柏文喜:房地产难以复苏的根本症结在哪?

作者：柏文喜

从目前的情况来看，想要抢救中国的房地产，还只能跳出房地产来看房地产，否则就只能陷入过往的周期性调控思路走不出来，以及为了无限拓展市场而向不太具备买房资质的人群推销房子的死胡同。否则，即使在行业调控中做到了多目标同时实现的“既要、也要“，同样依然注定了房地产行业难言未来。

房地产行业作为国民经济体系重要的组成部分，在以自身发展推动国民经济发展与市场前行的同时，自然也无法脱离国民经济发展和运行状况的大背景，以及自身的历史使命与阶段性定位，并反过来在时代的淘洗中方可言及自身的奋力前行。

以市场化方式来解决国民住房短缺问题，是中国房地产诞生的历史机缘与条件，而房地产逐渐演变为土地财政的外衣，又逐渐将房地产行业推入了市场可持续发展的夹缝之中，土地财政和房地产作为信用扩张媒介所支持的高负债经济发展模式的不可持续，才是房地产行业陷入当前困境而房地产市场久久难以复苏的真正祸根。

在房地产逐步演变为土地财政这一汲取社会资源、创造地方财政预算外收入的主要渠道之后，紧握地根和银根、掌握着舆论工具而又有着较大化自身土地财政收入天然冲动的有形之手，必然会将地价和房价推向社会经济运行可承受的极限，从而反过来对房地产市场的可持续性造成严重挤压。

这种几乎完全复制了香港土地管理及其衍生问题的城市建设制度体系，却并未以有形之手去“抄写“香港的政府性国民住房保障和极低的营商税收体系作业的作法，必然在导致以房地产加速推动社会财富两极分化的加剧、严重压缩房地产行业可持续发展的市场消费能力的同时，大大推高了服务业的运行成本和妨碍了社会经济结构向服务业的顺畅转型，反过来进一步挤压了房地产行业可持续的市场空间并损害了行业可持续发展能力。

在中国内地特有的政绩观和高负债所推动的投资依赖型发展模式之下，一方面需要借助土地财政去筹集更多的投资来源进行城市建设和扩张以维持土地财政的持续循环，另一方面也需要借助土地财政，以投资补贴、税收抵免和返还等各种形式来实质性降低产业招商和产业聚集成本以吸引人气来维持房地产外衣下土地财政的可持续。

这一发展模式之下，依赖土地财政的预期现金流和以土地作为抵押品实现信用扩张，就成为与地方财政具有连裆裤效应的各类融资平台的主要职责和使命。而这类平台除了在行业周期低潮时需要帮助地方政府维护土地市场氛围以获取更多的卖地收入这一角色之外，还承担着地方政府为熨平财力波动而变相向金融机构融资的责任，但由此引发的对地方政府的救急性平台融资却往往演变为解决政府财政流动性的救命性融资，从而将此类融资平台乃至土地财政推向了不可持续的不归路。

正因为中国房地产行业目前所处困境的根源，在于土地财政以及高度依赖土地财政的经济发展模式，所以如果脱离了这个最根本的底层逻辑而仅仅去关注行业本身，或者仅仅从技术层面去讨论市场回暖与复苏问题，在行业基本面和市场已发生质变的情况下，就很容易陷入过往的行业周期性逻辑而给出注定要成为空转的政策定势，自然也就始终无法走出当前的行业困局与迷茫。

也正是因为陷入了经验性路径依赖而忽视了行业基本面和底层逻辑的巨大变化，才让押注行业周期性复苏的融创去年上半年依然在大举拿地和大举并购，从而导致融创中国这样优秀的民营头部房企也陷入了自救不能而被迫违约的流动性危机之中。

因此，如果仅仅着眼于房地产行业本身，也就自然而然会落入只要能够解决行业目前暂时的流动性危机，待楼市信心恢复和行业回暖之时，房地产行业又会恢复过往的火热与繁荣景象的惯性思维窠臼。这也是目前行业主管部门和监管层，试图以国家队出面提供外部增信来帮助优秀民营房企提升融资能力的基本政策逻辑。

但是很显然，即使以政府直接或者变相下场的方式化解了当前因为烂尾业主“抱团停贷“所触发的”保交楼“危机，即使以国家队外部增信来借助资本市场给予部分民营房企巨大的流动性支持，使得部分优秀房企得以喘息到市场信心恢复和楼市大幅回暖之时，但是在经济发展模式不变和财力已提前大幅透支所导致的土地财政压力之下，行业生存与发展的空间依然会被财力重压之下的土地财政挤压至生死的边缘。

所以，在行业信心和行业流动性未能恢复的情况下，一切旨在促进市场回暖和行业复苏的措施，诸如市场端、资金端调控措施的双放松，对贷款准入标准和利率的降低、对民营房企提供外部增信的流动性注入等等，都注定会沦为政策空转。

而脱离了经济发展模式悖论和土地财政这一行业内里实质的政策设计，也都会沦为事实上的无效花枪，即使能够作到房地产行业调控多目标同时实现的“既要、也要“，房地产行业也同样难言未来。去年以来大量出现的地方平台公司下场拍地，以及国央企成为土地市场主流的现象，本身就是土地财政式微与房地产市场走向终结的趋势性标志。

因此，借此轮经济下行与财政压力突增的契机，及时调整经济发展模式和去除土地财政依赖，才是预期下行之下恢复经济活力和促进房地产市场可持续发展的根本之策。我认为近期姚洋、董藩、马光远关于促进行业回暖的一些说法，都要么有些就事论事和过于流于表面了，要么是思考问题的维度不够。

（作者系IPG中国首席经济学家）