京沪楼市新政首个周末:有楼盘72小时不打烊,购房者看多买少仍观望,药效有多久?
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出品｜焦点财经&搜狐地产
作者 | 王迪
北京新政后的首个周末，段念将北京多个新盘都看了一圈。两年前，她在北京丰台区购置了一套二手房，虽然房价有所下降，但是她说自己并不后悔买房，因为是“住”，不会卖。
她告诉搜狐财经，12月16日上午，中建·玖玥府选房现场很火热，比较看好万科东庐通州项目，未来通州可能会放开限购，因为势在必行。现在的市场情况是，部分楼盘看房人群比较火热，位置不好的新房楼盘表现一般，二手房不好逆转，分化特别严重。
从她考察的楼盘来看，之前购房者意志不是很坚定，因为客观原因没有下手买，政策出来之后，因为首付及利率下降，政策对部分购房者有触动作用。但是，另外一部分购房者还不起按揭并没出手，预期楼市的恢复还需要时间。
12月14日，北京、上海同日联动，祭出“降首付、降利率、调普宅标准”楼市大招。至此，北上广深一线城市“认房不认贷”“首付比例下调”、“普宅标准调整”等相关政策工具箱已经悉数出台。
搜狐财经通过多方对话上海及北京多位购房者及业内人士发现，此次新政对目前北京及上海楼市有一定刺激作用。某位上海业内人士称，这次力度很大，对于促成交作用比较大，上海周末多个楼盘引来较大到访量。
另一位几年前在北京郊区购房的李莉看到新政的力度之后，萌生了想要换房的冲动。她说，最受不了的就是通勤，想要将郊区的房子换成市内的“老破小”。
此外，从开发商推量及成交结果来看，搜狐财经发现，北京大兴绿城晓月和风项目推出加推72小时不打烊活动，而中建·玖玥府新政之后首开销售了31.2亿元。
从政策力度来看，搜狐财经梳理发现，在首付比例方面，北京及上海限定范围及下降幅度相似，但是在房贷利率方面，上海的政策力度比北京更为宽松。
根据央行最新公布的11月份LPR报价，北京新发放房贷利率最低为4.2%，最高为4.8%；上海新发放房贷利率最低为4.1%,最高为4.5%。
就普通住房认定标准来看，上海像深圳一样，直接取消了价格标准，而北京没有全部取消。北京对普通住宅的认定标准为：5环以内单价为8.5万元/平米；5环到6环房屋单价标准为6.5万元/平米；6环外达标的房屋单价标准为4.5万元/平米，无总价限制。当前四个一线城市均已出台认房不认贷政策，尤其体现在商业银行贷款层面。
合硕机构首席分析师郭毅告诉搜狐财经，这一波政策从对市场的调动作用来看，上海相对明显，北京可能作用表现比较平淡。上海从一线看房到实际成交都有所提升，但是北京只是看房人群的数量有一点点的上升。从实际的认购和成交的表现来看，没有那么理想。相比9月1号“认房不认贷”这轮政策对北京市场的拉动作用相对比较平缓。
“不是说像上一次‘认房不认贷’可能疾风骤雨式的挤压了。这一次政策与上一次还是在效力上和效果上有明显的不同。”
在郭毅看来，一方面“认房不认贷”已经激活了一大批北京改善家庭，新增的购房家庭数量相对有限。再者降首付大家考虑到的还是实际月供的生活成本和压力的问题。所以，目前购房者考量的更多还是主动减杠杆，而不是加杠杆，这与政策调动力可能还有一点点差距。
从现有数据也能看出上海楼市的优势。从11月70城新房价格上涨城市来看，上海涨幅领跑70城，环比涨幅为0.6%，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，11月上海新房成交量也呈现明显增加态势，或在部分优质改善盘火热认购的拉动下，上海新房整体成交量价可观。
当然，新政确实为未购房者及已购房者降低了成本。某位已经在上海置业的女士称：“我新房还没交付，那到时候契税又能少交一点了。”更多的被访者则向搜狐财经表达了观望的情绪。
一位常年在北京的打工者对搜狐财经称不会买：“我10月份开始就失业，社保已经断缴，即便补上了，也没有收入。”另一位常年关注北京楼市的业内人士则指出，降利率可以少还点利息，至于降首付，本来也不会多贷款，也没太有作用。另一位地产业内人士则认为：“干脆把限购也取消了吧”。
虽然政策力度略有不同，但是58安居客研究院院长张波告诉搜狐财经，北京上海的政策整体超出预期，普宅标准的调整和预期一致，但采取大幅度下调二套首付比，则明显给出市场更大刺激。预计春节前不会再有大政策落地，明年一季度末，一线城市或会根据市场反馈再进行政策跟进。
“从深圳11月底出台优化购房政策的效果来看，安居客线上热度出现快速上涨，并持续了近半个月，同时也带了11月市场成交量有效提升。因此，北上的政策效力预计也将在12月楼市热度提升和成交量提升，双双得到体现。”张波称。
尽管政策效能可观，但是多位业内专家对搜狐财经表达了“不可持续性”的观点。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉搜狐财经：“接下来，京沪市场情绪会再来一波改善，交易量再冲一波。明年一季度，如果市场还没有明显升温，京沪深将放松郊区限购。”
他认为，这一刺激可能和“认房认房不认贷”那波差不多，现在也不能说郊区限购放松才是大招。明年再看春节之后的市场表现。如果说表现不好，有可能会把郊区限购放松这一条也放出来，那就是类似广州做法。
据了解，就目前北上广深楼市来看，仅有广州推出部分郊区取消限购的政策。
郭毅也认为，政策还留有再调整的空间。从房贷利率来看，目前北京还是执行着全国最高的利率水平。所以，当下如果刚改着急出手购房，那么未来政策进一步优化时，有可能踩空。于刚性改善家庭来说，更多的还是考量自身的收入水平、就业状况，以及实际的购房需求，这和政策优化筑底的时间点的匹配度，所以并没有那么着急。
镜鉴咨询创始人张宏伟则告诉搜狐财经，北京、上海三四月份后面还会有政策，因为首付比例降低，包括普通住宅标准等内容广州九月份已经调整，北京、上海12月份落地，已经明显有些滞后。明年三四月份针对郊区或出台限购政策，形成针对人才的限购定向宽松大概率就会执行。
“药不能停，一碗一碗地喝，直到房地产市场走出ICU……”杨红旭如此向搜狐财经解释道。
一边是京沪楼市政策下“猛药”促进成交，另一边楼市境况仍然不容乐观，从价格来看，市场进一步降温。
根据国家统计局数据显示，11月份70城新房、二手房价格环比上涨城市数量持续减少，其中，二手房无一上涨城市，创近年来新低，环比跌幅也在进一步扩大，市场信心的恢复缓慢而曲折，房地产市场仍处于盘整阶段。等级城市新房、二手房全线下跌，一线城市二手房价格下行压力显著。
对此，张波指出，“以价换量”在热点一二线城市表现明显，11月包括北京、上海、深圳在内的不少城市二手房成交量都出现环比上涨，同时伴随着一线城市二手住宅销售价格环比下降1.4%，这本身就是“以价换量”的直接体现，一旦成交量不断上涨，说明价格已筑底，下一步房价下探的空间相对有限。
另一位常年关注北京的业内资深人士向搜狐财经透露，之前降价降几十万的那部分房源，是着急卖的部分，接下来不着急卖的房源价格也不会下跌那么狠。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪则指出，政策持续力减弱，市场情绪底部徘徊或许依然是房价上涨动力不足的重要影响因素。
为救楼市，今年政策持续加码。根据诸葛数据研究中心不完全统计，2023年9月出台松绑政策144次达年内峰值，10月降至86次，11月政策刺激频次及力度进一步减弱，降至79次。
从供给端来看，进入12月，高层频频发声金融支持房地产，尤其加大了对民营房企的融资支持力度，为市场信心回升注入动力，而且京沪两城先后发布关于优化调整购房政策的通知，向市场释放了强烈的积极信号，关荣雪称，预计在利好政策的持续加持下，市场信心有望逐步修复回升。
张波则认为，下一步市场的提振还需要从两方面入手，一方面在需求侧拉动，尤其是一线城市的需求侧恢复是重点，12月14日京沪两地的政策预计可以起到积极作用，一线城市的复苏将在明年有效带动更多热点二三线城市复苏。另一方面推进供给侧风险出清，改善房企整体融资环境也值得关注，尤其对民营房企的融资会持续加大，缓解企业流动性紧张局面。
（注：段念、李莉均为化名）
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