上海楼市:张江,前滩已经兑现涨幅,为何虹桥还在原地踏步?

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，感觉虹桥，张江，前滩，其中两个已经兑现涨幅了，前滩今年30%，张江更是一房难求，就虹桥还是原地踏步（同样仁恒，东郊比西郊贵一万，徐泾房价被华漕超过)，您怎么看这个现象，仍然坚持看好虹桥吗？另外这个月南翔徐泾前后脚土地拍卖，徐泾很好的位置，地价居然比南翔还低，这应该是开发商用资金投票的结果，是不是能说明问题？

回答：前滩上涨，是因为新房限价放松了，17-18年限价8万5，今年东方惠礼放松至9万多，三湘放松到12万。不能以限价放松来衡量市场涨幅，应该以二手房价格为准。

虹桥近几年，新房限价没意义，本就是市场价，所以看似新房没涨。当然，郊区大部分的限价都没意义，只有市中心部分楼盘存在价差。

张江是新房供应极少。以供应产业用地为主，少量的住宅用地也是建租赁房的。所以，张江的次新二手房，具有很强稀缺性。关注这一机会。

徐汇、华漕、南翔，都是外环外的，距市中心距离差不多，具体地块与项目的价格，不宜指代整个板块，具体项目需要具体分析，更微观层面上的差异。唐镇的新房与徐泾的新房，近三年价格是横盘状态。

至于说仁恒东郊价格高于仁恒西郊，也只能反映两个板块的价差现状，不代表十年后，仍有如此价差。另外，由于张江新房供应缺货，所以唐镇的供应其实相当程度上满足了张江工作群体，这其中存在替代效应。

我继续看好虹桥近商务区与近地铁的板块。具体回报率高的板块，详见内部分享！

提问：成哥好，上海首套，预算400以内。目前张江工作。目前看了金桥的96年左右的老公房，两房大概300左右，近五连路地铁站，走路15分钟以内。还看了康桥板块，商品房，12年左右房龄，电梯商品房，315左右。请问这两个板块如何选择？目前打算自住，同时考虑下升值空间。或者是否有其他推荐？较好是两房。

回答：上海是先进城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的。上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响，今年的时机可以买，更有利于抄底。

我的建议是：

1、刚需一定要住得舒服，太老的房子尽量不买。

2、刚需现在就买吧，不要太在意什么时机，目前市场有大量笋盘。

3、传统的居住区，400万以内适合居住而且涨幅不错的，松江九亭、嘉定江桥、青浦徐泾、宝山大场、闵行马桥、鲁汇、浦东康桥。

所以相比我更建议你买康桥12年左右房龄的电梯商品房。

提问：成哥好，能推荐几个典型的租售比较高的板块吗？老公房也没问题的！

回答：内环内的不带学区的老破小租售比较高，但是不值得投资，因为涨幅少。相对来说，租售比较高的是配套成熟，中环附近的社区，租金和出租率都比较高。具体更多价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥好，请问闵行颛桥板块如何？靠近紫竹开发区（区域CBD） 周边人口集中，近期也有土地储备和动迁改善界面规划，符合被城市包围的郊区的定位。您觉得如何？比起大虹桥板块的华漕如何？

回答：我觉得比起华漕板块来说还是差一点的，它的地理区位偏居一隅，周边的辐射也不算很强。本身能级规划还差很多。关键是距离他最近的副中心也是莘庄，也没有太多辐射溢出。闵行区的发展中心明显在华漕那边，引入了很多学区。我建议如果有预算的话，继续考虑华漕南虹桥

提问：成哥好，我现在在纠结一个问题,是否在拿到产证后,套现上海前滩小两房,赚差价约400万。想贴点钱往传统市中心找房子长期持有作资产保值配置。

回答：你这种操作思维，是比较注重眼前获利，想要收割掉，才安心。如果你买房被套住了，那也就不想着卖了。这就是典型的炒股心态。而且是散户思维定势！是否卖前滩、换成市中心，要看你想持有多久？ 不同区位的房子的升值性强弱不一。前滩，作为新兴商务生活综合区，长线看升值性会跑赢上海大势，而且还会超过传统市中心的多数房子。如果觉得此房总值偏小，手中有几百万甚至更多的余钱，且没有房票了，为了让房票发挥较大价值，那是可以考虑卖出的，拿到产证后卖，然后换成高总价的房子。由于新盘频出，人气炒得很旺，前滩的市场价，比如二手房价，确实短线有略略高估的嫌疑。这不足以构成你卖此房的理由。

提问：成哥好，请问共有产权房能买吗？有三分之一面积不能上产证，对比完全产权单价折价30%，谢谢！

回答：共有产权房看上去很美，只需出一少半的钱就能据为己有，但是购房者却是以放弃产权为代价的，没有完全的产权，上市交易需征得国家同意，且未满5年不允许转让房屋产权份额。除非一套房住一辈子，否则等于丧失了房子的流通性。而且共有产权房位置和质量以及小区配置整体都低于普通商品房。除了便宜没啥优点，建议别碰！

提问：成哥好，请问一梯两户和两梯四户哪种好，为什么都说不要买“2梯4户”的房子？

回答：一梯两户更好

1、“2梯4户”的房子通常会出现“边户”和“中间户”的选择，但是“边户”一般会价格更高。这是因为“中间户”被夹在里面，很少能够做到南北通透，采光通风都会受到影响。

2、“2梯4户”的房子楼层一般都比较高，所以人流量也就大一些，一层住着4户人家，那么住在中间的就比较难受了，噪音污染比较大，人来人往，住得很不隐秘。

3、一梯两户虽然只有一台电梯，但同从20楼等电梯的话，一梯两户的时间却会比两梯四户更快，最长的差距时长可以达到5分钟。住的低还能走楼梯下去，高层就非常浪费时间了。

4、在住户、层数相同的情况下，2梯4户的公摊肯定是大于1梯4户的。这直接影响你的购房款和物业费。这一点尤其体现在了单价七八万的一线大城市。

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