土拍研报 | 宁波第三批收金102亿,安徽龙头民企成“赢家”

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第三批宁波集中供地土拍的4点主要变化

出品时间：2022年10月1日

数据来源：浙江自然资源网，焦点研究院整理

概述：

9月29日，宁波第三批集中供地出让完毕，本批次出让的10宗地块均全部成交，合计收金101.8亿元，和上一批次宁波土拍相比，本批次土拍呈现出4个主要变化：

1、本批次出让面积大幅下滑六成，海曙奉化区无土地供应；

2、竞买规则设置更加灵活，取消3%计容奖励；

3、成交规模大幅度下滑，3宗地块触顶成交；

4、宁波国资占据拿地主导，伟星夺得摇号成交地块。

变化一：本批次出让面积大幅下滑六成，海曙区和奉化区无土地供应

本批次供地规模下滑，为宁波集中供地最少的一批。9月29日，宁波第三批次土拍宣告结束，出让的10宗地块全部成交。10宗地块的出让面积为36.2万平方米，较2022年第二批次减少60.9%，计容建筑面积为83.9万平方米，较上一批次减少58.9%。起始总价为93.7亿元，较2022年第二批次下滑39.5%。

值得注意的是，本批次宁波集中供地土地供应为集中供地以来最少的一次。一方面由于2022年宁波土拍调整为4批次供应，另一方面宁波在三季度新建商品住宅交易低迷，“5.31”新政后，二手房成交量已三连涨，但涨幅却越来越小，政府有意通过减少土地供应来减轻库存压力。

数据来源：浙江自然资源网，焦点研究院整理

海曙区和奉化区无供应，鄞州区土地供应最多。从本批次土地供应的分布情况来看，鄞州区本批次供应量较大，在近两年的集中供地过程中，鄞州区每个批次供应量都是较大的，这主要是由于鄞州区人口和GDP稳居宁波排名前列，且经济发展较快，目前地价和房价均呈现出适度上涨的状态，加大鄞州区土地供应有利于缓解居住紧张的局面。在三批次预申请的海曙区地块所属板块库存较高，后来在正式出让的时候并未正式公告。奉化区地块由于新房库存高企，在过往的土地出让中发生过大规模流拍的情况，因此这两个区域均未有土地出让。

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变化二：竞买规则设置更加灵活，取消3%计容奖励

主体规则不变，但取消3%计容奖励。本次集中供地出让规则基本延续前两批次限房价，限地价，溢价率到达15%封顶后后摇号的竞买要求，但部分细则有所调整。本批次所有地块全部取消3%计容奖励，但是针对装配式建筑和绿色建筑的要求依旧存在，作为节能减排的要求此类要求并未放松。

对付款条件不同地块设置不同的要求。庄市地块和白鹤果品的第二笔土地款在签订土地出让合同的3个月内付清，但是亨润南北地块则需要签订土地出让合同的12个月内付清。此类要求体现了规则设置的灵活性，更加方便地块出让。

对全装修政策进行调整，更加强调一地一策。本批次地块均采用较新的全装修政策，即全装修住宅预售项目装修标准按照不高于该项目住宅销售备案（毛坯）均价的15%确定，且按房屋建筑面积计数值应介于1500元/平方米和6000元/平方米之间。现房销售项目（不含预售转现售）和改善型的项目，按照“一事一议”原则确定装修价格。

变化三：成交规模大幅度下滑，3宗地块触顶成交

成交规模大幅度下滑，溢价率创年内新高。从成交整体情况来看，本批次成交地块的出让面积、规划建面和成交楼面均价数值分别为36.2万平方米、83.9万平方米、12135.1元/平方米，较2022年排名前列批次分别下跌60.9%、58.9%、成交楼面均价增加53.6%，成交总价为101.8亿元，较上批次减少36.8%，本批次溢价率为8.6%，较上一批次增加4.6个百分点，为今年前三批次溢价率较高的一次，本批次溢价率增加主要是由于封顶成交地块占比较多导致的。

数据来源：浙江自然资源网，焦点研究院整理

3宗地块触顶成交，剩余地块多为底价成交。和近期进行第三批次集中供地的城市类似，4宗保障性租赁住房用地均底价成交，剩余6宗地块中有3宗触顶成交，本批次宁波出让同样呈现出溢价率分化明显的趋势。本批次集中供地在正式出让以前进行过预申请，有效的避免了流拍情况的发生。尽管出让地块较少但是优质地块较多，同时针对百合果品地块，镇海石庄地块和亨润地块等均降价出让，较大程度的吸引房企参拍，最终这些因素拉升了本批次出让的溢价率。

数据来源：浙江自然资源网，焦点研究院整理

变化四：宁波国资占据拿地主导，伟星夺得摇号成交地块

宁波本土国企占据主导，部分民企也有参与。从拿地企业名单可以看出，出让地块多为宁波地方国企竞得，出现这种情况和本批次地块出让结构有关，因为本批次有4宗租赁住房地块，此类地块通常由地方国资开发，资金沉淀时间较长，开发利润低。另一方面，22城范围内的集中供地也呈现初类似的特征，大型民营房企承受着融资和销售的双重压力，无力拿地，大型央企多城市布局项目，在集中供地中拿地较少，多数项目被地方国资竞得。

伟星年内宁波二次摇号拿地，强劲销售和股权质押或为资金来源。伟星置业作为深耕安徽的民营房企，其主要项目位于安徽芜湖，伟星的项目遍布芜湖多个区域。近年来，伟星也加大了高能级城市的布局，去年伟星以47亿的代价竞得杭州申花地块，在2022年的合肥土拍中也布局多个项目，年初以21.76亿的代价摇号竞得鄞州区地块，在本批次的竞买过程中，伟星成功竞得亨润北地块。加大高能级城市的布局有利于对抗市场下行压力。在上半年安徽的房企销售排行榜上，伟星以92.32亿位居第二位，超越招商，万科和保利发展等房企，此外伟星集团旗下有伟星股份和伟星新材两家上市公司，均出现了大比例的股权质押，不排除输血房地产业务的可能。由于现阶段项目主要位于三四线城市，三四线城市销售后续不确定性较大，不排除后续伟星面临经营风险的可能。