注意,南沙CBD的「保质期」只有5年!明珠湾之后,下一个中心

说起南沙楼市，很多人的排名前列反应是灵山岛尖，毕竟那里是南沙最热门的板块，一手新房已经冲到四万，让黄埔、番禺都大跌眼镜。

但这篇文章想告诉大家的是，如果研究最近20年的南沙楼市，会发现一个有意思的现象，地段这个东西在南沙，实际上是个快销品，它是速朽的，如果你一直在追热点，可能会陷入迷茫。

01

 每隔五年，南沙的中心就转移一次

如果说广州CBD的保质期是10年，那南沙CBD的保质期可能只有五年，原因无它，发展速度实在太快了！

大约从2000年开始，几乎每隔五年，南沙的中心就转移一次，楼市的营销题材就会切换一次。

老一辈南沙人应该记得，2005年之前，南沙的中心就在今天的金州商业街一带，南沙碧桂园是当时南沙最靓的仔。2005年之后，南沙正式成为广州的一个区，有了自己的区政府，再加上4号线开通了，坐拥蕉门、金洲等地铁站的蕉门河中心区，取代金州成为C位。

大约2013年之后，随着南沙湾的大规模开发，人们把目光渐渐转移到有着山海资源的南沙湾；而到2018年左右，以灵山岛尖的大规模开发为标志，明珠湾正式取代南沙湾、蕉门河成为特别的C位。

这一条时间轴数下来可以发现，南沙楼市基本上就是五年一个周期，每隔五年就切换一个阵地，让人目不暇接。在这个过程中，人们是很容易健忘的，当蕉门河崛起时，已经没有人谈论金州商业街；当灵山岛尖登顶C位时，南沙湾与蕉门河也黯然失色。

随着灵山岛尖的开发接近尾声，南沙的下一个周期，又该轮到谁登场呢？很多人会想到横沥岛，因为那里有IFF会址和18号线。等到横沥岛大规模开发时，灵山岛也会黯然失色，还是熟悉的配方、熟悉的味道啊。

因为板块切换的周期比较短，这个时候你会发现，在南沙买房，思路很容易凌乱，往往屁股还没坐热，热点已经切换到下一个CBD了。

换句话说，如果你在南沙买房是一味地追高、追热点，其实就像在高点入特斯拉、茅台等股票，面临价格调整的风险。

在股市，那些能真正赚到钱的，往往是在行情启动之前就买入的那些人，我有两个朋友，都是去年三四月份时建的仓，而那个时候是股市最暗淡的时候。在楼市也是一样的道理，灵山岛尖较佳的买入时机，就是2018年之前南沙湾最火爆、灵山岛尖还是个小透明的时候，因为那时成本低啊。

无论是买股票还是买房，都要有一种穿越周期的逆向操作能力，看准一个潜力股，然后在它最暗淡、较低点的时候买入。

按照南沙的“中心转移”定律，灵山岛之后的下一站肯定有横沥岛，但说实话，横沥岛已经很贵了，有点买不下手。现阶段，我倒是很建议大家关注一下庆盛这个板块，未来一定会成为南沙的新中心，而且它目前还有价格优势，不像南沙湾、明珠湾那么贵。

02

 明珠湾之后，为什么是庆盛？

很多人可能会问，南沙那么大，下一个中心为什么会有庆盛的名字？

首先，我想说的是，国家现在要求大城市多中心发展，所以南沙多点布局、多中心发展，没什么奇怪的，这是符合新型城镇化理念的。

更重要的是，庆盛有一些非常独特的东西，是南沙绝大部分板块都不具备的。

排名前列是有先进的政策支持。一个新区，若无特殊政策，自己再怎么努力也没用。这方面，庆盛从一开始就是顶配。

2015年，中央批复广东自贸区时，庆盛就是南沙自贸区七大片区之一，在政策层面享受着与前海、明珠湾同等的待遇，很多在前海、明珠湾可以做的事情，在庆盛也可以。

不仅如此，2019年中央发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》还专门点名庆盛，明确提出“支持南沙庆盛科技创新产业基地等重大创新载体建设”。说白了，明珠湾主要做金融，庆盛做科创，二者的关系一开始就分工好了，一相当于金融城，一个相当于琶洲。

能被《粤港澳大湾区规划纲要》这样的高级顶层文件单独点名，是非比寻常的。这种殊荣，就是明珠湾、南沙湾都不曾有过的。 

庆盛枢纽（规划效果图）

第二个东西是有广深港高铁。广深港高铁的重要性，无需多言，它在南沙只设了一个站，那就是庆盛。全国人民如果坐高铁到南沙，排名前列站必须是庆盛，庆盛就是整个南沙的流量入口。

你横沥岛不是有18号线吗？我这里有广深港高铁，从庆盛到深圳福田CBD只要半个小时，到香港西九龙，只需40分钟，这种便捷度，是明珠湾不敢想的。

第三是距离市区最近，这个也非常关键，庆盛有“南沙北大门”之称，是南沙各板块中距离中心城区最近的一个，开车半小时就能到琶洲，往返广州市区比明珠湾便利得多。

近广州市区，又通过高铁直达深圳、香港的核心区，可以同时享受广深港三个核心城市中心城区的辐射，这种左右逢源的区位优势，试问南沙哪个板块比得上？

第四个东西是有著名大学：香港科技大学（广州），该校由香港科技大学与广州大学合作筹备设立，占地面积约1.13平方公里，位于南沙东涌镇庆盛枢纽，是广州南沙粤港澳全面合作示范区的重点建设项目，

香港科技大学（广州）校区（规划效果图）

香港科技大学可不是一所普通的大学，它对标的是美国斯坦福大学，斯坦福为美国硅谷输出了多少创业人才不言而喻，香港科大在产研转化方面也很厉害，曾成功孵化出大疆科技这个知名科技公司。

这就是香港科大与传统大学的不同，像广州大学城里的很多传统大学，都是“有学无产”，缺少成熟的产业孵化体系，而庆盛有望打破这种传统路径，借助香港科大在周边孵化出一大批科技企业，宛如下一个琶洲。

第五，庆盛的各种东西是肉眼可见的，不像其他板块的很多利好都还停留在PPT上。例如，高铁（庆盛站）已经开通近十年了，人家往返深圳、香港早已是家常便饭。相比而言，18号线至今还没开通，22号线更是还在规划图上。

再比如，香港科大也是实打实的落地了，早在2020年7月已经完成平整，部分建设团队已入驻办公，校长正进行全球公开招聘：未来5年内将在全球招聘400名博士后、研究助理教授，800名行政岗位职员。

开学方面，港科大还明确给出时间表，计划于2022年9月正式开学，首阶段将在庆盛校区培养4000名研究生。

产业布局也是实打实的，政府已经在庆盛枢纽区块规划人工智能产业园，相关招标项目投资超过70亿元。规划范围为东、北至沙湾水道，西至京珠高速，南至广深港客运专线，面积约5平方公里。 

园区以亚信集团、微软广州云、云从人工智能视觉图像创新研发中心、科大讯飞华南人工智能研究院、小马智行科技有限公司等为核心，通过人工智能技术与实体经济深度融合，打造一批人工智能产业应用的示范项目。

科技圈的人都知道这些企业的份量，它们都是全球创投圈竞相追逐的独角兽企业，能够齐聚庆盛，足以证明香港科大的号召力，足以证明庆盛的吸引力。

这些肉眼可见的“推进感”，是那些还在炒概念的板块不能比的。

回过头想想看，南沙那么大，香港科大为什么独独选择了庆盛？这已经很能说明问题了。

有高级文件点名支持，有广深港高铁拉动，有香港科大这个产学研加速器，有科大讯飞、亚信集团、微软广州云、云从科技、小马智行一大批独角兽进驻，由庆盛来担当南沙下一个新中心，绰绰有余。

当然，庆盛在媒体上的存在感的确弱了些，但这个东西其实很容易，为啥呢？因为过去几年，南沙的土地出让指标几乎都给到明珠湾了，庆盛无地可拍啊，那市场关注度当然会弱。这只是土地出让指标的阶段性腾挪而已，很快就会轮到庆盛。

而且动作会很快，根据今年三月发发布的《南沙区加快旧村更新改造推进高质量发展的工作方案的通知》，庆盛所在的东涌镇，一共有9个村子纳入旧改项目，占了全区的25%，特别是旧改大户。

不仅如此，新鸿基两年前在庆盛拿下的商办地块，也差不多要启动了，再加上港科大明年就要开学，随着这些信息的密集公布，市场对庆盛的价值一定会重估，新闻头条一定不会缺。

现在布局庆盛，就像5年前布局明珠湾、10年前布局蕉门河一样，正值价值爆发的前夕。

03

互联网人爱乌镇，庆盛也有了水乡院子

更关键的是什么呢？整个板块缺货，不像很多板块那样供应量巨大，把买家吓走。

要知道，庆盛周边最近十年来，极少有住宅用地出让。目前，整个板块少有在售新房只有一个：中海熙园。

所以，如果要布局南沙北大门、抢滩庆盛，中海熙园是目前较佳也是少有选择。

不得不佩服中海拿地的眼光，其拿地理念一直以“主流城市、主流地段”而见长，此次提前布局庆盛，表现出很好的前瞻性。

当然，中海的厉害之处，不仅体现在拿地，更体现在产品力。此次来到庆盛，中海会以什么样的产品来亮相呢？

因地制宜、 因势利导向来是中海所长。众所周知，庆盛所在的东涌镇，是著名的岭南水乡风情小镇，广东四大名镇之一。

结合东涌水乡独特的风貌、人文、风情，再考虑到未来庆盛科技新贵的生活方式，中海熙园精心出品了低密度、高交标叠院产品。

中海熙园园林（效果图）

作为一个典型的岭南水乡，东涌原本就是一个风景优美、风情十足的人文古镇，生活在这里，能够感受到都市中久违的那种返璞归真，以及从容淡泊的岭南慢生活，这种独特的生活魅力，让住惯了石屎森林中的人们，一见倾心。

东涌水乡（实景图）

大家知道，这两年互联网行业的新贵们特别喜欢乌镇，乌镇已经成为中国互联网界的一种风尚，一种精神家园。不仅是中国，在美国也一样，硅谷的科技新贵普遍向往的是小镇式生活方式，苹果、谷歌、特斯拉的工程师很少会住到旧金山市区，他们普遍居住在硅谷的各种生态小镇上。

和长三角相比，珠三角的一个软肋就是缺少文化调性，乌镇、周庄这些人文古镇在长三角比比皆是，而在广东，屈指可数。放眼广东自贸区所有片区，能够像乌镇那样青墙黛瓦、小桥流水、返璞归真的，唯有东涌。

东涌水乡（实景图）

未来随着庆盛科技圈层的崛起，东涌这种返璞归真的生活魅力，相信会像乌镇一样受到追捧。

不仅如此，各地普遍“禁墅令”下，这种叠院产品更显稀缺。

2019年8月，东莞市自然资源局发布《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》，里面明确指出，“居住项目内严禁建设别墅”，早在2018年，由广州市发改委和广州市国规委共同印发的《广州市产业用地指南（2018年版）》，也有明确规定：别墅用地为禁止类用地。

从历年各市发布的“禁墅令”越来越严也可以看出，未来想在中国的核心城市住上有院落的房子，选择会越来越少。

诚然，今天的广州，院类产品也不少，但像这种具备古镇IP的院子、靠近科技新贵的院子、能够在半小时内往返中心城区的院子，真的屈指可数。如果以琶洲为圆点，划一个半小时生活圈，总价在800万以内的墅类产品，真的不多，中海熙园算是一个。

中海熙园园林（实景图）

而且，从产品力看，中海出品，必属精品，此次进驻东涌，在产品上属于降维打击，是引领板块居住升级的标杆。并且总价低，易上车！650-850万就可以买到三四百平的舒适大叠墅，这在天河海珠，可能只够买个百来米的小三房。

中海熙园外立面（实拍图）

这便是中海熙园的独特之处：它同时兼备第二居所的“浪漫”，以及排名前列居所的“实用”。

中国人对院子有一种根深蒂固的情结，历代文人墨客不知多少优美诗篇都因院子而生。

宋代大文豪欧阳修在《蝶恋花·庭院深深深几许》写道：庭院深深深几许，杨柳堆烟，帘幕无重数。玉勒雕鞍游冶处，楼高不见章台路。

李清照在《浣溪沙·小院闲窗春色深》里写道：小院闲窗春已深，重帘未卷影沉沉。倚楼无语理瑶琴。

宅中有园，园中有屋，屋中有院，院中有树……这是多少中国人的院子梦啊！想象一下，住在中海熙园精心营造的叠院中，可以信步闲庭，可以放空自我，可对酒赏月，可让小孩浇花种菜，可听鸟叫蝉鸣……

所有唐诗宋词里的浪漫画面，全在这眼前的院落里了，谁不曾把那美好的乡愁寄托在一个想象中的院子呢？

闲来无事时，逛一逛家门口地道的岭南水乡，吃碗艇仔粥，喝口双皮奶，坐一坐小船、拨一拨垂柳、哼一哼民谣，一切都是“小桥流水人家”的古镇烟火气，就好像时间凝固，又回到了美好、散漫的童年。

下面为中海熙园创意示范单位实拍图：

东涌水乡的魅力，像风又像水，随风潜入夜、润物细无声，让都市人卸下了重负、卸下了防备，还原了一个本我、真我。于是，当你站在桥上看风景，看风景的人在楼上看你，你便成了别人的风景。

人们在大都市里生活久了，会对石屎森林产生本能的厌倦，这种返璞归真的生活场景，这种浸润人心的美好乡愁，在密密麻麻的珠三角城市群，显得格外的珍贵。

更难能可贵的是，要纾解这样的美好乡愁，不用去乌镇，不用去丽江，就在这繁华的大都市，唾手可得。从中海熙园出发，半小时车程即可抵达广州中心城区，通过高铁40分钟内直达深圳。

从浪漫到现实，从院子到城市，随心切换、穿梭自如。

入则宁静、出则繁华，从来都是大都市人居方式的较高境界。

这一切的美好憧憬，从你拥有一套中海熙园叠院，即可开启。

04

广州人为什么喜欢买中海？

这种既仰望星空又脚踏实地的产品魅力，让广州人对中海的产品有一种迷之信赖。

中海熙园园林（实拍图）

在今天的广州，说起中海花城湾、中海观园、中海锦城花园、中海花湾壹号，都是炙手可热的网红盘，它们在广州人的心目中以“精工”、“物业好”而著称，在二手市场以“能打”、“涨得多”而闻名。

有一组数据足以佐证广州人对中海的情有独钟，以下是广州多个热门板块二手房的均价数据，统计发现，中海在每个板块都表现出超高的溢价能力，溢价率从6.5%到44.3%不等。

根据网易房产的相关报道，广州中海二手房价往往比旁边小区高出20%-30%。 换句话说，同样的地段、同样的时间点，只要认准中海的房子，就要比别人赚得多，这个现象在广州二手市场几乎已成为一种共识。

所以，抢滩庆盛、享受东涌、布局南沙北大门，中海熙园便是为你量身定制的较佳选择。