万科的万 物业的物 未来的“云”

作者丨王迪  

出品丨焦点财经

11月26日，在万科2021年排名前列次临时股东大会现场，面对行业暴雷现象频发，万科董事会主席郁亮在回复投资者提问时表示：

现在行业不能叫做混乱，而应该叫混沌。郁亮对当前行业的看法是16个字：尊重常识、回归常态、阵痛之后、仍有机会。

“常识告诉我们，天无绝人之路，总有路可以走。常识告诉我们花无百日红，需要在这朵花还没谢的时候种下一朵花。天下没有做完的生意，需要做的事情是相信未来，并且为未来去播种、去下工夫。”

万物云成为此场股东大会审议及提问的重点。毫无疑问，万物云正是万科在一片混沌之中种下的一朵“花”，目前在寒冬之中等待它的上市绽放。

行业混沌之际，人人都在转型。在股东大会现场，万物云CEO朱保全提到了一个很有意思的点：万物云的由来是万科的万、物业的物、未来的云。万科物业是万科最早的初心业务，万物云是万科孵化出来的一个公司，“云”是万科期望的未来。

将传统的物业管理或者资产服务定义为空间科技服务，这契合万科近年来转型城乡建设和生活服务商的定位。从万科的布局来看，从房地产到不动产，意味着要从单一的地产开发，到不动产的开发、经营、服务并重。

在这个视角里，开发业务只是不动产的一个环节，而万科的版图正在长租公寓、物业、物流等多个板块提前延展，而关于“云”的想象也越来越庞大。如今，万物云这朵“花”已经成熟，未来更多的“花”正在生长。

回应“凛冬”上市

目前的行业逻辑是，头部物企市盈率主要集中在30倍PE到40倍PE之间；而中小物企市盈率多为十几倍PE。加上物管企业上市潮后，2021年行业逐渐回归理性。“科技故事”未来是否能收获高估值是一个疑问。

对于万物云此时的分拆上市，郁亮明确讲了三点：

一、目前可能比去年更合适，因为市场估值趋于理性，会对优秀公司给出适当定价；

二、此时的万物云已经是一个城市服务商，而不是一个传统物业服务商，这棵树上面可以长出很多东西，能够创造更多的市场价值；

三、“孩子”大了以后也想独立发展，所以也要满足他们独立发展的想法。在传统物业服务里，万科自己给它的业务已经不足住区服务的一半，万物云已经成熟了。

区别于传统物管企业，此次“寒冬”上市，万物云一度被认为将对资本市场讲出较具“科技”故事的物业公司。而郁亮认为此时上市比去年物业上市潮相比更合适。这源于万科对高估值充满警惕和恐惧，担心对员工心态产生不理性的影响，基于郁亮过去在万科配股的教训。

龙头房企的动作总是异于同类。不论是“勒紧裤腰带过日子”，还是对于此次万物云上市是否因为万科缺钱。郁亮的解释是，“老子不能用儿子的钱”，物业上市解决万科的资金问题是不存在的。

"万物云在万科的资产和利润占比只有2%左右，每平方米平均是3块钱左右的物业管理费，发再多股票也没多大影响，募集的资金还是有自己用途的。"

物业赛道日渐拥挤，“大鱼”搅局之下，物业板块或现龙头之争。物业企业的故事也开始由“快速扩张”转向“科技赋能”。毫无疑问，作为未来的“独角兽”，即将上市的万物云无疑将搅动时下的资本市场，而万物云能否一骑绝尘，需要向市场诠释出一个具有说服力的物业开放式赋能平台资本故事。

万物云CEO朱保全也在现场透露，未来将科技、云服务作为万物云未来重仓投资的方向，但是在公司的业务领域，万物云还是将把自己定义为服务业。

对于万物云未来的竞争对手会不会是阿里云、华为云，朱保全的回应是，阿里云、华为云、腾讯云、微软云等大家做的是底层的IaaS，大家并没有去做具体的“云”的运营。对万物云来说，与华为云、阿里云、腾讯云全部都是合作伙伴，万物云不会做IaaS层，会在这些“云”的基础上构建基于城市服务、工单管理的云服务。

万科半年报显示，2021上半年，万物云营业收入为104亿元，同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55%；商业物业服务31.6亿元，占比30%；其他收入占比约为15%。万科方面表示，本次分拆上市完成后，该公司的股权结构不会发生变化，且仍将维持对万物云的控股权。

万物云“熟”了

11年前，在朱保全刚刚接手万科物业时，经常会被别人问及两个问题：排名前列，万科物业只会服务万科业主。第二，万科物业只会服务住宅。

股东大会现场，在回复投资者提问回复时：朱保全表示，今天从万物云的视角审视来看，万物云已经走出了住宅小区、写字楼，并走向了城市。

对于万科物业曾经的更名，朱保全称，初心是万科物业四个字很难覆盖今天业务的全面性。万物云有两块业务领域，一个是基于住的消费，一块是基于企业服务。

从万科物业更名便可以看出，万物云意欲对标贝壳系，定位于物管行业的空间科技服务商，希望最终成为一个开放、赋能、平台型独角兽企业。

朱保全的理解是，排名前列，在住这一领域存在巨大市场，但这一市场里不止有交易，还包括装修、租金、物业费。在基于居民住的这一超过15万亿的海量市场里，万物云希望能够为客户提供全生命周期的服务。第二，不论是大型企业还是政府，在服务上未来一定会有越来越多的外包，万物云希望能够抓住这一趋势，成为政府和企业优选的外包大管家。

朱保全指出，在过去10年，万科物业的团队在商业写字楼的物业管理方面做出了一些努力。其中，最重要的一个动作是在2019年，万科物业与全球知名房地产服务公司戴德梁行合作。据了解，目前万物云已经成为BAT（阿里巴巴、腾讯、百度）、网易、今日头条等大型的互联公司在选择行政服务外包时的优选伙伴。

一方面利用万物梁行将大中华区的物业管理及设施业务，合并到万科物业体系之内。此外，随着商业物业、办公物业、园区物业等业务的崛起，万物云在物业及设施业务的比例，来自万科地产的已经不到一半。在前年万科率先走向城市，进入到物业城市领域。

目前，万物云拥有三大业务板块，分别是Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）。万物云的核心业务主要集中于Space（空间）。除了服务于商业物业的万物梁行，还有服务于住宅物业的万科物业和城市空间服务品牌万物云城。

在这张庞大的服务网中，城市物业服务万物云城是万物云发展势头最为迅猛的细分业务板块。万物云在2020年已布局40个城市，并有望提前完成3年百城计划。

对于这“三驾马车”的发展，朱保全也曾公开提出：住宅物业领域会控制增速；商业物业领域的万物梁行要发挥合资红利，保持在40%到60%的增速；专注城市物业的万物云城要保持不低于60%的增长。

在股东大会现场，朱保全也特别回顾了万科物业发展重要的20年。

排名前列个10年，作为万科地产孵化出来的一个售后服务业务，万物云给万科注入了一个到今天依然汇聚在每个人血液里面的基因，就是“做好服务”。这是植根整个万物云体系里最重要的DNA。

第二个10年，从2000年到2010年，是万科地产走向全国的10年。因为万科地产的全国性布局，万科物业走向了全国。这10年，万科集团对万科物业的要求是服务好万科的业主。万物云目前已经在全国构建了自己均衡的服务能力。从东北到华南，从上海到新疆，万科物业整体的服务力是一致的。

此时的万物云，确实“熟”了。

万物云只是万科分拆上市的“排名前列单”

万物云被看作万科转型城市服务商的重要实践，这源于万科三年前“活下去”的预测，而面对转型中的阵痛，郁亮认为，过去房地产是黄金时代，卖东西都很好，回到未来之后，好产品、好服务是人们最需要的，行业仍然有机会，万科并不悲观。

即便是房企业绩短期的下降是不争的事实，万科选择的所有赛道，并非和原来主业的跨度很大，而是还在一个合理的范围内找到所有赛道可对标的标杆。

在股东大会现场，对于万科股价、市值管理、经营计划等，万科管理层做出回应，对于市值、股价下跌有宏观的因素，也有因为工作没做好的因素。 “三季度已调整经营计划，明年较低经营目标还要下调。”

有传统开发业务的能力，也得有适应新常态的能力。万科今天的认知是，业主才是真正的甲方，用一个更全周期、全品类、跨期更大的、涵盖客户全生命周期进行服务，并且明确由房地产的开发转向不动产的开发、经营、服务并重。

"未来的房地产市场有一个较大的改变，就是行业的民生属性、民生特点、民生特征会发挥得很充分。民生业务不只是由价格、供需关系决定，它还得考虑老百姓、政府的需求和想法。比如说一个城市要有未来，一定要吸引年轻人加入，留下来才有未来。”

郁亮以物业收入为例，“每平方米平均是3块钱左右的物业管理费，这是属于民生业务的特点，赚小钱、赚慢钱。当你习惯赚大钱之后转到赚小钱是特别困难的事情，所以必有阵痛，还夹杂着缩表，我相信这个过程是非常痛的事情。”

郁亮不止一次提到，今天地产企业的标杆是中国制造业，开发商应该思考如何从粗放走向精细，要向中国制造业学习，比如家电行业。

排名前列，任何时候把客户照顾好，好产品、好服务一定是关键。哪怕行业被限价，也要提供好产品、好服务。

第二，精打细算。最近网上流传了一份万科的节衣缩食的倡议书，这个倡议书是万科总部年轻员工自发做的事情，并非管理层要求。

第三，科技运用。如果没有科技应用，我们很难做得很好，很难管理更大的规模。今天你要做更多的事情，才能赚点小钱，不靠科技就没法做更多事情。

在股东大会上，郁亮也表示，万物云分拆将是万科开始的排名前列单，未来希望长租公寓、物流、冷链等几个赛道业务也能在几年之内陆续上市，未来万物云细分领域也会诞生不少的上市企业。

“一定要赚手向下的钱，不要赚手向上的钱，阵痛不是终点，我们还得有未来，关键是我们要找到新的玩法，也能够在开发业务缩表、减杠杆的同时，在经营类、服务类的业务里面把能力打造得越来越强。”万科管理层称。