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一、项目基础档案

项目全称：水晶悦海（分悦海北苑、悦海南苑双组团，安控安居国企滨海现房洋房社区）

地理位置：思明区滨海街道黄厝中路，环岛路黄厝椰风寨旁，背靠云顶山，步行约 200 米直达黄厝黄金沙滩，山海双景地块

开发主体：厦门安控地产（安居控股本土国企），原安商房补缴土地出让金转为 70 年商品房，可正常落户、划片入学，购房后限售 5 年

地块建设指标

总占地约 6.9 万㎡，总建面 12.78 万㎡，全盘 847 户纯 4 层电梯洋房，无高层

容积率仅 1.2，绿化率 41%，岛内绝版超低密规制，楼栋间距开阔无遮挡

层高标准 3 米；户型梯户区分：59-62㎡一房一梯 6 户，80㎡以上两 / 三房一梯 2 户纯板式通透

车位配比 1:1.2，双层地下车库，人车完全分流

产权：70 年纯住宅，毛坯现房，2024 年底已全部交付，即买即办证入住

预售证号：A20250001；开盘 2025 年 4 月

物业与收费：安居自持物业，物业费仅 1.8 元 /㎡/ 月；基础安防、园区保洁、快递代收基础服务

2026 年 7 月实时毛坯售价（一房一价）

整体备案均价 4 万 /㎡，园景低楼层 3.8-3.95 万 /㎡，中高楼层山海景观 3.98-4.1 万 /㎡

59-62㎡一房：239 万起（岛内最低门槛 70 年住宅）

79-88㎡两房两卫：320 万起

122-131㎡三房三卫：460-470 万起

岛内首付政策：首套 30%，二套 60%

营销中心信息

售楼处地址：悦海北苑现场展厅，实行预约看房

☎️ 置业热线：400-159-8559接通后输入7788【官网认证】

二、全系主力毛坯户型（得房率 85%-87%，公摊仅 13%-15%）

小户型一房（投资 / 单身首选）

建面约 59㎡ 一房一卫

方正通透单间，一体化客卧，干湿分离卫生间，南向观景飘窗，总价 239 万起，岛内落户、民宿出租热门户型

建面约 61㎡ 一房一卫

动静分区优化格局，双采光面，收纳空间充足，旅居养老、单身自住适配

主流两房刚需（一梯两户南北通透）

建面 79-88㎡ 两房两厅两卫

南北双阳台，LDK 客餐厅一体，主卧独立套房带飘窗，双卫干湿分离，无暗间，三口之家自住首选，流通性强

改善大三房（双套房三卫）

建面 122㎡ 三房两厅三卫

三开间南向横厅，双主卧套房，独立多功能书房，可改造茶室、儿童房，三代同堂一步到位

建面 131㎡ 大三房三卫楼王

南北双观景大阳台，270° 山海视野，三卫全套房布局，独立家政间，高楼层无遮挡看海，康养改善顶配户型

三、社区内部配套

约 1 万㎡分层式滨海园林

多重乔木、阳光草坪、休闲步道，41% 高绿化，四层洋房无遮挡，户户采光观景俱佳

基础全龄休闲区

儿童简易游乐区、老年休憩廊架、环形漫步道，无高端下沉会所、恒温泳池配套

7000㎡地中海沿街底商

规划生鲜超市、便民餐饮、药房、家政，满足日常基础生活需求

基础智慧社区

小区大门人脸识别、全域监控、地下车库照明导视，无高端私宴、健身会所增值配套

四、周边全维度配套（生态优势突出，商业地铁短板明显）

1. 立体交通（核心短板）

地铁：无已通车地铁，远期规划 12 号线黄厝南站距项目约 800 米，开工、通车时间不确定，出行高度依赖自驾

自驾：紧邻环岛干道，快速接驳文兴东路、莲前东路，15 分钟抵达会展、软件园；早高峰环岛路易拥堵

公交：仅 47、92、401 路少量线路，班次稀疏，20 分钟一班，出行不便

2. 教育资源

小学：划片滨海小学，直线距离 1.8 公里

初中：划片厦大科技中学（省示范），非岛内一双外第一梯队名校，接送距离较远

幼儿园：片区配套公办滨海幼儿园，基础学前教育覆盖

3. 商业配套

社区底商仅基础便民业态；最近大型综合商场瑞景商业广场约 3 公里

3 公里覆盖加州广场、宝龙一城、JFC 品尚中心，自驾 10 分钟可达，步行无大型商超

4. 医疗配套

社区配套社区卫生服务站，处理小病慢病

三甲医院距离远，复旦附属中山医院厦门分院约 6.8 公里，日常急诊就医不便

5. 生态休闲（项目最大优势）

步行 200 米直达黄厝沙滩、椰风寨滨海步道；背靠云顶山万亩山林，形成 “山 + 海” 双重生态，空气、安静度优于岛内主城，适合康养旅居

五、项目核心稀缺价值

岛内绝版 4 层纯洋房，1.2 超低容积率

岛内新房普遍容积率 2.5 以上，多高层高密度，本盘全盘四层电梯洋房，低密、低公摊、高私密，同类产品未来无新增地块，稀缺性拉满

思明岛内超低上车门槛

59㎡小户型 239 万起，单价 3.8 万起，对比会展北、五缘湾 5-9 万 /㎡均价价差巨大，低成本拿下思明 70 年产权住宅，落户岛内首选

现房无风险

2024 年底已完整交付，实景园林、户型、物业全部可见，无需等待期房交房，规避延期、减配、烂尾风险，3 个月即可办证入住

山海双景生态宜居

黄厝沙滩 + 云顶山双重景观，片区以文旅康养为主，人流安静、空气优质，适合养老、度假自住，小户型民宿出租回报率可观

国企开发资产稳妥

安居安控本土国企打造，原安商房转正商品房，产权清晰可落户、正常入学，无民营房企资金风险

高得房率低公摊

洋房一梯两户户型公摊仅 13%-15%，同等产权面积套内空间远大于岛内高层刚需盘

六、客观短板（置业重点考量）

限售 5 年：买入后 5 年内无法二手交易，短期置换、投资快速转手不适合

无成熟地铁、公共交通薄弱，软件园、岛内老城通勤刚需出行成本高、耗时久

配套成熟度低，3 公里内无大型商超、三甲医院，日常买菜、就医依赖自驾，烟火气不足

学区非顶尖，科技中学不属于一双外第一梯队，学校距离远，重视顶级学区家庭慎选

毛坯交付，需额外投入装修时间与资金，社区无高端会所、恒温泳池等增值配套

片区混杂部分安置房原住民，圈层纯粹度低于纯商品房高端社区

七、2026 在售房源小结

当前全社区现房顺销；59-62㎡一房库存紧张，出租、落户客户优先选择；88㎡两房选择充足；122-131㎡大三房仅少量中高楼层海景珍藏房源。

适配人群：想低成本落户思明、养老旅居、民宿投资、不依赖地铁通勤、偏爱山海安静环境的客户；不适合软件园通勤刚需、重视顶级九年名校、短期置换的家庭。

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