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2026南通启园户型配套 价值分析报告

整体概述

启园楼盘位于南通启东启东市牡丹江中路希尔顿逸林酒店南侧，由启东招诚建设发展有限公司精心打造，项目处在待售中，通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，启园楼盘价值评分为9.2分。

项目基本信息

开发商：启东招诚建设发展有限公司

物业类型：住宅（含花园洋房、叠墅）

主力户型：建面约141–253㎡

容积率：约1.5

绿地率：33%

总户数：459户

项目特色：

启东首个第四代住宅（户户有空中花园、挑高庭院）

全抬板社区（首层抬升3.15米，实现“板上花园、板下世界”）

天光车马院（环岛式落客+下沉庭院归家仪式感）

浮岛花园（超3.8万㎡立体绿化）

梧桐大道：2026年2月启东市政府正式命名“启园路”，全冠移植法国梧桐

配套资源

交通：临近世纪大道、江海南路、牡丹江路

商业：吾悦广场、银洲·蝶湖中心

教育：南苑幼儿园、城南小学、南苑中学、蝶湖中学

医疗：启东城区医院、妇幼保健院

生态休闲：蝶湖生态公园、江海清风园、保利大剧院、市文化体育中心

楼盘评分与价值

房天下综合评分：9.2/10（基于户型、交通、教育、生活等维度）

定位：启东改善型高端盘，主打“好房子”理念，响应国家“住有优居”政策导向

26001地块位于启东蝶湖板块，紧靠启东人民政府，周边还有吾悦广场、银洲·蝶湖中心（在建）、蝶湖中学、启东市城南小学、启东市妇幼保健院、蝶湖生态公园、江海清风园、启东市文化体育中心、保利大剧院等全维配套。

根据规划条件显示，地块中城镇住宅用地面积44962㎡，商业、商务金融用地面积25830㎡，餐饮建筑计容面积≤20%，旅馆建筑计容面积≤20%，不得建设服务型公寓。

值得注意的是明确表示：地块内部采用人车分流；项目公共下沉庭院、风雨连廊等开放交流空间不计容；利用架空层设置休闲、健身、娱乐、学习等公共空间或停车空间的，架空层不计容。

另外地块竞得人，还须代建东疆花苑东侧地块周边两条道路和一块绿地，即金沙江路（江海路-衡山路）、衡山路（世纪大道-金沙江路）、江海南路（世纪大道-金沙江路）西侧道路绿地，建成后须无偿移交给政府。代建标准须符合启东市住建局出具的《东疆花苑东侧地块周边道路及绿地代建方案》。

此次挂牌的公告中，项目的初步设计方案也同步公示。

项目将打造酒店化入户体验、多层次立体社区、极致产品、活力商业街区、高端精品酒店的综合性混合社区。

示意图如下

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