中国上市房企经营安全测评:13家房企获评较高星级,民企仅剩4家(2022年7月)

焦点研究院·焦点指数

监测时间：截至2022年7月31日

一、 测评体系与意义：

本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远，从“三道红线”和住房贷款集中度管理到“两集中供地”、二手房指导均价等政策频出，政策的不断深化使得房地产行业迈入新的发展阶段，原有的高杠杆、高周转、高负债的经营模式面临着诸多挑战，新政策在引导企业降低杠杆，实现持续稳健发展。在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题，部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中面临着流动性问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。

现阶段，政策持续回暖，多数城市出现边际放松，销售持续下滑的趋势得到遏制，房企经营安全状况仍旧低位徘徊，但是市场仍旧低迷。因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。此次安全测评的意义在于规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，有利于房地产行业的可持续稳健发展。

二、 测评结果与说明：

根据测评体系，测评结果如下所示：

在本期测评过程中发现房企经营安全总体上处于继续探底的过程，经过5月和6月连续两个月的销售回暖，7月房企销售普遍下滑，在政策方面，地方和中央针对保交楼推出多项政策，多个城市延续以往的放松政策，继续出台优惠政策，融资方面已经连续两个月出现好转，但是房企经营安全状况并未显著改善。下半年上市房企经营安全状况是否出现好转，取决于销售复苏情况、政策刺激力度的大小和房企纾困方案的推进情况等因素。

在政策方面，7月中央强调保交楼，多个地方政府出台购房补贴政策。7月中旬因受到停贷事件的影响，银保监会和地方政府陆续出台保交楼政策。中央政治局28日会议强调要稳定房地产市场，坚持房住的不炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。此外7月多个地方政府出台购房补贴政策，由以往的人才购房补贴延续到针对普通购房者的购房补贴，补贴范围进一步扩大，多为一次性补贴和购房税费之类的优惠政策，继续刺激地方楼市。

在销售方面，7月房企销售总额环比转跌，总体冲高回落。7月单月30家典型上市房企合计销售额为3874.6亿元，环比下滑30.2%，同比下滑36.9%，1-7月整体同比增幅由上月的-50.7%变为本月的-44.5%，短期内企业去化压力仍然较大。由于5月和6月房企为冲击年中业绩促销较多，7月回归常态，此外停贷事件对于购房者信心形成一定的冲击，再加上疫情使得购房者对于未来经济发展的信心受挫，最终这些因素形成合力使得7月单月销售呈现出下滑态势。

在投资方面，7月集中供地城市多为国央企拿地，城市内部板块分化状态明显。22城集中供地土拍逐步进入中后期，本月进行大规模土拍城市的个数较上月明显减少，导致本月成交土地规模较上月下滑。受到南京、长沙等城市整体土拍热度偏低的影响，本月集中供地平均溢价率环比下降1.1个百分点，拿地企业方面仍旧是国企央企性质的房地产公司主导拿地。城市不同板块之间继续处于分化状态，多个城市出现仅有部分地块封顶成交，过半地块底价成交的情况。

在融资方面，7月房企融资持续环比增加，融资利好主要给国央企带来融资便利。2022年7月房企在信托、境内债、境外债、资产证券化四个渠道共融资1263.3亿元，环比增加45.9%，较上月环比增幅18.3%持续好转，同比下滑44.7%，同比降幅收窄。2022年1-7月房企四个渠道总融资规模仅6606.6亿元，同比下降53.5%，相较于1-6月同比55.2%的降幅略有收窄。今年前5个月房企融资规模大降，伴随着政策利好逐步落实，6月和7月两个月融资情况持续好转。从房企融资表现上看，支撑债券市场融资的房企类型仍然没有改变，依旧以国企、央企为主导，地方城投平台也有较大占比。而对于民企来说，此前5家重点房企发行信用支持债券并未起到理想的示范效应，融资的回暖主要给央企国企和国资平台带来融资便利。

三、典型企业分析：

在行业承压的背景下，国企央企性质的房地产公司由于融资支持状况表现较好，通常经营状况较为安全，在本批次测评中此类企业通常获得五星级或四星级的测评。部分民营企业由于经营稳健仍旧取得不错的评级，本文选出华润置地、旭辉集团和新城控股三家企业进行分析，以求探寻其评级背后的经营状况。

华润置地：7月拿地金额达123亿元，商管平台上半年表现强劲

7月拿地金额达到123亿元，100亿融资获深交所受理。从销售角度来看，企业1-7月销售额为1210亿元，同比下滑20.7%，明显优于30家典型上市房企1-7月累计销售额同比下滑幅度47.6%，在行业融资普遍受阻的背景下，7月华润置地20亿公司债成功发行，并且100亿的小公募融资已获深交所受理。在7月的集中供地中，华润置地扩储积极，在南京、青岛和成都的集中供地中，共拿地8宗，拿地金额达到122.9亿元，为后续企业销售业绩的持续增长提供更多动力。

全年优质可售货值充足，商管业务在疫情背景下扩张较强。销售方面，全年可售货值5278亿元，由于公司项目多位于优质一二线城市，可售资源充足，下半年或将密集推盘，得益于各地出台的密集的优惠政策和央企的信用背书，企业有望受益于下半年的行业复苏，良好的销售表现可以给企业发展带来更多的现金流，企业经营安全状况将会得到持续改善。华润旗下的商管平台万象生活发布公告称，2022年上半年归母净利润较2021年同期增加约25%-30%，取得此项增长主要得益于上半年收并购公司财务并表及市场化外拓保持较强的扩张节奏，商管的稳步增长能为华润置地的发展带来更多的稳定现金流，来弥补住宅物业开发现金流波动较大的不足。基于以上短期与长期经营表现，华润置地在本次测评中获得5星级。

旭辉集团：7月销售额环比增长19%，股权激励计划助推业绩持续改善

销售额持续稳定增长，推出大规模股权激励计划。从销售角度来看，旭辉集团7月销售额环比增加19.3%，是30家典型上市房企中少有的实现环比增长的公司，为公司经营安全带来更多的回款现金流。此外，公司在7月青岛和无锡的集中供地中通过联合体的形式拿地4宗，拿地金额达到20.7亿元，是少数仍在拿地的头部民营企业，显示旭辉集团较为充沛的现金流。7月，旭辉集团多名高管在二级市场增持旭辉股票，表明了企业高管对于企业长远发展的信心。7月26日，旭辉集团授出合共3亿份购股权，覆盖范围包括近300名中高层管理者，设置的初衷就是调动核心团队的积极性，为公司股东和个人创造更多价值，也充分反映了管理层对于未来企业发展的信心，这将会为企业近几年经营持续改善提供更多动力。

融资销售持续好转的同时，代建业务取得新突破。作为上交所公布的示范性民营房企，旭辉上半年公开市场直接融资超过46亿，新发行5亿公司债和10亿中期票据，在2022年企业不存在需要兑付的债券。银行贷款保持畅通，近期通过3个持有物业获取37亿经营性贷款补充现金流。旭辉6月销售金额环比增长25%，7月持续改善，已经连续三个月实现销售额的环比增长。与此同时，旭辉的代建业务发展提速，1-6月获取了29个代建项目，实现了政府代建、资本代建等业务模式的突破，代建作为一种轻资产的运营模式，给公司业绩带来增长的同时占用资金较少，风险较低，将持续助力企业的可持续发展。基于以上短期与长期经营表现，旭辉集团在本次测评中获得5星级。

新城控股：61.7亿公司债获批注册，商业运营稳步增长

61.7亿公司债获证监会批准，股份回购持续。从销售角度来看，新城控股7月销售额为112亿元，环比下滑17.0%，下滑幅度显著低于30家典型上市房企合计销售额30.2%的环比降幅。在融资方面，7月公司申请的61.7亿公司债获得证监会批准，在民营房企发债困难的阶段，公司能够成功发债反应出新城控股较为稳健的财务状况。另一方面，本月新城控股将旗下影院资产打包出售，合计回款30亿元，公司后续发展将会更加聚焦主业，同时该项资产处置可以补充企业运营资金。继6月公司高管回购新城债券以后，7月新城控股继续在二级市场回购股票，显示出企业资金充沛，利于提高市场信心。

融资和商业拓展顺畅，年内债务风险整体可控。公司1-7月累计销售金额约762亿元，同比下降43.4%，业绩完成情况不及预期，但表现好于焦点研究院统计的30家典型上市房企49.5%的销售降幅。企业1-6月公司商业运营总收入为47.18亿元，同比增长22.3%，其中长三角租金收入贡献占比58.0%，目前开业吾悦广场127座，可供出租面积718.0万平方米，整体出租率96.03%，经营情况稳中向好。已经有接近10座吾悦广场完成了融资方案的落地，资产证券化可以减少商业运营早期的资金沉淀。公司5月发行债券获信用保护工具支持，于5月31日成功发行10亿元中期票据，是中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证，融资渠道重新打开。公司2022年上半年已偿还境内外公开市场债券76.49亿元，公司现有的融资和资产处置资金可以完全覆盖剩余有息负债。基于以上短期与长期经营表现，新城控股在本次测评中获得5星级。