新商办50人|侯智猛:拥抱新变化 积极寻求商业地产的改变

房讯网讯 从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。

　　那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？

　　10月13日起，全联房地产商会联合房讯网（FUNXUN）连续第二年开展"疫情常态化下的商业地产变局与破局"专题采访活动，通过采访商业地产行业内的副会长及常务理事、专家学者、研究机构和代理机构，围绕疫情常态化下的商业地产未有变局、破局之道、未来趋势等主题为行业高质量发展提供真知灼见。

　　10月27日，针对疫情常态化下商业地产，包括写字楼产业园的变局与破局，房讯网采访了金地商置华北区域大宗资产交易部营销总监侯智猛。

金地商置华北区域大宗资产交易部营销总监侯智猛

　　1、疫情反复冲击与防控常态化下，商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些少有的全新变局和全新变化？

　　首先，疫情带来了太多的不确定。从一开始，其实大家都能看得到对经济和产业的巨大影响，几乎是覆盖到了全产业和经济维度。那么就商业地产来说，这个冲击可以说是持续的、多层次的。

　　市场是很敏感和直观的，比如说我在和同行的朋友交流中大家也是有着深刻的共鸣。客户池缩水，客户价格承受能力下降，成交周期延长是商业地产交易端的真实写照。

　　但同时，商业市场也是有自己的生命力和适应性的，所以每个业界同伴、每个人都在积极的思考这种新变化下的应对策略。其实也不止是我们，整个国家，我们所在的城市，也在积极的应对这种新经济环境下的新变局，整体来看，我们并没有很悲观，而是在适应变化的同时，去积极的寻求改变。

　　我们都知道从2020年开始，中国的“新基建”成为重头部署，从短期从长期来看，都是在维稳社会经济的动作中，再去提速新生长和新驱动的建设。这种属于大国自信的展现还是让人挺澎湃的，就是正面迎接新形势与新变化。而我们的城市，这一年多来也展现了惊人的发展和变现速度，比如说北京的数字经济落位、国际消费城市战略、两区建设、北交所等等。支柱产业、经济脉络、企业格局、新兴板块……都在发生变化，这些也向商业地产市场供给着源源不断的活性，以及更多元化的发展轨迹。所以我们现在呢，一定会有艰难的一面，但是一样，也有充满广阔天地的那一面。

　　对我们商业地产自身来说呢，首先疫情加速改变了行为模式和目的地，缩短了所有人的生活半径和出行轨迹。一个很具体的例子，就是我们不太会去东边买菜、去西边社交、再到北边购物和看电影，你看现在的购物中心，基本承载了绝大多数的消费场景和形态，因为它不断进化成为了一个城市的消费目的地，大家在这里可以满足90%以上的线下消费需求。对于写字楼来说，我们也要打造这样一个面向企业的目的地，也需要给企业一个充分和全面的理由。要帮助企业去应对新发展变化和新个体需求，以往我们更重视的城市发展规划、产业经济逻辑，那么现在其实我们更注重如何在这样的持续被影响的环境下，为企业打造一个终极的生长目的地，适用的空间、商务的形象……这些都已经是必然的基础，那么我们希望在此之上，去提供更多的服务、消费、社交、办公、个体成长的场景。

　　所以，这场持久的全球化卫生事件到，对于我们来说，可以说也是一种“反方向的助力”。它将健康、智能化配置的升级的重要性提升到了少有的高度，向商业楼宇的运营管理提出了更高的要求。我观察到整个行业在这两年间都是在做一种智能化、健康化的转型和提升。作为商业地产的开发运营专家，金地商置在2020年就快速响应外界环境变化，组织全国项目进行了项目安全防疫能力的自查自检，并对未来十年商业楼宇运营基本标准进行了整合，推出了Carefree办公体系，并进行了集团内部的宣贯。这个体系我个人仔细的研究过，是非常切实的，既包含了硬件设施的标准配置，也包含了对员工的人性化关怀、对企业的运营需求的关注。我觉得这种企业的内部生长一定是积极的变化，所以我认为我们商业地产人对待这个疫情带来的常态化影响还是要客观，从长远来看，福兮祸之所倚，祸兮福之所伏，保持良好心态，关注市场需求的变化，持续提升产品力才是这道难题的较佳答案。

　　2、面对新变局和新变化，商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的破局之道和创新案例？

　　刚才提到了金地商置的Carefree体系，我个人感觉这个体系标准就非常值得业内的关注。Carefree体系包含无忧大社群——企业资源生态圈、无忧原力——聚焦个体关怀、无忧互联——聚焦企业生长、无忧健康——聚焦环境净化四个模块，26个细项。

　　同时，我个人十分推崇这个体系还出于一种商业地产人的情怀吧，我始终认为中国的经济发展有着非常好的前景，那么我们商业地产作为企业的实体承载也是要与时俱进，不断成长的，而这个金地商置这个体系很好的体现了运营意识和长线思维，以短期项目成本的增加换取了长期的用户满意度，以一种共生共长的思维做商业地产项目，这样的企业一定是能走的长远的。

　　包括我们作为标杆项目的金地威新国际中心，其实在一开始，不论是“EOD”还是“ECOFFICE”，都是就把生态+办公的理念深深的融进整个项目的基因里，让企业和个体能在一种更健康更愉悦的环境里，去较大化自身的创造力。而我们所强调的生态和办公，其实也不能简单的就是绿化环境和办公空间的联系。我们塑造和期望兑现的，是一种更友善、更积极、更高效、更多维的企业成长生态平台，也就是我刚才的说要给企业一个满足绝大部分日常运营诉求的生长目的地，我们现在也是积极的链接产业和商业资源，争取在即将交付后的使用运营周期里，继续发挥我们与时共进，与城共进，去企业共进的特点，给城市和企业呈现出一个新时代商业地产的崭新认知吧。

　　3、行业高质量发展的要求下，商业地产（写字楼、产业园）行业展现了哪些未来十年的未来趋势和未来生态？

　　我谈三个点吧。

　　一是城市的趋势，十四五开始了，北京的非首都职能优化虽然仍在持续，但是也进入了一个全新的阶段，加速吸引全球范围的优质资源，今年也成了人才净流入城市排名排名前列，就是我们可以看得到的是，北京从优化土壤阶段，已经到了快速播种深耕的阶段，随着更优质的资源和人才的流入，一定需要更好的载体与环境，这也是我们商业地产的首要任务，就是做好城市经济发展的载体，并不断的优化与创新。

      二是产业的新生态，当下所要面对的一定是数字经济和实体经济并行后的产业结构变化，甚至包括北交所给资本通路和需求主体带来的必然变化。我们本是是实体经济的重要承载，那么对于数字经济，我觉得能带给我们的变化，特别不仅仅是一些智慧生活场景的应用。一方面，新产业、新行业、新企业一定会快速涌现，那么对我们来说就是新诉求、新标准、新竞争，我们的硬件与软件一定是需要跟得上的。另一方面，数字经济如何真切的融入到商业地产，我觉得这个是我们必须要深入研究的一个必要课题。

　　三是人性化的产品主义，其实这个也是当下商业地产的主旋律，标准一定是越来越高的。

　　项目的建造标准会提升，不止于美观更要向建造工艺、建造材料、园区设施要低碳成果；楼宇的配置标准会提升，不止于楼宇内可视化公区，更要向项目整体要效率和便利；物业的运营标准会提升，不止于服务流程的明细连贯，更要向细节要服务的温度。这个温度我觉得其实甚至比生态和智能更考验我们商业地产人的功夫，它不局限于技术，比拼的是各企业的用心程度和行业研究的深度，不管是前期在项目的设计中加入了多少未来入驻企业的空间自由改造拼接空间，园区中加入了多少企业间互联的节点广场，在空间利用场景中进行了多少假设，对入驻个体的行动轨迹加入了多少思考，这些都是能够体现在企业入驻后的舒适感中，并进而反馈到我们开发商、运营商的行业口碑中的。当然，就物业服务模块也是一样，对于服务人群的分类、需求的分解，以及安全隐患的排除，员工心情的关怀，每一处都是真功夫。所以，高质量的发展意味着我们商业地产人的工作素质和能力也要相应提升。所以，我个人也十分呼吁我们整个行业在工作中做到以人为本，积极拥抱变化。

　　来源：房讯网