上海楼市:学区房是否适合投资?如果你是这三类人,建议避开!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，请问学区房的升值空间是不是挺大啊，想知道学区房应该怎么去投资？

回答：关于现在是否需要买学区房，分情况。以下人群分类对号入座。有这三类人是不适合投资学区房的。排名前列类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。 孩子教育固然重要，也要先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。 不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。 第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。上海可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。 第三类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。 但如果你是以下这类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用，就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。 现在老破小 老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。 如果单纯考虑学区，可以入手一套老破小，但是价格一定要够笋。具体对学区房的选择，可以参考内部分享！

提问：成哥好，请问今年入手上海青浦徐泾，89平，房价+摩擦费用共计525万，作为纯投资可以上车吗？有没有更好的推荐？

回答：西虹桥核心区就是人们常说的“徐泾”板块，得名于徐泾镇。 早年以低密度大面积住宅（各类别墅）开发为主，定位为周边制造业企业主，以及市区高净值人群的“第二居所”。17号线通车后进入高速发展期，国家会展中心西侧诸光路站、蟠龙路站附近仍有较大量待开发地块。 徐泾这个板块可以入手，但是你选的楼盘能不能买，要看具体选筹。

关于上海适合上车的板块详见内部分享。

提问：成哥好，新上海人，考虑在徐泾买一套小三房，总价500左右，之前也了解了中核，蟠龙，如果考虑小孩子您有什么更好的楼盘推荐吗，谢谢！

回答：你好，你这个预算在徐泾买中核和蟠龙都有点吃力。而且大虹桥是没有学区的，考虑学区更建议买中内环的强力学区。建议你优先考虑下大虹桥的二手房，可能能买到区域内比较好的学校。

提问：成哥好你好，上海总价700-800万，中外环附近，交通方便，临近地铁，有潜力的地方，有什么楼盘推荐吗？

回答：三林、张江南、天山、长风、大场、上大、大华、碧云。这些地方都挺适合的，潜力也不小。具体哪个适合你，要结合你上班通勤，学区强度、还有对居住产品偏好，再来做选择。

提问：成哥好，我打算近期在上海老闵行买套房子，首付120左右，最近也看了很多附近的二手房，星河景苑，京浦花园，浦江花苑，闵环花苑这些附近二手房，后来又去看了看一江之隔的西渡香榭国际，马桥禹洲府；看了这么多这是眼花了不知道是该买二手房还是买新房。

回答：你好，建议选择二手房，毕竟在闵行来说比较中心，设施也会比较方便。奉浦大桥的拥堵程度不一般，所以还是考虑不过江的房子比较好。而且离5号线近些，未来出行也有更多的选择。5号线延伸段的站点距离都比较长，加上在东川路站点进行分道行驶，所以列车的运营时间间隔也会受影响。目前在运营的16号线，据说每天早上排队进站时间要30分钟以上。具体更多的选择，可参考内部分享。

提问：成哥好，请问首付120万上车能在深圳买小两房吗？最近在纠结是宝安西乡福永那边的还是福田那边的。前期考虑投资多些，后期考虑自住。我选择地段好点的，但价格偏高，不知道后期涨幅怎么样？

回答：你好，子弹120，可以在深圳买小2房 有三种思路： 1.求稳一点福田 上梅林 保税区 2.博暴击沙井 光明 或者福永 3.还有就是罗湖老房子吃租金 如果在深圳是排名前列套，考虑租售比，建议优先考虑福田南山这类成熟区域，租金高，稳步上涨。

提问：成哥好，请问动迁房没房产证可以进行抵押吗？拆迁是要房子好还是要钱好呢？

回答： 不可以抵押的，作为抵押的房子必须产权明晰。拆迁要房子还是要钱，分两方面看：1、要房子的话，要看安置的房子在哪里，能不能满足自己家里的居住需求，以及周边的未来发展怎么样？2、要钱的话，要看你本身有没有满足基本需求的房子，以及这些钱能不能买到让你满意的房子。以上不能一概而论，还要结合实际情况，看需求来。

提问：成哥好，请问底层带花园，或者顶楼复式房，属于有改造空间的房子吗？投资房产路数各有千秋，这个方案好不好走？上海市场这种房子流动性怎么样？

回答：顶层复式和底层带花园是鬼牌。 属于逆向思维的小众产品。

收益性：优良

流动性：中差

风险性：优良

金融属性：优良

标的大，流动性缺损，所以不适合绝大多数人，仅适合资产雄厚、现金流充足的特定人群。如果装了电梯，运气爆棚，马上暴击。

选筹需要满足以下几个条件： 1. 低于周边同类型小区； 2. 要低于小区的绝大部分户型； 3. 相比价格在8.5折以下。 4. 市中心，不能在郊区 5. 面积在144平以内 鬼牌适合6套以上的老手。 不适合新手，因为大概率在持有期间（5年内）没有主升浪和赚钱效应，利息和月供成本高，打击信心。

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