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温州天曜序
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根据天曜序一期预售住宅（2幢、3幢、9幢）145套的一房一价，高层3#、9# 普惠后（88折）的毛坯均价分别30823元/平、29242元/平，整体折后毛坯均价约29823元/平——
不便宜，但此时你还说它贵，似乎有点不客观——
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面包出厂，面粉的价格决定了大头。
今年5月30日，招商保利联合拿下洪殿D-10、E-02共计84亩双子星地块，成交总价约17.3 亿元，折合楼面价约1.69万元/平。
实际楼面地价不会低于17836 元/㎡——由于无偿配建幼儿园且性质为出让（D-10地块内须设置一所12班幼儿园），建筑面积≥5328㎡，建安成本以4500元/㎡计算。
这样的楼面价决定了开发商的保本价，可能需要3.1万元/平起步。
撇开叠墅产品不谈，我们回头去看天曜序高层产品不到3万元/平的均价，如果算上时间等成本，这笔买卖只能赚点吆喝。
难道开发商现在开始做慈善？
当然不是。
据不少业内人士传闻——
是因为ZF欠了开发商不少钱，短期内还不了，不得不通过土地来化解。
从这个角度去分析开发商的决策，与其被耗着像个哑巴吃了黄莲说不出苦，不如借着四代宅的东风，在洪殿江滨路这样寸土寸金的宝地“做点事情”。毕竟，哪怕亏点钱，总比资金无法回笼要明智。
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那为什么市场有人觉得天曜序高层产品的定价有点贵？
因为叠墅产品，天曜序在这个位置几乎没有对手。
而大部分人更关心的高层产品，大概有以下3个因素——
PART.A
二手房市场价格整体塌陷带来的预期大幅降低，信心不足。
市场环境和预期对购房者的决策影响，非常重要。
还记得2019年城西广化单元的祥生弘阳江滨one项目，拿地价16988元/平，开盘95折毛坯均价3万/平，算上精装2000元/平。
3.2万/平的均价，大门被吐槽，外立面很一般，没有会所配套，购房者却趋之若鹜，两期就清盘。
一个城西，一个江滨路核心区，从未来10-20年往回看，地段价值没法比。
PART.B
滨江壹号等带精装的二手房成交价，成为一个参照的价格锚点。
滨江壹号首开毛坯94折后均价超过3.7万/平，还不包括5000元/平的精装修。目前二手房价格差不多也在3.1万/平左右，楼层低的可能更便宜。
▲相关指标对比，数据或有误差，仅供参考
PART.C
保利招商天曜序的实景示范区还没出来，购房者和市场对这个产品到底会不会物有所值，还无法直观了解。
某种意义上，目前大部分只知道天曜序是第四代宅，户型不错，其他的也就只有临时售楼处和样板房。
天曜序的大门，造价据说达到3000万元左右。
根据规划——
天曜序大门以及附属总长达到了76米左右。
高度将近10米。
其中，房檐的宽度达到59米。
各位，全国十大豪宅天樾玺的大门宽度，也才60米左右。
所以就天曜序大门的尺度而言，基本稳坐温州江滨路头把交椅。
两株罗汉松+高定雕塑，造价超过百万——
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