第四批42个新盘,有哪些缺点、劣势?

第四批过会项目已出，涉及42个新盘12441套房源，今天就分析下一些楼盘的瑕疵，供大家参考。

01

云锦东方3期

云锦东方3期社区确实不错，据说李佳琦也在云锦置业。

项目效果图

周边还有高等级的徐汇滨江规划，潜力很大，但是该盘的位置并不在内环，处于内中环，而且15万+的都可以买到老西门、新天地了，地段会有一定劣势。

02

愚源名邸

这个项目和愚源路没有半毛钱关系！买该盘，就是买长宁内环内江苏路的地段，小区体量也比较小。

再看项目占地形状，L型地块，这种地块显而易见没有办法做出景观绿地等效果，也没有所谓的公共活动空间，除了几幢房子，别无其他点缀。

项目实景图

没有多少小区氛围可言。而且项目和周边小区太过贴近，完全没有豪宅“从外墙和门头就让你高攀不起”的特点。

愚源名邸门口道路极窄，且小区较高不过7层，刚好和周边老小区不相上下，从高处看直接连成一片。

项目户型都很奇葩，建面约100㎡的面积段只做成1房2厅2卫，约120㎡做成2房2厅3卫，卫生间比卧室还多，莫名其妙！完全不符我们上海人的居住需求！

03

宝珀公寓

宝珀公寓在如今的新房里，并不出众，起码名气没有其他项目响亮。

而地段，这是个老闸北棚户区板块，即便时间到了2021年，这里还是一样人多车杂，从这里望去，远处高楼与近处棚户区形成了鲜明的对比，感官确实不好。

周边实景图

要想改观这里的城市界面，起码十年打底，但到了十年后，这个房子也成为了次新房，根本无法与未来的新房相比。

交通对房价的影响最为直观，但对于宝珀公寓来说反而成为了负担。上海轨交3号线是一条地面行驶的轻轨，噪音非常大，然而这条轻轨正好包围了项目的东南两面，目测距离不到30米，可想而知这种噪音对项目影响有多大，而且轨交又终年无休，对于家里有老人的购房者而言，想想觉得害怕。

沙盘图

另外项目设计也是一大硬伤，正常情况下，社区做成高低配的话是南低北高，这样能够照顾到低矮楼房的采光。而宝珀公寓竟然把较高的这幢楼建在了南面，那么1号楼这个低矮楼栋一定会有采光影响，这处硬伤确实较大。

04

沁和园

沁和园这51套叠加终于推出来了，均价10.68万/㎡。

样板房实景图

只是当沁和园这51套叠加卖完后，长风的商品房可能就要告一段落了，这里已经无土地开发，所以以超过10万/㎡的价格来买这里，已经失去了预期，这个价格就是实打实的行情价，并没有太多优势了。

05

德信交投·隐秀云庐

项目位于闵行旗忠板块，板块内不乏一些高端别墅区。可能这也是上海别墅区的一个通病，追求出则繁华、入则宁静，反应到现实生活中就是公共交通比较不发达！

项目效果图

距离项目最近的地铁站是5号线闵行开发区站，约5.5km的直线距离，如果是开车的话大约7.1km的车程。

项目方圆2km之内，连一家像样的超市都没有！项目西侧和北侧以电气、医药为主的厂房所包围，未来居住氛围可想而知。而且项目在虹桥机场航道下，有可能会收到飞机噪音的影响。

实景图

06

大华锦绣悦府

大华锦绣悦府位于宝山顾村，该盘距离7号线有一定的距离，交通出行并不方便，更为重要的是，该盘就是个小型社区，非常迷你，不具备任何居住氛围。

项目效果图

另外迷你型社区的劣势就是物业费会非常贵，居住成本会较高。

07

万业紫宸苑博萃

位于杨行的万业紫辰苑博萃取证单价4.6万/平，比竞品低一些，有价格优势，但是该盘相对竞品来说，热度不高。

项目效果图

杨行集卡较多，城市街道也不美观，对该盘是个失分项。

08

奉贤3盘

正阳铂璟湾位于奉贤新城，但地段要差一些，地处奉贤新城老城区内，不在奉贤新城的发展重点板块内，距离5号线站点也很远，不具备任何优势。

看到有些自媒体号说这个盘有可能触发计分，我看是疯了吧！

项目效果图

奉贤金汇的禹洲天境铂悦、天和尚海庭前，没有任何交通、配套优势，能卖掉就不错了，更不用考虑触发积分的问题，放心大胆的买！

09

华亭首府

项目位于松江新城板块，这是个冷门项目，单价5.8万/平也没有价格优势，不会触发积分。

实景图

该盘距离轨交9号线也很远，在没有交通优势的因素下，该盘也只能以本地客消化为主。

10

金山3盘

金山这个远离上海市区的区域，交通闭塞，又没有好的规划，没什么优势可言。

龙信御澜天樾、金源梧桐印象都地处枫泾板块，有一定旅游资源，另外LEGO乐园距离项目不算太远，算是对这里有一定利好吧。

龙信御澜天樾效果图

复地湖畔和光位于金山工业区板块，项目出行只能以公交为主，周边工业厂房众多，还有一些生物医药公司。

金山的这三个盘，不用说触发积分，估计连公开认筹数据都很难，太冷门了！买了以后怎么转手？

11

浦开仁恒·金桥世纪

浦开仁恒·金桥世纪是沪上特别的顶流网红盘，二期入围分达到了75.6分，创当时新高。

项目效果图

不过必须要说，该盘买得就是预期，周边荒凉，靠金鼎“九宫格”的庞大规划来吸引购房者。这个地处中外环的项目想要成熟，起码5年以上。

12

滨江一品苑

滨江一品苑地处浦东塘桥，交通发达，地段位置好，而且项目能看到黄浦江，确实有优势。

项目效果图

但这个项目是老房改造，塔楼结构，户型朝向都非常随意，产权年限也只有差不多40年左右了，开发商只能通过装修来打造高端“人设”，充其量就是个伪豪宅。

13

融创未来金融城

项目位于唐镇，但实属川沙，这个地段在唐镇也很一般，甚至是唐镇最差的地段，这里的配套需要靠多年后的浦发商业体来支撑，十分荒凉。

项目效果图

但是很多人都觉得买到这里也划算，谁让唐镇的二手房挂牌都快10万/平了，在巨大价差面前，就显得该盘非常实惠。

14

临港新城5盘

临港新城的盘较大的缺点可能就是普通购房者有可能买不了吧！之前好几个都被3.1人才给包圆了...

大名城映晖、远洋红星临港天铂、清韵雅苑、港城悦庭、大名城映玥，这几个盘，都在滴水湖附近，是购房者关注的重点，但供应量加大，3.1人才也不会完全覆盖这些项目，所以这些项目是有很大概率会有外区投资客前来购买的。

15

崇明4盘

崇明这次有4个盘扎堆推盘，也预示着各个项目将起到分流效果。

这三个项目都大差不差，开发商也相对来说都是大开发商。

其中仁恒海明院会有很多人关注，其实该盘是由仁恒收购过来的，整体设计并不出自仁恒之手，请购房者擦亮双眼。

仁恒海明院实景图

崇明的另一盘金融街金悦府位于区政府所在地城桥镇，该盘更是只有陈家镇的客户能关注，更不会触发积分，随意买。

附第四批新盘积分预测表👇

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