焦点债报 | 正荣地产:“三条红线”仅一条“撞线”

焦点研究院 · 正荣集团债务情况解读

报告期：2021年11月3日

出品时间：2021年11月3日

研究员：张子豪

摘要

2021年10月21日，全球较大指数公司MSCI明晟再一次上调了正荣地产的ESG(环境、社会及企业管治)评级至BBB，为目前中国房企获得的较高ESG评级。自2020年9月首次发行绿色债券开始，一年多的时间内，正荣地产共发行16.7亿美元绿色债券，成功降低企业融资成本。

作为国内房企发行绿色债券的佼佼者，正荣的国际声誉及融资成本都随着债券的发行逐渐好转，并且促进了企业对绿色项目的进一步探索。

一

债务情况概述：

截止2021年10月31日，正荣地产存续债券共计16只，全部为境外债券，债券余额约为39.0亿美元，平均票面利率为7.30%，平均债券剩余期限1.69年。在这16只境外债券中，有6只为绿色债券，债券余额共计16.7亿美元，占境外债总余额的42.8%。绿色债券平均票面利率为6.62%，低于企业总体平均利率68bp。

从债券到期时间上看，2021年到期境内外存续债券约2亿美元，为绿色债券“5.95% SNR 18/11/21 USD1000”，2022年到期债券约13.2亿美元，平均票面利率为7.05%；2023年及以后到期债券约23.8亿美元，平均票面利率为7.68%。公司2023年及以后境外债整体规模较大，成本也较高，届时在债券本息偿付和新发行债券以置换到期债券时需要考验公司的经营管理能力及资本运作能力。具体债务到期情况见下图：

二

债务情况分析：

截至2020年底，正荣地产总债务达到672.9亿元，近三年平均复合增幅为20.3%。而根据正荣地产2021年中报数据显示，公司总债务规模已达713.3亿元，同比增长12.2%。

另据正荣地产2021年中报数据显示，公司剔除预收账款的资产负债率72.4%，相比2020年末下降4.2个百分点；净负债率57.2%，较2020年末下降7.5个百分点；现金对短债比2.2倍，短期负债在债务中的占比继续下降至28.5%。按照房企“三道红线”要求，正荣地产仅剩下剔除预收账款的资产负债率尚未降低到70%以内。正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健称：“下半年会进一步降低负债，争取‘三道红线’年内全部达标。”

近年来，由于与国家对碳减排、碳达峰等行动目标具有高度一致性，绿色企业债券的审核程序得到加快和简化。同时，绿色企业债券募集资金用于优化发行主体债务结构的比例可至50%。因此，绿债逐渐成为了房企的常用融资工具之一，而正荣地产正是其中的佼佼者。

正荣地产于2020年8月订立了符合国际资本市场协会绿色债券原则的《正荣地产绿色债券框架》，具备了发行绿色债券的平台和资源，并由独立环境、社会、企业管治（ESG）评级机构Sustainalytics进行独立外部审查，取得其第三方意见书。同年9月，正荣地产成功发行首只绿色债券“7.35% GTD SNR 05/02/25 USD”。自此之后，正荣地产又发行了5只绿色债券，合计融资16.7亿美元。

10月21日，全球著名指数公司MSCI明晟再一次上调了正荣地产的ESG(环境、社会及企业管治)评级至BBB级，这也是目前恒生指数大型股内地房地产企业获得的较高ESG评级。

正荣地产发行的绿色债券具有如下几个特点：

1.提振企业海外融资市场声誉

随着正荣地产在ESG评级上逐渐取得优秀等级以及不断发行优质绿色债券，其在境外债市场的影响力逐渐提升，首笔3.5亿美元绿色债券更是在《The Asset（财资）》举办的Triple A Sustainable Capital Markets Regional Awards 2020 （AAA可持续资本市场奖2020）中，获评选为“2020年度较佳绿色债券（房地产）”。

2.助力企业整体融资成本降低

随着市场影响力的扩大，正荣地产所发债券的认可度也相应提升，体现在数据上就是绿色债券的票面利率处于震荡下降的趋势。同时，正荣地产整体平均票面利率为7.3%，非绿色境外债平均票面利率为7.7%，绿色境外债平均票面利率为6.6%。发行绿色债券有效的降低了企业的融资成本，为后续业绩带来了提振空间。

3.促进企业绿色产业项目升级

据正荣地产表示，绿色债券募集资金被用于为公司的绿色项目提供再融资，项目范畴涵盖绿色建筑、能源效益、可再生能源、预防及管理污染物及可持续用水管理。特别是绿色建筑方面，公司将建造环保的绿色建筑作为内部环保政策的重心之一，并投入资金支持产品创新设计，力求达到对材料、能源、空间等的有效利用，并从源头着手保护环境。

三

偿债能力分析：

1.基本面分析：

据正荣地产2021年中期业绩数据显示，正荣地产2021年上半年营业收入160亿元，同比增长10%；净利润15亿元，同比增长18%；归母核心净利润12.0亿元，同比增长31.7%，稳健的业绩增长带来了稳定的现金流，同时也使公司获得多家机构的认可。土储方面，2021年上半年，正荣地产新增土地24块，土地储备建筑面积356万平方米，截至6月30日其拥有总土地储备建筑面积达2930万平方米。最近两年正荣地产土储增速有所放缓，同时土地成本上升明显，或将对其利润率形成一定压力。

2.技术面分析：

截至2021年6月末，正荣地产流动比率和速动比率分别为1.51和0.64，较2020年末相比均有所好转，绿色债券成本的降低给公司债务端带来了一定提升空间；并且相较于短期债务规模，现金及等价物444.5亿元，可以覆盖短期负债203.4亿元。

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