北京先进商业助阵,佳兆业年度业绩“三连涨”

2020年，在业绩规模和财务压力的双重挤压下，房地产行业尚未触碰到天花板，就迎来了分水岭。疫情冲击、“房住不炒”、“三道红线”成了上市房企的“试金石”。

毫无疑问，2020年的房地产行业发生了少有的变化，此时，销售额跨过千亿的佳兆业集团以一份“保安全、提利润、稳规模、精经营”的答卷让投资者眼前一亮。

【领跑城市更新】

2020年，佳兆业实现合约销售金额1069亿元，同比增长21%，销售额排名上升至全国第24位。

值得注意的是，近三年来，佳兆业销售年复合增长率达24%，无视市场波动，宛如“开挂”。而这背后是集团持续重点布局一二线城市战略成果的显现。

一直以来，佳兆业严格恪守投资逻辑，坚定布局一二线重点城市战略，围绕粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀协同发展区域等国家战略支持的区域进行投资。

2020年，通过招拍挂、收并购、旧改等多元方式择机补充土储，佳兆业新增项目47个，新增土地储备计容面积约921万平方米，对应货值约1900亿元。

截至2020年末，集团土地储备约2875万平方米，总货值超6700亿元，其中一线城市货值占比约51%，优良的土地储备，为后续的盈利增长奠定基础，也足以支撑佳兆业跨周期的增长。

尤其是佳兆业重点布局的大湾区，目前土储面积占比约55%，货值超4600亿元，在2020年销售金额贡献中占比达58%，结转收入占比达71%。

以“旧改”起家的佳兆业深得城市更新的要义，并成为集团获取高价值土储的重要方式。目前，集团拥有城市更新项目储备201个，占地面积超5000万平方米，绝大部分位于大湾区，其中深圳120个项目，可售面积达3000万平方米，广州26个项目，可售面积4700万平方米。

据悉，2020年集团转化9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%，对应可售货值约640亿元。连续三年被评为“中国房地产城市更新优秀企业”排名前列名的佳兆业集团，综合能力行业先进。

【186亿资产收入囊中】

值得关注的是，3月25日佳兆业宣布从郭英成实际控制的3家公司手中，收购北京朝阳区西大望路与建国路交汇东南角的耀辉国际城项目，总代价为130亿元。

耀辉国际城项目即“长安8号”也是现在SKP-S所在的北京CBD地标商业“北京佳兆业广场”。此前历任接盘者包括首开、奥园等，最后于2013年被郭英成家族收购，此后佳兆业以“代建代管”身份介入。

此番收购，让这一优质资产终于要被注入佳兆业上市公司体系内。

业绩会上，集团首席执行官兼执行董事麦帆公开形容，北京佳兆业广场是长安街“非常少数的”位置优质的已落成优质资产。项目可以马上为集团带来现金流和收入，其中已出售一部分，剩余的可出租率为95%。

佳兆业管理层同样称赞了北京佳兆业广场的地理优势，并强调部分物业能提供持续稳定现金流，对于加大一线城市布局“具有重要战略意义”。

北京佳兆业广场总体量25万平方米，涵盖商业、酒店公寓、写字楼、住宅等，早在2019年已传出住宅部分售价逾10万元，写字楼租金约12元/平方米/天，较周边尚存在优化空间。

北京佳兆业广场初步估值186亿元，注入上市公司后，一方面对于年租金收入4-5亿元的佳兆业带来增量效应，另一方面可售部分则补充开发业务的货值。

【“三道红线”降至“黄挡”】

2020年，佳兆业实现营业收入558亿元，同比增长16.1%，毛利润为159亿元，较上年增长15%，净利润和归母净利润分别为52.8亿和54.5亿元，较上年分别增长26.8%和18.6%。同时，集团总资产达到约3099亿元，较上年末增长14.4%，核心经营指标保持双位数增幅。

佳兆业集团始终将现金流安全、债务风险可控放在公司发展重要地位，不断拓宽公司稳健运营的护城河，截至2020年12月31日，公司拥有现金储备约471亿元，较2019年增长27.4%，全年销售回款率约80%，较2019年增长5个百分点。

在保持规模质量增长的同时，集团坚持稳健的财务策略，严格控制有息负债规模，提升长短债比等，不断优化资本结构。截至2020年末，佳兆业净负债率降至97.9%；现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍，使得“三道红线”降至“黄档”。

集团首席财务官吴建新表示，按照监管要求，到2023年完成降负债目标。

在房地产加速进入“管理红利”的背景下，佳兆业全面实施PMO精细化运营体系， 全方位管控，提升效率聚焦利润增长。

2020年，佳兆业致力于资本结构优化，严格控制有息负债规模，主动进行融资管理。从提升长短债比、降低融资成本、多维度调节债务结构，深化资本运作，优化债务结构，保障公司的偿债能力。

得益于稳健的财务策略以及良好的运营情况，佳兆业2020年度获得境内外权威评级机构的充分认可。穆迪、标普和惠誉均给予公司较高评级，展望“稳定”。同时，在境内，中诚信国际、联合资信及大公国际均给予公司AA+评级，展望“稳定”。

“三道红线”由“橙”转“黄”，净负债率实现持续下降，在手现金同比增长近三成，全年销售回款约80%……透视2020年度财报，持续向好的财务指标背后彰显出佳兆业降负债的坚定决心及显著成效，安全的财务边际正为佳兆业跨越新周期筑牢护城河。