陷入收购旋涡的绿地,靠谁来拯救?

挺过了极不寻常的2020年，刚喊出“在危机中育新机、于变局中开新局”口号的绿地，就传出将被收购的新闻。

虽然董事长张玉良排名前列时间站出来辟谣，表示“没这个可能性”，但业绩下滑的绿地，真能靠二次混改再度飞天吗？

娱乐圈大瓜还没吃完，地产圈大瓜紧跟而至。

这2天，关于绿地（股票代码：600606）将被收购的消息传出，且有了较为明确的指向。

作为国内TOP10开发商一员的绿地，很有可能被同属TOP10阵营的W开发商组合收购。

也有另一说法是TOP10里的Z开发商联合其他投资人出手。

（图源网络）

都是国内业绩超3000亿元的开发商顶流，这样的惊天大收购，自然引发大家吃瓜的好奇心。

比如传得有鼻子有眼的W开发商组合，其最早在2017年左右便申报了一个混合所有制改革基金。

2020年底，国企混改基金注册成立，注册资本高达707亿元，预计总规模将达2000亿元。

也就是在此时，其多家国有企业股东都浮出水面，并惊现TOP10开发商之一的W。

虽然W认缴的出资金额只有30亿元，占国企混改基金的比例为4.24%，但给市场留下了广阔的想象空间。

当时就有传言，作为国企的绿地正在引入战投，很可能就在国企混改基金的投资计划内。

对于突然背上的被收购的锅，绿地方面当然排名前列时间是要甩出来的。

（图源网络）

绿地董事长张玉良向媒体表示，“没这个（被收购）的可能性”，“排名前列次听到，不知道消息源从哪里来的”。

对相关收购方式，也是排名前列次听到。

并表示，中央对国有企业有三年混改的要求，绿地属于二次混改，写进了市政府相关文件，要引进的是中央金融机构为主体的股东。

目前绿地股权结构中，以张玉良管理层为首员工持股方代表——上海格林兰持有绿地35.45亿股份，持股比例为29.13%；上海城投及上海地产作为上海国资委一方，合计持股数量为56.43亿股，持股比例为46.37%。

（图源网络）

按照2020年7月绿地发布的二次混改方案，作为绿地第二和第三大股东的上海城投及上海地产，拟通过公开征集受让方的方式，协议转让所持有的绿地部分股份，拟转让的股份比例合计不超过绿地总股本的17.50%。

绿地董秘王晓东表示，按照去年二次混改的方案，两家国有股东转让国有股权不超过17%，较大上限是17.50%，这个股权结构是没有变化的。

无风不起浪。

绿地二次混改方案抛出在前，热心吃瓜群众捕风捉影在后，都在为陷入业绩下滑中的绿地寻找突破口。

在并不景气的大环境下，2020年仍有很多千亿级开发商逆势而上，实现业绩增长。

但绿地却是个例外。

2020年，绿地在全国范围取得3210.3亿元的权益销售业绩，仍在TOP10阵营中占据一席。

（图源克而瑞）

不过与2019年相比，绿地却是其中少有一家销售业绩负增长的开发商。

其销售金额同比下降约8.1%，排名则从2015年较高的第三名，一路被碧桂园、保利、融创、中海赶超，掉落至如今的第七名。

不仅连续3年冲刺4000亿元销售目标未果，且问题缠身，凸显在4个方面。

问题一：项目维权，质量问题频现。

单看重庆，之前开发的绿地保税港中心，就深陷业主维权门。

（图源网络）

此外，绿地海外滩四期，也有业主为60米坡差高度仅一部电梯出行维权。

（图源网络）

问题二：高楼烂尾。

过去几年，“摩天大楼专业户”绿地承诺兴建的摩天大楼至少50座。但这些少则投资10~20亿，多则投资上百亿的摩天大楼，将近一半仍处于未建、缓建的状态。

在武汉、天津、成都、郑州，都突兀地矗立着绿地停工的摩天大楼。

比如位于武汉的“华中排名前列高楼”绿地中心，叫停项目的是工程总承包商中建三局集团有限公司。

在给项目垫资建设一段时间后，这家央企也禁不住绿地的巨额工程款拖欠，不得不给业主绿地发去了题目为“关于项目因业主欠付工程款停工相关事宜”的工程联系函。

函中表示，因业主欠付我司巨额工程进度款，已造成我司资金无法正常周转，被迫即日起对项目实行全面停工，待业主解决工程款支付事宜后即进行复工。

（停工的武汉绿地中心大楼 图源网络）

谁说只有年轻人不讲武德，合作伙伴坑人的事也不少啊。

问题三：“三道红线”全踩。

剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，以及“现金短债比”不得小于1。

2020年年中划下的三道红线，到年底了，绿地仍旧没有缓解。注定是一个漫长的转换过程。

（图源网络）

问题四：资产大甩卖。

“三道红线”以来，开发商资产出售显著增多，尤其是三道红线全中的开发商。

（图源网络）

资产凶猛大甩卖冠军是华侨城，排第二的就是绿地，拟出售上海、江苏14个地产项目及物业。

绿地的这些资产合计售价约231亿元，出售项目总金额占据前五位置。

事实上，相比商办自持与散售，整体销售可以加快资金的回笼。

这是绿地常用的财技，也是红线之下，绿地在抓回款和增加借款融资来保证资金周转的常规手法之外，不得不加上的去杠杆和降负债之举。

只是目前看来，除了绿地上海外滩项目成功转手外，另外的13个项目还在挂牌待售。

实际上，问题的集中爆发，是绿地多年来在资本市场表现乏力和在基建和产业板块中投入过多的一次显性表现。

资本市场上，绿地2015年借壳上市是其高光时刻，股价曾高达37.55元/股，市值较高冲到近3000亿元。

但之后绿地仿佛中石油附体，股价一路走低，市值稳步蒸发到如今的700多亿。可怜万千绿油油的股民。

（图源网络）

而绿地排名前列次股改后，除了持股最多的上海格林兰投资，就是上海地产、上海中星和上海城投三家国企，持股量分别为18.04%、7.63%和20.58%。

三家上海地方国资可以说给了绿地极大的信任与支持。

不过，换来的就是绿地每况愈下的财务数据。

绿地的二次混改，皆有其因。

基建和产业板块领域，绿地从来标榜其“做政府想做的事”，全国各地都在跟地方政府合作，修高楼、造地标、搞基建，上马各种产业新区，高铁新城。

但大家都知道，基建和产业板块周期长，资金投入量大，利润空间有限，以绿地的庞大整合能力，陷入其中也是抽身乏力。

虽然通过各种产业、基建的投入，在各地获得相对便宜的土地，但这些集中于三四线城市的地块，增值空间有限，销售回款也慢。绿地想时间换空间，颇为具体。

被收购的传言暂时平息了，但二次混改还留有悬念，绿地的未来有很大的不确定性。

在这种背景下，重庆绿地如何自处？

在国内销售排名TOP10的开发商中，绿地最像那个拿着电脑坐在星巴克里的气氛组成员。

2020年全年排名，绿地在重庆主城的流量金额未进入TOP30内，权益销售金额则是34.64亿元，排名20位。

大重庆范围，其流量金额为51.22亿元，排名25位。

土储方面，大重庆范围新增土储54.2万㎡，排名15位。其中西站40万㎡的地块就占了大头。

在拿下该地块前，绿地在重庆主城已经很久没有新地块进账，除了钓鱼嘴半岛的项目还有些住宅的存量外，其余项目就只剩点商业。

马上亮相的西站项目，打造运营的难度并不小，除了地块硬性的4.3:5.7商住比外，就是附带的打造条件了：

须引入不少于10家“中华老字号品牌”进驻并约定经营期限不少于10年；

须打造集金融服务、服务外包、科技创新等领域的产业集群，引入不少于2家相关领域独角兽或瞪羚企业。

（图源铭腾数据）

当初从复地口中夺下的地块，重庆绿地显然寄予了厚望。其发布会邀请了大咖站台，主题也定为“汇聚世界 Link未来”。

（图源朋友圈）

就是不知道，这个要助重庆绿地找回存在感的项目，能顺利link美好的业绩，抵御大量商业沉淀的风险吗？

也许吧。

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