特别对话叶世源:万物梁行的“吸引力”法则

万物梁行CEO叶世源在RICS2021年中国峰会上致辞

作者丨王迪  

出品丨焦点财经

前脚签约北京生物，后脚万物梁行又与中国特种飞行器研发中心达成了战略合作。一个拥有全球排名前列新冠灭活疫苗生产商做背书，是世界500强国药集团旗下实验室；另一个，则标注全国中部区域通航枢纽，是武汉排名前列航空产业链聚合体。

在万物云分拆上市的当口，作为万物云旗下商写物业服务的子品牌，万物梁行的扩围步履匆匆。只不过，这仅仅是其服务边界的“冰山一角”。

由万物云与戴德梁行合资成立的两年中，万物梁行CEO叶世源带领万物梁行尝试了各种领域，羽翼渐丰。从地产商、TMT、金融、生物医疗，再到高端制造业，阿里、腾讯、美团、京东、小米、荣耀、拜耳、隆基股份、华大基因等行业巨头尽数融入万物梁行的服务版图。

在这张庞大的服务“吸引力”网中，市值超百亿元的企业客户已有20家，还包揽了超过50家的头部互联网科技企业和独角兽企业。

作为资本市场的新宠，一边物企纷纷上市拥抱高市值，物业公司赴港IPO堵成“堰塞湖”，一边疾风骤雨式的收并购在资本寒冬之时不断上演“卖身救父”的戏码。在物业一阵阵炮火声中，纵列成截然不同的物企阵型：上市物企“大鱼”吃“小鱼”，换股做大之后谋上市。

万物梁行CEO叶世源在接受焦点财经特别专访时表示，万物梁行的业务增长基本上来自市场拓展，并没有依靠多少收并购，但是不排除将来会做收并购。在他看来，收并购较大的意义不单单是扩展规模，而是更好地服务、回报客户，为自身补充能量。

“新兴行业创造了很多非同类的业务需求，收并购异类物业管理公司，可以增强物业管理公司的专业能力，以此强强联合，服务新兴行业客户，共同进入一个新赛道。”

与叶世源的对话，恰好在分拆万物云上市消息公布的一周后。这场出其不意的“冬天”上市被业内看做提振市场。另据万物云CEO朱保全此前透露，未来包括万物梁行在内的所有板块都可能上市。

叶世源认为，上市并不只是看时机什么时候好，更重要的是公司是否有足够能力服务好客户，整个万物云包括万物梁行都是围绕如何给客户创造更大价值的维度去考虑。

摆在万物梁行面前的似乎是一片蓝海。据叶世源预测，在未来万亿级物业市场规模之中，因为商业地产进入存量时代，IFM拥有巨大的市场潜力，而万物梁行会将更多资源投入这一赛道。

万物梁行CEO叶世源

跨国“联姻”

在过去十年，万科一直在思考如何能实现万科物业在甲A写字楼上标注“向全球招租”，万物梁行的成立一度被视为万科商写物业的加速度。

在叶世源看来，万物梁行区别于其他物业公司的优势是中西合璧，万物梁行一方面继承了世界五大行之一戴德梁行的全球视野以及国际标准体系，另一方面也传承了万物云深耕中国市场的强大网络覆盖优势、高效的响应能力，以及出色交付的能力。

2019年12月12日，万科物业与戴德梁行成立合资公司正式成立并对外官宣，目标是打造商业物业及设施管理龙头服务商，签约现场，郁亮等大咖云集。次年1月，公司正式投入运营。

这场被叶世源称为名企与豪门跨国“婚姻”的有趣结合，创新合作模式的同时，也引发业内遐想。

叶世源曾如此形容：“现场像是一场婚宴，那是人生中最紧张的一个状态。”

2018年7月，万科物业入股戴德梁行，成为后者的基石投资者，同年8月2日，戴德梁行在美国纽交所成功上市，万科物业持有4.9%的股份成为第四大战略股东。4天后，双方就大中华地区商业物业管理与设施管理领域业务整合达成共识。10月，万科物业对外公布“住宅商企 两翼齐飞”战略，推出“万物商企”子品牌。

叶世源似乎是万物梁行再合适不过的负责人。土生土长的香港人，1991年从加拿大归国后，就职于香港湾仔君悦酒店；2001年在北京加入戴德梁行；合资公司成立前，叶世源任职戴德梁行大中华区资产服务部主管及董事总经理，在内地工作和生活20多年，拥有成熟的国际化商业经验，又与内地语言、文化相通，“中西合璧"的融合在他身上充分体现。

“外资公司的IFM服务采取了高度严格的管控模式，合同都是全球的。而万物梁行是目前排名前列把PM和IFM领域整合在一起的中外合资公司，在企业客户IFM服务端，我们有别于外资公司，在大中华区具有独立自主并且灵活的发展特性，相对于国内的物业公司，我们又具备了国际视野和国际服务标准，这是我们少有的优势。”

叶世源所强调的优势还体现在万物梁行强大的资源禀赋。

戴德梁行能提供商业资产“投-融-管-退”全生命周期专业服务；而万物云旗下不仅涵盖社区、商写、城市三大“空间”服务，还有“科技”和“成长”业务板块。除了开发和物业之外，万科集团的业务已延伸到了商业、租赁住宅、冷链物流、旅游度假、教育、养老等领域。作为合资公司，万物梁行能够整合链接这些股东方资源，为客户提供PFM全场景、全生命周期的综合服务解决方案。

事实上，两家公司合并是个大工程，合并后的员工人数超过两万人，且两家公司的机制、人才和文化都存在差异。

回想两年之路，叶世源表示，业务融合是否成功，较佳的证明是公司业绩。

他认为，文化的融合不是一方完全兼并另一方，而是生成一种新的文化，它包括行为规范、价值观等。对于万物梁行较好的融合方式是并肩作战赢得胜利。

据叶世源回忆，最令他印象深刻的是，公司正式运行刚一个月，国内爆发新冠疫情，对于刚成立不久的万物梁行这意味一场硬仗，也是团队加快融合的催化剂。

在疫情迅速蔓延之时，万物梁行内部两个正在融合的团队，用短短两个星期的时间，做了一本190多页的防疫手册，经过两个月不断地项目实践，最终版本达到300多页，并将防疫手册所有的举措深入到项目运作中。

此外，万物梁行还将防疫手册分享经验给同行、甚至到国外，经过RICS（英国皇家特许测量师学会）将防疫手册分享到全国约18万的专业会员手中。

有数据统计，从疫情爆发到2020年5月份，万物梁行帮助了全国一百万客户复工。

近两年，随着中国本土物业公司崛起，加上疫情，外资公司的物业及设施管理业务都被蚕食、压缩，不同程度的出现了业绩下滑甚至亏损。今年亦有消息称，仲量联行在谋划出售物业板块，万物梁行的成绩也让国际同行们看到了第二增长曲线。

据了解，2021年1-9月，万物梁行新拓展项目482个，其中，新签约的500强和独角兽大客户有14个，共27个项目。 截至9月底，万物梁行业务已遍布全国140多个城市，服务项目超1900个，服务面积超1.1亿平方米。

年报显示，2020年，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%。其中，商业物业及设施服务53.14 亿元，占比 29.19%，达到万物云营收的近三成。

服务场景裂变

内部员工的稳固只是融合的一方面，确保业绩平稳才是关键，而这最直观的体现便是外部市场的拓展。

在整场采访中，叶世源提到的一个高频词汇便是“综合设施管理（IFM）“。万物梁行正将自身服务“心法”复制多种场景中，在这场“乾坤大挪移”中，需要的更多是辨别裂变过程中需求的差异化。

作为物业服务者，多数时间都在谈论对建筑物的打理——“大物业”，市场对于“小物业”——综合设施管理这个概念的感知度一度并不高。

如果说，物业管理的起点是一栋楼宇的需求，那么商企服务的起点则是一家企业的需求。

面对新物种，聚焦IFM，在商写物管赛道促成的下一个主场，万物梁行正在各个维度开启了一场自我迭代，做细服务“颗粒度”。

叶世源提到一个典型的例子。万物梁行在今年服务过一家国内超高人气互联网公司，员工以95后年轻人为主，员工带宠物上班。对于这家公司，万物梁行要服务的对象不仅仅是员工，还有员工的宠物。

“我们IFM团队人员要审核每个宠物的疫苗接种情况，为每个宠物定制‘宠物工牌’，要兼职做‘铲屎官’看护宠物，在宠物主人出差时，我们还要代养宠物。”

近年来，伴随着字节跳动、小米等独角兽及新兴行业的兴起，越来越多中国企业选择把自用型的企业不动产服务外包，请一家合作商，来解决行政管理端的各种问题，从而衍生而来很多服务需求，研究数据显示，中国IFM市场外包比例低于国际平均水平，但增速超全球平均水平的两倍，在亚太地区的重要性逐渐凸显。

因此，叶世源看到IFM业务在中国市场未来潜力巨大。

叶世源指出，物业管理（PM）面对的是公共空间，提供的是相对标准的，窗口化的服务，而IFM是要站在客户需求的角度做服务，需要走进客户的世界，读懂客户，理解客户，才能捕捉到客户需求。

大到全年行政管理预算制定、设施运维的成本控制、供应链品质、环境管理与治理、空间管理策略及规划、行业基准分析报告编制这些大的模块；小到开工、搬家、员工工位是否舒适、下午茶种类够不够多样，团建活动是否够有趣这些细微需求。

尤其是，新兴行业意味着更多的特定需求。例如，万物梁行刚刚签约的生物试验室有许多关于安全、消毒及“无尘室服务”的需求。

此外，万物梁行还根据客户需求痛点，不断创新服务产品，提供如智慧停车场服务、高端礼宾、高端会务接待、人力财务共享等各类增值服务。

万物梁行可根据客户需求提供各类定制化服务

叶世源表示，万物梁行服务的企业客户中很多都是既有集团总部又有遍布全国的分散式职场，而且每个职场的大小形态不一，很多企业希望自身服务标准能够统一。万物梁行能够链接多方资源，为客户提供全周期、全场景的一站式服务，让客户能从非核心业务中解脱出来，专心聚焦于自己的核心业务。

例如，阿里本地生活在全国30个省100多个城市有300多个职场，这对于IFM服务者的资源大规模覆盖能力和协调能力是很大的考验。针对这样的客户，万物梁行采取大客户对接机制，以及“1+N”的管理模式，既结合了大公司的覆盖率和规模优势，又拥有小公司的垂直化与灵活性，可以快速满足和响应客户需求。

再如，小米在北京的园区是万物梁行在做服务。去年小米30周年庆武汉第二总部成立，万物梁行的IFM团队也跟着小米从北京到武汉。“万物梁行不仅仅是服务供应商，更是他们的战略合作伙伴，助力企业客户更好地实现经营目标和核心业务增长。”

此外，叶世源特别指出，国内客户与国外客户有很明显的区别。国内的客户一般体型很大，分布很散，所以他们通常会用多个服务商。而外企客户，比如拜耳，全国的所有分公司职场都是同一家服务商来服务。

据了解，在TMT行业，万物梁行为阿里巴巴旗下400多个项目提供服务，是阿里巴巴行政品类最丰富的供应商；腾讯深圳总部、网易广州总部都是由万物梁行提供服务；

此外，万物梁行的国内客户包括小米、海康威视、字节跳动、美的、招商银行、浦发银行等。外资客户中，为比如爱马仕、保时捷、香奈儿在中国的旗舰店办公区提供管理；拜耳中国区总部包括工厂、高盛在中国投资的写字楼、沃尔玛在中国的冷链物流也由万物梁行提供服务。

“左右互搏”三大轴线

于万物云而言，区别于传统物业，其定位于物管行业的空间科技服务商，做平台公司。纵观万物云如今的航道，其拥有Space、Tech、Grow三大模块。其中，Space模块包括万科物业、万物梁行、万物云城，“三驾马车“分别聚焦社区、商企、城市空间服务三大航道；Tech模块则包括万睿科技、第五空间等；Grow模块下的“万物成长”则是公司的孵化器，持续连接成熟企业、孵化创新企业。

对于万科物业、万物梁行、万物云城三者在万物云SPACE板块三驾马车中的增长策略，集团管理层曾有明确的目标释放，万科物业增速控制在30%以内；万物梁行增速保持在30%-60%；万物云城增速大于60%。

据叶世源透露，2021年万物梁行的业务会保持比较大幅度的增长，未来的定位是引领商写物业服务潮流，拥抱企业服务时代。

对于近两年物业行业上市热及并购潮都在追逐规模，叶世源也提出了自己的思考。他表示，万物梁行一直在思考规模背后，服务的价值到底是什么。

“并购不应该只是不断地把规模做大，并购其实有投后管理，规模之后要重塑物业的服务价值，应该为客户和社会创造更大的价值。版图扩大的同时如果只是靠并购，并购后的投后管理其实会带来很多挑战，包括运营上的挑战。”

对于赛道竞逐的物业玩家而言，要想做物业板块“一哥”，意味着首先要不断提升服务标准和服务品质；其次服务业态要多元化；三要将运营服务“标准化”，提高运营效率，完成数字化转型；三要“合伙奋斗”，做客户的战略合作伙伴。

万物梁行会形成怎样的赛道布局？

据叶世源介绍，地产商是万物梁行最传统的业务领域，另外赛道还包括互联网、科技、金融、医疗、高端制造业等，目前也在根据国家战略，拓展战略性新兴产业等新的业务赛道。

“除了生物制药，光伏产业未来也有较好的发展前景，我们服务了全球较大的光伏企业隆基股份；新能源方面，我们刚跟小鹏汽车签署了全国框架协议；高端制造业方面，有荣耀、美的以及外企客户安世半导体等等。”

对于未来万物梁行未来的发展，叶世源称会在三大轴线上进行深耕：在空间轴，做大业务规模，不断扩大管理的资产规模和客户数量，做大业务底盘；在成长轴，为客户提供更多更好的产品与服务，创造更大的价值；在科技轴，将实际应用需求、运营服务场景与万物云科技团队连接，最终实现更高的效率和更好的客户体验。

“我们会聚焦PM和IFM两大主营业务，继续保持行业规模先进地位，持续根据客户需求痛点来创新服务产品、提升服务品质，通过规模、专业、标杆包括科技的引领，成为客户优选、员工自豪、引领行业的商企物业服务专家。”