楼市收紧!今明两年在重庆买房,5年后是“躺赚”还是“血亏”?

今年春节前的楼市调控太厉害了，上个月，大家才在欢呼中国楼市的风向标深圳房价继续暴涨，炒房客躺着赚钱，结果仅仅几天，风向就变了，官方出台二手房指导价，挂牌价对比指导价，很多盘惨被腰斩。最开始炒房客们说不慌，这个没有影响。

结果线上所有中介的挂牌价消失，然后更大的打击来了。

已经有银行按照官方指导价，放房贷了，这意味着原来卖1000万的房子，本来首付300万，贷款700万，现在指导价只有600万，购房者只能贷款420万，需要自己首付580万，首付款直接翻倍。这样很多买房者都不会买房了。

2021年，打击炒房，保障刚需，坚持房住不炒依然是楼市的主旋律。

01中国房价走势

我们来看看这几年中国房价走势，根据国家统计局公布的数据来看，2015年全国平均房价是6793元/平，但是到了2020年底平均房价已经上涨到了9860元/平。

仅5年时间，全国平均房价上涨了45%。

一线城市的房价涨幅更是惊人，拿深圳来说，2015年房价是41494元/平，2020年底已经飙涨到90049元/平，5年时间房价上涨了近2.2倍。

结论就是：房产的造富效应几乎没有行业可以与之一较高下。

事实上，过去5年也是我国楼市发展最凶猛的时期：商品房销售额由8.7万亿飙涨到17.3万亿，销售面积由12.8亿平增加到17.6亿平。伴随着房地产的高速发展，过去5年国人对于房地产的投资热情也是一浪高过一浪。有数据为证，2015年全国投资性购房比例不足5成，但是到了2019年底，市场上有85%的购房是以投资为目的。有专家更戏称之为“全民炒房”。

从数据层面来看，我国房地产市场保持“一家独大”势头已有近30年历史，虽然过去30年里，也有年份房价是下跌的，但总的来说，房价是一路涨着过来的。那些房价微跌的年份，更是随后就被更高的涨幅覆盖了。所以很多人印象里，我国房价是“只涨不跌”的，这也是数以亿计的国人敢于把闲置资金投资到楼市中，更有甚者把资金杠杆加到极限。

结果也证实，过去这些年房子并没有辜负投资者的期待，地产大佬冯仑一句过去10年买房是‘躺赚’的生意”，更是说清了房产的疯狂“造富”事实。

正是因为有无数“投资房产躺赚”的案例存在，所以过去这些年国人对于投资炒作房产才更加变本加厉。而“房地产是拯救经济的少有法宝”观点的盛行，更让投资炒房客有恃无恐。

有人凭借投资房产而发家致富，坐拥几套甚至几十套房产，也有人因为错失良机一套房子也买不起。有房族和无房族之间的差距似乎已经无法跨越。“看多”房价的更加疯狂，他们不仅认为房产造富效应永远不会失灵，更坚信未来5年买房仍然是“躺赚”生意。

未来中国的房价，还是上演过去十年的统一暴涨吗？我认为很难，未来的房价趋势将会是分化行情，各城市之间的房价走势截然不同。

02中国楼市陷入分化的局面

2020年全国商品房销售面积、金额在疫后体量逐月快速回升，增速则经历了先升后降的总体趋势。国家统计局数据显示：全年商品房销售面积、金额达176086万平方米和173613亿元，累计同比上涨2.6%和8.7%。

据CIRC统计数据，全年长三角城市群与粤港澳城市群商品住宅成交量分别同比增长5%、4%，先进其余主要城市群。以沿海区域为主东部地区成为全国商品房销售规模增长主要支柱。中部及东北地区新房销售表现则继续走冷，全年销售面积同比降幅分别仍有1.9%和5.8%。

中国有七大人口净流入的城市群，分别是：长三角，珠三角，京津冀，山东半岛，中原，长江中游，成渝。除了这七大城市群和个别省会还有流入以外，其余地区基本都是人口流出的状态。人口流出的城市群楼市自然没有什么前途了，但在人口净流入的城市群，今年很多表现也不好。比如中原较大的城市郑州，2020年一手二手成交量分别下滑18%，32%。全市均价下滑约4%，某些板块政府限降价不得超8%，但根本无效。郑州是中原城市群的领头羊，它的楼市都如此，其他城市可想而知。类似情况在山东半岛同样出现。2020年济南二手下跌了4%左右，青岛二手跌幅则超过5%。

03今年重庆买房，5年后“躺赚”还是“血亏”？

关于这个问题，其实我上面已经回答了，重庆是典型的人口流入城市，房价短期看金融，中期看土地，长期看人口，这个5年周期，明显属于长周期了，人口流入的前提下，重庆新房价格看不见跌的可能性。

继续中期看土地，在2021年1月，先进以14236元/㎡的地价拿下南坪地块，刷新历史记录，成为重庆楼市单价地王。

2月8日，康田+电建以8153元/㎡的楼面价拿下大学城烂尾楼金阳排名前列农场旁靠近外环高速的地块，溢价率51.37%，同日融创在磁器口的拿下的地块，楼面价也达到10936元/㎡的高位。

春节后的土拍依然火爆，2月19日，佳兆业以8702元/㎡的楼面价拿下大学城金阳排名前列农场附近另一块地，溢价率57.6%，同日春风地产在彩云湖拿下的地块，楼面价达到13257元/㎡，溢价率49%，这个楼面价能排重庆历史第四的高位。

今年的重庆土拍给人感觉就是开局就王炸，彩云湖那块地价都超过周边二手房均价了。

在这种情况下，重庆核心区的房价，现在买入5年后赚，是肯定的，哪怕是你把一年5%的房贷成本考虑进去，主城核心区刚需盘都不会亏。

但是你要注意了，我说的是重庆主城区核心区位的刚需盘。

04坚持房住不炒

首先，我们想说明的是，房地产是解决亿万民众居住问题的民生产业，它的较大价值是帮助亿万刚需解决居住问题。因此，对于房地产的过快发展、疯狂投资、炒作过盛等行为，实际上都是严重背离国家的“房住不炒”定位的。换言之，“居者有其屋”才是房地产发展的根本目标，而不是把本该是高性价比的民生商品，硬生生炒出奢侈品的价格。

过去这些年，房地产承载着经济快速发展的重要任务，到今天可以说它的使命已经彻底完成了。

这一点从国家对房地产的地位可见一斑——2019年9月，国家宣布“不再将房地产作为短期刺激经济发展的手段”，与此同时，党媒经济日报发表文章称，“未来经济发展不再走房地产拉动的固有路径”。国家层面释放的信号非常明显：房住不炒已经纳入基本国策，未来全民实现安居工程才是头等大事。

但是很多人就会反驳了，既然房住不炒，那么重庆的房价就要跌，这是典型的无脑回答。

房住不炒，不是让房价暴涨，而是随着重庆经济发展，实体经济强大后，作为资产的房价跟随上涨。

这里我要提醒大家重庆主城区的房价和未来一些周边非常偏远的区县房价，会形成两个不同的走势。

重庆主城核心区现在的土地越来越少了，好的房子也不多，稀缺导致价格的上涨，反而很多过度炒作的地方，就有点危险。

还有一点提醒大家，现在重庆主城不是9区了，在原来的主城9区的基础上，规划21个主城都市区。原来重庆主城9区就被确定为核心区。新规划的璧山、合川、永川、江津、潼南、铜梁、荣昌、大足、长寿、涪陵、南川、綦江12个主城都市区，地理区位上紧密围绕主城九区。

重庆未来五年人口有显著增量、产业发展密集且优质、资金汇入量巨大、资源优势明显的区域房价未来大概率还是会保持“向上走”的趋势，只是幅度和前几年比会有很大变化。

作为投资的理由虽然不够充分，但是对于以居住为目的的购房，这个理由绰绰有余了。

最后，提一个问题：你认为在重庆买房是会亏还是赚呢？欢迎留言区讨论！