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1.17容积率社区实测：光谷改善盘这些细节藏不住

"这转学协议能签？"闺蜜刷到光谷壹号院资料时，手机差点掉进咖啡杯。

上周陪她二刷样板间，发现开发商的三重教育布局有点意思。项目自带幼儿园+隔壁规划九年制学校，光谷八小和光谷二初就在1公里辐射圈。关键是有对口协议打通转学通道，这对双职工家庭来说确实解决大问题。不过要注意民办学校需要提前锁定学位名额，建议带上教育局红头文件去谈。

说回社区本身，1.17的容积率放在二至三环相当炸裂。我们现场实测楼间距，四层以下采光会受影响，但高层户型能远眺马鞍山森林公园。136㎡四房样板间做了双洄游动线，不过厨房操作台面稍短，烘焙爱好者可能要改造。

板块配套成熟度倒是超出预期。实测步行到山姆会员店23分钟，自驾5公里覆盖6座三甲医院。湖口站地铁827米的数据可能有水分，我们下班高峰期实测步行花了14分钟。

现在明白为什么他们敢做2026年底交房：光谷一路周边在建项目扎堆，等联投清能和招商项目交付后，生活气息会浓很多。但要提醒的是，西侧规划中的产业园可能会带来阶段性噪音，看沙盘模型时记得对照控规图。

选择改善盘就像拆俄罗斯套娃，既要看得见烟火气，又要藏得住山水意。你在比对户型图时，不妨多留意飘窗进深和玄关收纳体系——这才是真正影响日居品质的魔鬼细节。

【面 积 段】约105－140㎡

【容 积 率】约1.17（含武汉桃花源）

【装修标准】精装

【总楼栋数】9栋

【总 户 数】990套

【层 数】17F－32F

【项目地址】中国·武汉·光谷一路9号

三环内近千亩低密大盘，只有壹号院

但如今，超级大盘正成为“濒临灭绝的保护动物”。

最新土地成交数据显示：今年武汉三环内成交的住宅地块，最大体量仅7.6万方，其余多在5万方以内。即便是三环外，超过10万方的地块也屈指可数。

根本原因在于，武汉楼市经过20多年高速发展后，主城区大宗用地基本开发殆尽。如今，市中心土地真正是寸土寸金。没有土地，何来大盘？这意味着，大型社区将成为武汉新房市场的“限量款”。

当“三栋楼、五栋楼”的小社区成为市场主流时，在市中心，想买一个全新的高品质大型住宅区，难如大海捞针。

而在三环内，在光谷一路，关山华科板块，小编探访到，居然有一个超大体量楼盘要面世了，恰好填补了这份空白。

它就是——光谷壹号院，三环内唯一的低密纯住宅大盘。

项目效果图

光谷壹号院隶属于占地近千亩的光谷荷叶山项目。整个荷叶山地块不仅涵盖光谷壹号院、武汉桃花源两大住宅组团，还坐拥“三山一湖”——约265亩的原生山林与湖泊，体量与生态浓度远超同期项目。其中，光谷壹号院就位于地块西侧紧邻光谷一路的核心位置。

光谷壹号院的“不可复制”，首先源于绝版的土地资源。

将《城市空间格局规划图》与《城市生态修复及综合整治规划图》叠加会发现，项目既处在武汉政治经济走廊的主轴线上，又被纳入武汉人文生态修复走廊的东西山系修复走廊。

这意味着，项目所在的板块，是未来二三十年武汉“城市经济发展主轴”与“城市生态人文资源”的双重叠加区，这样的地段几乎无法复刻。

其次是“低密”的稀缺属性。2015年至今，武汉三环内容积率低于2.0的项目仅6个，总计容面积105万㎡，而光谷壹号院所在的荷叶山项目独占50万㎡，占比高达47.6%。

结合当前三环内供地接近饱和的现状，一个明确的结论是——

未来20年内，武汉三环内实际容积率低于1.0的地块，仅有荷叶山项目一处，几乎无可能有相似条件的土地供应。

更难得的是，这近千亩土地是纯住宅组团。不同于以往大盘“住宅+商业”的混合开发，纯住宅属性让社区更纯粹，居住舒适度也达到了峰值。

“万亿央企+产品之王”双强联合

大盘兑现的“定心丸”

大盘是机会，更是考验。

开发超级大盘，最考验什么？

持续的资金实力与成熟的操盘能力。

体量越大，对资金的持续性、产品的兑现力要求越高，而光谷壹号院背后的融创与东方资产“双保险”，恰好解决了这两大问题。

东方资产作为专业AMC机构，为项目投入约48.11亿元的融资，用雄厚资金为项目建设“托底”。融创则凭借多年高端住宅操盘经验，将产品力精准落地。

这种“AMC注资+品牌开发”的合作模式，早已历经验证。

今年8月底，上海壹号院就凭借这一模式实现“五开五捷”，销售额超220亿元，登顶全国单盘销冠。

北京的融创壹号院，今年连续获得7月、8月北京市场套均总价3000万以上级别住宅销售金额、套数双冠军。

有上海、北京的成功案例在前，光谷壹号院的落地兑现更具说服力。资金有保障，产品有经验，这座大盘方能成为购房者的“安心之选”。

大盘之内，更有“三山一湖”的天生丽质

如果说体量是超级大盘的“骨架”，那原生生态资源便是项目的“灵魂”。

光谷壹号院是市场中少数拥有天然山地与湖泊资源的珍稀之作。其在红线内有约265亩原生山湖，山体规模接近武汉龟山，形成“三山一湖”的自然格局。

当森林、湖泊、3座山体公园尽数汇聚在地块内，这不仅为项目带来了武汉主城区罕有的浅山地貌与鲜活生态，还借力打造出武汉独一无二的山地园林景观，使建筑自然生长于林壑之间，成就了一座真正从自然中长出来的壹号院。

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