物企披甲“智慧衣”

作者丨王迪  

出品丨焦点财经

北大光华管理学院实践教授蔡剑曾公开表示，未来市盈率较高的公司可能不在互联网行业，而是拥有数字化能力的物业公司。在元宇宙、大数据、科技赋能、“专精特新”的热词浪潮之中，众多物企不断向智慧科技赛道靠拢，以此跳脱传统物业“三保一修”的既定印象。

1月10日，绿城服务集团发布有关收购浙江绿城建筑科技有限公司51%股权补充公告，收购总代价为人民币2.091亿元。事实上，绿城服务对建筑科技的加持早在12月份有所公布。在此次公告，绿城服务称，浙江绿科将成为绿城服务的附属公司，其财务业绩将综合入账绿城服务集团的账目。彼时，浙江绿科的PE为14.48倍。这一操作一方面体现公司腾挪整合之势，另一方面也体现绿城服务对科技的关注。

公开资料显示，浙江绿科主要从事智能化工程、照明工程、BIM模拟施工以及智能化设计，专注于设计弱电系统及机电工程，当中涉及透过采用智能模型及技术提供工程方面的个性化解决方案。

事实上，物企对智慧科技的青睐早在物业风口渐起的2020年已经有所展现。据某研究机构发布的2020年度中国地产数字力TOP20物企榜单显示，前20的头部物企正在积极成立或战略投资科技公司。目前，此类企业旗下共有110家科技公司被孵化或战略投资，业务方向达到22个，其中智慧社区、智慧建造、软件开发占据前三位，分别占比19%、17%和16%。

一方面，随着大数据、5G、物联网等技术不断融入居民生活，物企选择智能化是为开展各类增值服务。另一方面，由于目前增值服务所占利润依然较低，夯实紧跟政策风向或许会为自身发展赢得先机与高估值。

剑指服务数字化

在物业分拆上市竞争“堰塞湖”渐趋形成之时，物业行业也面临诸多挑战：资本疯狂涌入引发规模发展强需求，行业内卷出现恶性竞争，基数庞大的中小型物企或因母公司钱紧走上卖身通路；此外，效率不高，利润摊薄亟待数字化转型等难题横梗于前方。

在房企物业市值增长渐趋平稳之下，广阔市场空间之中高专业壁垒已经形成。相比人工物业管理，高科技亦能为其增加附加值。

以绿城服务为例，从2014年开始，绿城服务就开始打造智慧园区服务体系，通过大数据平台的建立、智能设施设备的引入、移动互联网及应用软件的推行，打造全方位的一体化平台，让业主更方便地获取健康、文化教育、居家生活等各项服务，成为布局数字化的最早案例。

以头部物企来看，计划上市的万物云淡化了与万科地产和物业的关系，而是打包物业和科技业务一同上市，向一家科技服务性公司靠拢。而刚刚释放分拆上市的龙湖也是选择直接将物管及商管打包改名为智创生活，同样搭上了智慧科技的快车。

更为重要的是，物企选择智慧+物管+商管的方式或许更具成长性及市场远景，也更能得到资本市场的认可，方便赢得高估值。

此前，作为规模头部物企的代表，在2021博鳌房地产论坛现场碧桂园服务执行董事、总裁李长江也表示，碧桂园服务不久将宣布进入机器人服务时代。

“现在做数字化建设，没有样板可循，我们进入了无人区，目前我们在空间服务、客户服务，以及其它的服务，包括增值服务类的，我们要靠大数据、数字化去支撑。在服务机器人方面，我们首先做的是清洁机器人，同时也在研发绿化机器人、安全机器人。”

蔡剑教授的看法是，要实现物业市盈率渐高的事实，物业公司必须进行改革，从过去的资产维护管理方式向数字资产管理方式转变，从价格人力竞争压力向价值资本增值动力转变，从同质化重复型劳动向特色精准创新服务转变，从劳动力时间的代价向智慧科技高速回报转变。

毫无疑问，智慧服务成为物业行业发展的一大趋势，而对于物企科技化的投入从诸多企业的行动中可以看出。

以截至2021年3月的数据来看，绿城服务从2013年至今，连续每年平均科技投入5000万元以上，新城悦服务曾投入约6100万元，用于投资先进技术及雇员；中海物业则投入约2980万港元进一步开发信息科技系统；雅生活服务则投入约1460万元进一步开发一站式服务平台。

与此同时，实现上市的融创服务曾在其招股书中表明，约募集资金的15%将用于升级智能管理服务系统和智能社区开发；恒大物业将其融资的8%用于信息化技术的优化及设备设施的升级；金科服务将加大其智慧化投入比例，约20%的融资将用于进一步发展上下游增值业务，包括团膳业务、社区教育、社区智能硬件升级等，还有10%的融资用于数字化管理系统及自动化运营。

此外，不少房企也通过绿城此种收并购的方式夯实自身科技力量。去年9月，龙湖集团公告称，拟以21.6亿元通过间接附属公司收购百佑科技、重庆佑佑和重庆汀谷股份，合计对价21.6亿元，而龙湖此次的收购对象是医疗服务及智能科技资产，意在加速集团数字化能力的搭建，助力降本提效，提升服务围栏。

备战社区物联化

多数物业服务企业强调科技赋能，更多的是基于国家对数字新基建的政策，对智慧物业、智慧社区的建设释放积极信号。而作为数字化的最终结果导向或许更多的是下沉社区，实现物联化，与此同时，在更广阔的范围中促成智慧城市的构建。

去年，十部委曾联合发文：“鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。”

在目前社区趋向精细化管理的大背景下，物业公司能够充分借助互联网、物联网的技术力量，来对社区进行管理，最终实现管理经营降本提效。以能源管理为例，通过物联网实现水电气智能管理，就至少能够降低30%的能耗。与此同时，社区物联化也将实现社区生活的个性化与便捷化。

头部物业服务企业已纷纷将目光瞄准社区消费场景，并试图通过打造社区平台的方式进行融合。例如，时代邻里日前提出“创造服务”的理念，希望实现未来社区战略、数字化转型、社区一体化平台、移动端应用升级改造、全场景智能化等方面的较新成果。

由于物管行业分散程度高，市场集中率低，即使是头部玩家占有率也不尽人意，物联化提供了非常好的桥梁作用。数据中心是物业公司进行数据化转型的底座，物业数字化转型要夯实基石，必须建设数字化新型基础设施，把数据转化成生产要素。更为重要的是，在大物管时代， 精细化、高效化“服务为王”从口号兑变为现实。

以碧桂园服务为例，碧桂园服务目前已经形成一套社区智能物联的系统，并借此实现社区物联网标准的统一。早在2016年，碧桂园服务就开始了智慧化应用的基础体系性搭建，与腾讯、华为等企业开展一系列的合作，在物联网的架构下，碧桂园服务的智慧能力与具体的场景相结合，最终逐步形成了完整的解决方案。

踩上风口，数字化浪潮与物联化的物业赛道，标志着物业4.0时代的到来。智能楼宇、智能家居、路网监控等技术手段应用到统一网络管理系统中，并在运动、健康、娱乐等多个场景中延伸。

以金科服务为例，除了强劲的市场化拓展能力外，还将智慧服务的落地应用向城市级服务场景延伸，目前已为重庆、无锡等地高等院校、高铁车站、三甲医院等单位提供智慧化的城市级社会服务。

事实上，社区是构成城市的单体，在城市的范畴内，“智慧城市”这一概念正成为流行。“智慧城市”的核心就在于物联网，通过一张网络，城市间的诸多硬件设施被连接起来，最终形成统一的设备网络，为城市管理者提供必要的决策依据。

这是智慧物企正在拓展的方向。例如，合景悠活拟1.65亿收购环卫企业广东特丽洁50%股权，正荣服务此前承接40到45个公共市政府管理项目，都是智慧物联化在吸纳与提升效能方面的反映。