数据，自住参考）

（一）交通配套

1.地铁：4 号线十里铺站A 口，步行约50 米；12号线同站换乘（2026年通车），1 站直达3 号线王家湾站，三地铁串联汉口、武昌、光谷；

2.自驾：出门即汉阳大道，500 米上二环线，规划江汉九桥，过江到汉口通勤更快捷；

3.公交：楼下十升路公交站，100 米内多条线路直达钟家村、汉口古田。

（二）商业配套（步行实测）

1.十升路美食街：小区楼下 0 距离，生鲜超市、餐饮、药店、银行全覆盖；

2.汉商 21 世纪购物中心：直线730 米，步行约10分钟；

3.摩尔城 / 人信汇/ 京东MALL：直线1.5km，骑行5 分钟，自驾3 分钟；

4.社区自带底商，日常买菜、便利店无需远行，成熟烟火气。

（三）医疗配套

武汉市第五医院西院（公立三甲）：直线150-260米，步行3分钟，老人日常体检、急诊就医极度方便。

（四）生态休闲

2Km内有和龙阳湖公园，饭后散步、骑行、遛娃首选；双公园环绕。

配套优缺点

✅ 优势：二环内成熟老城，无空地等待兑现，地铁、医院、商超全部现成； ❌ 不足：大型集中商场和公园步行略远，依赖骑行/自驾；主干道低层轻微车流噪音。

四、学区对口详细解析（划片规则+普高率）

1. 当前既定划片（交付后以当年教育局公告为准）

·小学：十里铺小学，现已启动改扩建，2026 年秋季升级为玫瑰园第二小学，引入玫瑰园本部师资、硬件升级，属于片区重点改造公办小学；

·初中：七里中学，现有普高率约 40%，片区第四梯队公办初中（较差）；

2. 教育升级利好（官方规划）

七里中学官宣将与武汉第三寄宿中学（汉阳顶尖名校）联合办学，打造三寄宿七里校区，师资、教学体系同步升级，未来普高率有望大幅提升，但办学落地、划片调整存在时间周期，短期学区较差。

五、小区内部品质深度细节

1. 外立面 & 楼栋规划

·公建化流线弧形外立面，大面积 Low-E 玻璃幕墙，颜值对标改善盘；

·全部楼栋 6 米挑高精装入户大堂，一楼全架空，打造室内活动空间；

·11 层洋房、17 层小高层、26 层高层高低配，2.0 超低容积率，二环内稀缺，楼栋间距充足，无压抑感。

2. 园林 & 会所配置

1.三重五境度假式园林，水景、景观树、休闲步道全覆盖；

2.约 1500㎡全龄泛会所：恒温健身区、琥珀私宴酒廊、亲子书坊、童趣乐园、老年休闲区；

3.60 米宽幅大门，冰裂纹陶板材质，隐奢归家动线。

3. 社区管理标准

·完全人车分流，地面无车辆通行，老人小孩活动安全；

·自持物业 24 小时管家服务，全园区监控、人脸识别门禁；

·车位配比 1:1.08，335 户配360 个地下车位，后期停车无压力。

4. 品质短板

1.小区体量偏小，仅 335 户，大型社区配套较少；（后期二期会与一期打通）

2.毛坯交付，无精装标准，装修成本需自行承担；

3.物业费3元/㎡，对比周边刚需盘略高。

六、楼盘综合优劣势总结

核心优势

1.地段稀缺：二环内王家湾核心，双地铁口，成熟配套全部兑现；(王家湾核心区，目前唯一在售低密楼盘）；

2.产品碾压：同片区唯一102%-112% 超高得房率，户户私梯入户，四代住宅设计；

3.低密舒适：容积率 2.0，小高层+洋房组合，居住密度远低于周边高密度高层；

4.生活便利：三甲医院咫尺距离，墨水湖公园、成熟商业环绕；

5.保值稳定：主城二环地铁盘，流通性强，刚需、改善、均可入手。

明显短板

1.初中现阶段普高率较差，名校联合办学存在不确定性；

2.临汉阳大道、十升路，低楼层存在噪音；

3.毛坯交付，装修周期长、成本高。

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