2022年11月上市房企经营安全测评 | 三支箭效果显现,房企经营状况有望回升

焦点研究院·焦点指数

监测时间：截至2022年11月30日

研究员：企业研究组

一、测评体系与意义：

本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远，从“三道红线”和住房贷款集中度管理到“两集中供地”、二手房指导均价等政策频出，政策的不断深化使得房地产行业迈入新的发展阶段，原有的高杠杆、高周转、高负债的经营模式面临着诸多挑战，新政策在引导企业降低杠杆，实现持续稳健发展。在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题，部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中面临着流动性问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。

现阶段，政策持续回暖，多数城市出现边际放松，但市场成交情况依旧低迷，房企经营安全状况仍不太稳定。因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。此次安全测评的意义在于规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，有利于房地产行业的可持续稳健发展。

二、测评结果与说明：

根据测评体系，测评结果如下所示：

在本期测评中发现房企经营状况总体处于逐步改善过程中，在政策方面，房企的股权和债权融资渠道被打开，多家房企获得银行授信，部分出险房企的项目获得纾困资金。11月销售环比出现小幅下滑，结合10月销售额情况来看，销售出现冲高回落。土地市场方面，本月集中供地城市热度分化明显，多数城市底价成交，仅有杭州和北京热度较高。值得注意的是，本月融资状况回暖，随着后续融资政策的逐步落实，民营房企的流动性紧张状况将会得到改善，市场的全面恢复还需要等待销售显著回暖。

在政策方面，调控仍在供给端发力，房企融资渠道全面打开。11月，房地产调控政策仍集中于供给端的房企发力，主要为其打开融资渠道，缓解资金压力。11月13日，央行、银保监会共同发布“金融16条”，主要为加大对房地产行业的信贷支持力度。此前，11月8日中国银行间交易商协会表示将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。最后，时隔多年后房企上市融资和增资扩股再次获得监管层的允许。

在销售方面，11月销售冲高回落，规模仍处于低位。11月30家典型上市房企合计销售额为3632.4亿元，环比减少7.5%，同比下滑36.2%，由于10月基数较大，多数房企11月销售额环比出现下滑趋势。30家典型上市房企1-11月合计销售额同比增幅由上月的-36.2%扩大至-42.2%，仍保持着较大降幅。本月继续延续销售低迷的市场走势，预计随着后续疫情的逐步放开，市场信心的逐步恢复，销售有望在2023年上半年回暖。

在投资方面，重点城市集中土拍热度持续分化，第四批土拍迎来高峰期。11月，由于北京、深圳和长沙等多个城市密集进行第四轮集中土拍，因此土地成交规模仍维持在年内较高水平。热度方面，武汉、南京和无锡等地的土拍均底价成交，但北京、杭州等地溢价率达到年内最高水平，城市之间的分化仍旧较为明显。尽管房企融资新政逐步落地，但是销售尚未恢复，房企对于拿地仍旧较为谨慎，后续销售恢复过后土地市场热度有望回升。

在融资方面，单月融资同比转正，房企获得授信额度超过3万亿。2022年11月房企在资产证券化、境内债和境外债3个渠道共融资564亿元，同比上涨0.8%。2022年1-11月上述3个渠道融资额度合计达到8279.4亿元，同比下滑30.7%，较上月收窄1.6个百分点，融资情况出现回暖。在信贷方面，11月多家房企获得银行的授信额度，从已披露的数据来看，授信总额达到3.2万亿元，主要集中在优质房企上。在债券融资方面，龙湖中债增中票成功发行，万科、金地和新城多家房企拟进行储架中票的发行。在股权融资方面11月有11家房企发布了定增计划，包括碧桂园、雅居乐陆家嘴和新湖中宝等房企。预计后续随着融资新政的逐步落实，房企的经营安全状况将会得到进一步改善。

三、典型企业分析：

在行业承压的背景下，国企央企性质的房地产公司由于融资支持状况表现较好，通常经营状况较为安全，在本批次测评中此类企业通常获得五星级或四星级的测评。部分民营企业由于经营稳健仍旧取得不错的评级，本文选出万科、招商蛇口和龙湖集团三家企业进行分析，以求探寻其评级背后的经营状况。

万科：六大行均提供授信额度，股权债权融资使得流动性充足

11月销售额环比下滑5%，申请280亿中票储架注册发行。从短期表现来看，在销售方面，万科11月销售额为304.4亿元，环比仅下滑5.3%，仍保持着较强的销售韧性；在投资方面，万科单月新增3个投资项目，分别位于长沙和东莞，主要通过股权合作的方式获得，拿地权益金额为41.9亿元。在融资方面，万科大股东深圳地铁提议，万科通过定向增发的方式增资扩股最高不超过20%的股份，并且向间交易协会申请280亿元储架式中票注册发行意向。

获得六大行的授信，后开发时代有望大获发展。从长期表现来看，在销售方面，万科1-11月累计实现签约金额3772.2亿元，同比下滑33.1%，低于行业-40.2%的均值。在偿债能力方面，截至2022年9月30日，企业货币资金是一年内到期有息负债的1.9倍，企业现金足以覆盖短期债务。在信贷支持方面，万科获得六大国有银行的授信，这也充分反映了万科在资本市场受到广泛认可，为后续企业扩张提供了充足的资金。在万科的过往发展中，收并购类的股权合作项目较多，后续在获得充足的信贷后，万科有望通过收并购使得市场份额持续扩大。在多元化业务方面，万科的长租公寓，商业运营和物流地产均稳居第一梯队，业务模式成熟，进入业绩兑现期，在后开发时代有望提供更多稳定的现金流。基于以上短期与长期经营表现，万科在本次测评中获得5星级。

招商蛇口：前11月销售表现出较强抗压能力，拟通过定增收购前海优质土储

发行公司债利率低至2.75%，拟通过定增收购前海优质土储。从短期表现来看，在销售方面，招商蛇口11月销售额为228.5亿元，较上月环比下滑9%。在融资方面，11月企业正式发行13.6亿元公司债，利率低至2.75%，本月还获得工商银行等多家银行的授信。此外，借助上市房企股权融资窗口再次被打开，招商蛇口拟通过增发股票的方式收购南油集团24%股权，南油集团持有前海区域约80.62万平方米土地的使用权，前海土地较为稀缺，在近两年的土拍中多以高溢价率成交，若获得证监会通过，企业优质土储价值优势将进一步巩固。

前11月销售额同比下滑仅12%，公司投资更加聚焦核心城市。从长期表现来看，在销售方面，招商蛇口1-11月销售额为2495.8亿元，同比减少11.8%，低于焦点研究院统计的30家典型房企累计销售额同比降幅42.2%，招商蛇口在市场下行期表现出较好的抗压能力。在投资方面，2022年以来招商蛇口投资态度相对积极，且核心城市占比提升，整体投资策略更为聚焦。在收并购方面，企业还积极参与民营房企纾困，陆续与佳兆业、半岛城邦和富力地产等合作，后续市占率有望持续提升。在负债方面，企业2022年三季度末三条红线维持“绿档”水平，资产负债表安全边际较高。基于以上短期与长期经营表现，招商蛇口在本次测评中获得5星级。

龙湖集团：200亿中票储架发行获通过，跨越周期未来商业运营现金流充沛

200亿中票储架发行获通过，单月偿债金额达100亿。从短期表现来看，在销售方面， 11月龙湖集团全口径销售金额环比下滑，在经过9月和10月的积极推盘以后，本月销售出现回调。在融资方面，本月200亿中票储架发行获得通过，并且20亿中债增信中票成功发行，利率低至3%，为中债增发行中票的最低利率。由于龙湖集团持续稳健经营，本月获得6家国有大行的授信。在偿债方面，龙湖集团在11月上旬密集偿还债务达100亿港元，反应了其充足的流动性。

管理层接班震荡逐步平息，商业运营现金流充沛。从长期表现来看，在销售方面，企业在前11月销售额同比下滑26.8%，降幅小于焦点研究院统计的30家典型房企累计销售额同比降幅42.2%。在经营方面，企业管理层顺利接班，由此造成的市场波动在经过积极沟通后逐步平息。在投资方面，1-10月龙湖集团合计获取35个项目，多位于北京、上海和成都等楼市较为坚挺的城市，等到此类项目入市后，销售额有望迎来反弹。在商业运营方面，龙湖购物中心和租赁公寓的租金收入不断增长，在当前动荡的市场中提供稳定的现金流，预计未来两年至少持续增长25%，利于保证企业流动性充足。基于以上短期与长期经营表现，龙湖集团在本次测评中获得5星级。