新园区50人|阎立忠:疫情常态下的产业地产变局与破局

房讯网讯 从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。

　　那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？

　　10月13日起，全联房地产商会联合房讯网（FUNXUN）连续第二年开展"疫情常态化下的商业地产变局与破局"专题采访活动，通过采访商业地产行业内的副会长及常务理事、专家学者、研究机构和代理机构，围绕疫情常态化下的商业地产未有变局、破局之道、未来趋势等主题为行业高质量发展提供真知灼见。

　　10月29日，针对疫情常态化下产业地产，包括产业园、城市片区开发运营的变局与破局，房讯网采访了英策产业咨询机构首席产业园区顾问阎立忠。

英策产业咨询机构首席产业园区顾问 阎立忠

　　一、现状与困局

　　近些年来，产业园区、产业地产领域可以说风生水起，园区是产业发展的平台载体，是社会经济发展的晴雨表，也是政府、企业、房地产商乃至社会各界的聚焦点。

　　当下产业园区、产业地产的发展之势正猛，几个现象值得关注：各地政府平台公司普遍由区域基础建设转向产城和园区建设营运一体。一心开发、不管运营的时代一去不返。但大多平台公司的产城和园区营建业务处于摸索尝试阶段。以央企建设公司为代表的大型开发企业秉承一二级联动模式，在一些经济较发达和产业基础较好的城市投资建设产业新城，但产业资源整合与城市运营一直困扰着这些地产开发见长的企业。一批有多年园区营建经验的产业地产商近年来业务如火如荼，但模式单一和运营短板逐渐显现。产业地产光鲜亮丽之下，问题不少、瑕疵难掩。

　　产业地产商、园区运营商的诸多经营问题尚未解决、营运能力尚待提升，而经济发展放缓、企业需求趋弱、地产形势严峻、同行竞争加剧、政府管束严苛……这一切更加让产业地产商压力山大。而一场突如其来的新冠疫情抑制影响了社会生产经营，很多企业业务萎缩、停滞，导致对产业用房的需求降低，楼宇闲置扩大，让原本有痛的产业地产商又挨了一棒。

　　二、走势与变局

　　产业园区、产业地产面临新形势、新变局，而整个行业呈现出以下走势与特点：

　　·城镇化建设与城市更新同驱

　　一边是国家城镇化建设在继续，一边是城市更新在热启，从郊区到城市中心，产业园区、产业地产业务全域拓展渐行渐火，为了顺应形势变化以能够在房地产市场持续前行，一些地产企业大面积开发建设产业新区与小体量改建运营存量园区/街区同步同驱，但这两种业务模式与产品考量不同的营运能力，前者是规模化经营，后者是精细化运营。

　　·产业地产轻重资产经营结合

　　产业地产的重资产模式是普遍模式，已经持走多年，市场竞争和形势变化逼迫产业地产商关注与尝试轻资产模式。若想在未来业界占有一席之地和保持优势地位，轻重资产结合模式不可或缺。

　　·复合运营能力决定园区未来

　　从产业地产、产业园区的全链条来看，比住宅地产和商业地产都要复杂，操盘的技术含量更高，没有复合的资源整合能力、招商营销能力、产业运营能力，今后在行业难以立足发展。

　　·政府与产业地产商协同联动

　　建设产业园区让区域政府与产业地产商站在了同一战壕，双方之间的共赢关系有合作，也有约束。建立高效的协同联动机制至关重要，政府把控好政策支持与产业集群的质效，产业地产商做好园区的硬软件建设与企业招商运营，彼此之间既要协同共进，也要互相督促。

　　·产业地产行业洗牌态势加剧

　　产业地产曾经的一面旗帜华夏幸福黯然，其实行业内不乏佼佼者，一些产业地产商的经营不乏亮点，但能够真正引领行业发展的龙头企业有待出现。市场竞争不断加剧，如春秋战国一样的产业地产行业，正面临一场洗牌，顺应了变革与趋势继续前行，不适者大浪淘沙。

　　三、经营与破局

　　新形势、新趋势、新变局，产业地产商的破局是必须首先让自己的业务清晰化，从而保障业务的拓展与持续经营，这就是做好基础性的经营定位或者说基础性的业务策略。

　　·战略经营业务清晰

　　从企业战略经营的维度来说，经营的两个方向，不外乎一个宽度、一个深度，宽度是产业地产业务经营宽泛化，深度是园区运营的精深化。产业地产宽泛化强调产业地产商的战略经营必须清晰，不管你是行业历练多年，还是试水不久，面临变局，你是继续实施重资产经营，还是探索产业园区轻资产业务，将轻重资产进行业务整合，实施“重中带轻”“前轻重后”“轻重分离”等不同方式的轻重资产经营模式。而产业地产精深化是围绕全链条工作的几个核心环节深入和细化，包括前期产业勾地的产业资源整合，中期企业招商的产业研究与产业链群搭建，中后期运营服务的产业复合运营等等。实际上，产业地产经营的宽泛化与精深化是彼此联动、相辅相成的。

　　·市场定位选择清晰

　　市场定位其实也是园区产品定位与区域定位。工业园是产业地产的刚需型产品，像联东U谷那样可以在全国范围内做出数量与规模；科技园类似改善型产品，放眼全国来说，不是每个城市都需要那么多科技园，尤其是三四线城市会消化不良的。小资型的文创园基本属于城市更新的小体量存量园区，这类园区产品需要特定的城市基础与社会人文环境，地产商们做了不少城市更新型园区，出彩的不多，往往是发挥了建筑空间规建上的优势，项目综合运营平平，形式大于了内容。但今后城市更新的需求确实在不断增长。实力型开发商热衷建设产业新城，没有强大的资源整合和持续的城市运营，新城开发建设很可能就是挖了一个大坑，需要用时间甚至是时代去填满这个坑。选择不同的产品类型或者产品线组合，就面临选择不同的城市区域和城市地块，需要配置和整合不同的资源，实施不同的招商与运营举措。

　　房地产行业形势和社会经济发展的要求，让地产商们从被迫适应到主动寻求转型产业地产，而原有的产业地产商也加快了调整和改进的步伐。肆虐近2年的新冠疫情加剧了全球经济的洗牌，给各行各业带来了新挑战，产业地产、产业园区界同样面临一次洗牌。面对形势变化，实施战略经营变革和园区营运破局，让经营模式清晰、市场定位清晰就是寻找突破口和打造竞争力，唯此产业地产商才可能在变局中立足稳身，乃至成为产业地产、产业园区下一个时代周期的引领者。