国金证券:二手房恢复强势,是新房持续复苏的前兆

焦点财经讯 国金证券发布研报称，房地产市场逐步复苏且具备持续性。

国金证券认为，新房市场仍有分化，整体市场弱复苏。典型35 城 2023 年春节后两周新房销售面积较节前一周分别-18.3%、-4.0%， 而较 2022 年春节后两周分别同比-15.7%、-29.9%；而 31 个重点城市开盘去化率节后第二周升至 51%，基本回到节前 水平。高能级城市热销项目占比高，如杭州 2023 年以来有 19 个去化率超 70%的热点项目（重点城市共 47 个项目）； 热销项目主要为改善产品，62%的项目是中高端项目。房企销售也有明显分化，有持续拿地能力、主要布局高能级城 市的央国企和改善型房企销售排名持续提升，未来行业格局预计延续此分化路径。

二手房量增价稳，恢复强势，是新房持续复苏的前兆。典型15 城 2023 年春节后两周二手房销售面积较节前一周 分别+33.3%、+44.8%，也超过了 2022 年 12 月周均成交面积；而较 2022 年春节后两周分别同比+84.2%、+43.4%，已 接近 2021 年水平；其中北京、成都两城表现优异，节后两周二手房销量远超节前水平，增幅在 50%以上；据贝壳研究院数据，春节过后一周贝壳 50 城二手房日均带看客户量和新增挂牌房源量均较 1 月春节前日均水平提高 1 倍以上。 在房价端，北京、上海二手房价止跌企稳，广州、深圳尚在下跌中，随着近期成交量快速增加，预计二手房价企稳的 时间或不会太久。高能级城市的二手房价止跌，对一二手房市场均有所提振，是楼市整体复苏的前兆。

在售库存企稳，住宅供给或缩量，市场复苏具有持续性。截至 2023 年 2 月 10 日，典型12 城商品房库存为 1.6 亿 方，环比-0.1%，同比+3.4%，库存增势放缓, 较 2022 年底的高点（1.63 亿方）-1.8%;典型城市中如上海、苏州、杭 州等城市在售库存已出现降低，南京在售库存也基本企稳。从后续供给来看，2022 年全年 300 城土地成交量同比-30.8%， 而开发意愿较弱的地方平台拿地占比 42.6%，假设地方平台拿地 20%能形成有效供应，预计 2022 年成交土地形成的供 应仅为 2021 年的 45.6%，即形成的供应缩量约 54.4%。在供应下降而需求逐步恢复的背景下，市场供求关系将得到明 显改善，叠加二手房价的企稳，将持续支撑市场的复苏。

受限于资金到位情况，开复工及竣工端表现弱于销售。据百年建筑网数据，截至 2023 年农历正月十七，全国建筑项目开工复工率为 38.4%，较2022 年同期下降 12.6pct；劳务到岗率 43.3%，较2022 年同期下降 16.9pct。当前项 目开复工的资金受限：房企本身资金吃紧，且一季度不是房企结转主要时点（仅占全年 14.1%），开复工意愿不强烈； 各地保交楼持续推进，但资金到位速度较慢。我们认为只有在销售端出现实质性好转后，房企自身销售和外部政策支 持相协同，才能实现较好的开复工和竣工。因此预计全年的竣工复苏或晚于销售复苏。

政策宽松是主基调，后续更利好置换改善需求。当前供给侧政策基本应出尽出，在改善优质房企资产负债表行动 计划出台后，未来将有更多房企获得融资支持。未来市场的复苏关键仍在需求侧，预计二线城市的宽松政策将持续出 台，包括但不限于四限放松、认房认贷标准优化、普通住宅标准优化等；而当前一线城市的市场压力相对较小，其宽 松政策的出台速度较缓慢，或在两会后能有明确基调。