深圳房价终于降了!高层连续三次炮轰房地产,楼市要变天?

房地产核心的问题还是泡沫比较大，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者是投机，这是很危险的……

3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上发言，一石激起千层浪。

值得注意的是，这是郭树清近一年来第3次对房地产领域的严厉表态。

去年8月，郭树清在《求是》杂志发文指出：

房地产泡沫是威胁金融安全的较大“灰犀牛”。

去年11月，郭树清在《完善现代金融监管体系》里指出：

房地产是现阶段我国金融风险方面较大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。

“泡沫”、“灰犀牛”，这样的严厉定调，也容易让人联想到上个世纪美国、日本，还有海南的房地产泡沫，以及2008年美国次贷危机这次灰犀牛事件。

同时发生的标志性事件，是深圳的房价终于降了！

在中国房价行情网统计数据中，虽然屏蔽了深圳的二手房均价情况，但各大热点区域都出现明显的环比下跌。

中国楼市，要变天了？

郭树清这位金融监管领域较高级别官员发声，而且是连续3次，措辞严厉，究竟透露了什么信号？楼市要大力挤泡沫了吗？

首先要提出的一个问题是，为何每次提示风险，发出警报的都是银保监会郭主席？

这很大程度上也是由职责决定，主要从金融监管和安全领域探讨，而不是从社会治理尤其是地方政府经济发展的角度考虑问题。

中国房地产究竟有没有泡沫？我认为多少还是有的。

《新帕尔格雷夫经济学大辞典》描述了泡沫的产生：

一切从资产价格突然暴涨开始。价格上涨会给人还要涨价的预期，于是又吸引新买主。他们只想通过买卖牟取利润，而不是对资产本身的使用、产生盈利能力感兴趣。但如果预期逆转，紧接着是价格暴跌、金融危机。

近些年，房价上涨较快。大家都抱着炒房致富的心态涌进售楼部。房子户型、朝向，甚至租金回报率都不重要，反正自己也不住，也不打算要每个月几千的房租，只想着几年后涨价了卖出去。

你如果说没有泡沫，谁也不相信。

但要是大家都感觉到未来房价难涨甚至下降，则会纷纷抛出房产。于是，房价可能暴跌。

其实，这个趋势在三四线城市尤其需要警惕。

前几年持续的货币化棚改，加上全球大放水，热钱无处安放。三四线房产也就成了货币的蓄水池。今年2月，二手房均价涨得较快的10个城市，都是三四线城市。

2月二手房均价环比上涨较快的10个城市/数据来源：中国房价行情网

同时，三四线城市楼市库存又非常大。一旦手握数套房的人抛出房产，后果不堪设想。

但你说，一线城市房地产肯定有大泡沫吗？我倒觉得不一定。

深圳楼市的根本矛盾还是住房供应远远跟不上激增的人口。于是，抢房成了常态，越有钱的人，越能买到满意的房子。这也导致房价的飙升。

深圳房价会大幅下降吗？起码要等到政府的保障性住房能满足绝大多数深圳人居住，乃至捆绑在钢筋水泥建筑上的社保、教育等需求时，才有可能。

上海的楼市有泡沫吗？

其实，上海的核心购买力，是刚需和改善型需求。去年，被“沪九条”扼杀的刚需重新恢复购房资格，叠加上海破天荒的人才政策吸引的海内外人才，购房需求暴增。

然而，供给端却远远没有跟上需求的步伐。

链家上的改善房源，只有区区3500套。再加上上海的学区政策，许多家庭只能选择公办学区房。供需矛盾一触即发。

和深圳一样，需求大，供给少，导致房价大涨。

所以说，“泡沫”这个词，还是要分城市看。但“灰犀牛”这个词，倒是非常贴切了。

灰犀牛，是指所有人都能看到的，大概率会发生的系统性风险，很难阻止。灰犀牛体型大，看着在远处，但一旦狂奔起来，会让人猝不及防。

去年，全国房地产开发投资14.14万亿元，带动了多个产业的发展。同时，三四线城市的巨量库存又隐藏着危机。

面对房地产这头“灰犀牛”，既不能一棒子打死，也不能坐视不管，较好的办法是套上枷锁。

于是我们看到，尤其是今年以来，针对房企的“三道红线”倒逼房企改变以往高周转的生存模式。银行的“两道红线”，也在给楼市降杠杆。北上广深4个一线城市，都出台了不同程度地调控措施。尤其是深圳，一改往日隔靴挠痒、越调越涨的调控手段，态度坚决，行动果断。

于是，我发现一个很有意思的现象：

今年2月，深圳9区的房价，几乎都在环比下跌。跌得最猛的宝安，达到近-13%，光明区，也下跌10.18%。这表明，深圳的调控，还真的有效果。

深圳9区2月份二手房均价/数据来源：中国房价行情网

另一方面，深圳继今年1月房价破9万后，已经消失在中国房价行情网二月份数据表里。未来，深圳的房价或许还会涨，只是涨幅不及去年。房价信息，也可能会越来越不透明。

今天，朋友圈就在流传好几张调侃的图，描述深圳业主表面上按政府指导价挂牌，其实通过其他的方式，暗地里收取部分购房款。

看这张图，也是让人啼笑皆非。

那么，针对房地产这头“灰犀牛”，普通人应该怎么办？

首先，坦率地说，只要不发生系统性风险（只要控制好，大概率不会发生），还是应该把握时代的节奏，上车楼市。

人家郭主席在3月2日的新闻发布会上也说了：

2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，房地产金融化泡沫化势头得到遏制……相信房地产问题可以逐步缓解。

其次，万一泡沫破裂，要保证有足够渡过危机的现金流，等待资产价值重新回归。因此，过度加杠杆投资买房就不建议了。

毕竟，安全排名前列。