谁在接盘恒大?

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

屡次表态绝不躺平的恒大集团，正陆续为旗下资产找到买家。

2月22日，企查查显示，恒大悦龙台项目的建设单位“东莞市鸿钏房地产开发有限公司”（简称“鸿钏房地产”）已于近日完成工商变更。

变更前，鸿钏房地产由恒大地产集团广东房地产开发有限公司（简称“恒大广东”）持股9.87%、光大集团关联公司广州恒益祥贸易有限公司（简称“广州恒益祥”）持股90.13%。

变更后，鸿钏房地产的股东行列中将不再有“恒大广东”的身影，转由广州恒益祥全资持股。股权穿透后发现，广州恒益祥为光大兴陇信托的全资子公司，实控人为国务院。由此，鸿钏房地产也便拥有了国资背景。

图：鸿钏房地产近期股权变更情况，来源：企查查

图：股权变更后，鸿钏房地产实际控制人，来源：企查查

焦点财经获悉，恒大悦龙台是恒大在粤港澳大湾区打造的高标准项目，系大湾区不限购物业。2021年11月时，该项目住宅楼、商业楼、地下室等建设曾因无证擅自开工被罚。2021年6月，恒大悦龙台取得首批预售证，但随后因恒大商票违约事件的扩散销售受阻，并未获得太多回款，如今已停工停摆。

早在恒大悦龙台项目拿地后不久，光大兴陇信托即进入了该项目。彼时，鸿钏房地产和广州恒益祥同时发生工商变更，前者新增光大兴陇信托高管臣伟、于遥为董事，注册资本也从2000万元增至了23.3亿元。

光大兴陇信托之外，央企五矿集团旗下五矿信托也曾接下不少恒大资产，多次扮演恒大“白衣骑士”的角色。比如，今年1月16日时，恒大就曾将昆明公司全资控股的昆明恒拓售予五矿信托，而昆明恒拓为昆明恒大林溪郡项目的开发公司。

昆明恒大林溪郡项目是昆明恒拓于2020年4月9日，以6.88亿元总价、97%溢价率的代价摘得的地块。2021年3月，该项目成功拿到预售证，随后在5月5日正式开盘，初期去化效果不错。但是，随着恒大债务危机的扩散，该项目的销售也慢了下来。

更早前于1月15日，恒大旗下佛山俊凯房地产也将所持“佛山盈沁地产”的49%股权，售予了五矿信托。此后，佛山盈沁地产成为了五矿信托的全资子公司。

与光大兴陇信托类似，五矿信托在上述交易发生前，也已与交易项目产生了诸多关联。据焦点财经了解，2020年9月时，恒大昆明公司曾将昆明恒拓的100%股权质押给五矿信托；佛山盈沁地产在交易前也有51%股权握在五矿信托手中。换言之，五矿信托曾是昆明恒拓的债权方，而是佛山盈沁地产的股东方。

对于信托公司接盘恒大资产后的后续开发事宜，有分析指，信托公司与地产公司关联颇多，但一般不会直接操盘地产项目开发，不排除未来转手他人或引入其他开发商开发的可能性。

信托公司之外，地方国企也是接盘恒大资产的重要力量。企查查显示，今年1月10日时，恒大陆续退出了徐州御嘉置业有限公司、徐州御泰置业有限公司、徐州海亚栖置业有限公司等三家公司。退出前，该三家公司皆由其全资控股。

随着恒大的退出，新的接盘方“徐州市潘胜地产置业有限公司”（简称“潘胜地产”）浮出水面。据企查查，成立于2021年12月的潘胜地产，注册资金1000万元，背后股东为徐州市贾汪区国资。

图：潘胜地产股权穿透，来源：企查查

上述三家“恒大系”公司都是著名的“恒大潘安湖生态小镇”项目的开发单位。2017年9月时，恒大曾与贾汪区签约，表态要斥资500亿元建设“恒大潘安湖生态小镇”项目，同时配建潘安湖昕棠观澜府等高端住宅，打造淮海地区排名前列生态度假综合体。

然而，时移事易。如今的恒大集团深陷债务违约困局，自救不暇，旗下很多项目更是处于停工状态。几经辗转，昔日颇受瞩目的“恒大潘安湖生态小镇”建设事宜，还是回到了徐州国资的手中。

徐州之外，原属恒大的广东省佛山里水河村山塘工业区项目，也在去年底重新以公开竞投的方式引入了土地前期整理合作方华远地产。众所周知，华远地产是老牌国企，实际控制人为北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会。

自然，接盘恒大的“白衣骑士”中也有民营企业的身影出现。去年12月27日，恒大地产集团济南置业有限公司宣布退出莱阳盈丰置业有限公司（简称“莱阳盈丰置业”），转由原持股比例10%的股东“烟台金山置业有限公司”接手。此后，烟台金山置业有限公司（简称“烟台金山置业”）成为了莱阳盈丰置业的排名前列大股东。

据企查查，成立于2012年1月的烟台金山置业有限公司，注册资本1300万元，经营范围包含房地产开发、销售等，注册地为山东烟台莱阳市金山旅游度假区，是一家由自然人投资或控股的有限责任公司。

不过，到了今年2月18日，莱阳盈丰置业再完成了一轮股权变更，新增股东方“山东丁字湾南海新城投资开发有限公司”（简称“山东丁字湾南海新城”）。天眼查显示，成立于2011年4月的山东丁字湾南海新城，注册资本7000万元，实际控制人为烟台莱阳丁字湾滨海省级旅游度假区管理委员会，系国有控股企业。

                                                        图：山东丁字湾南海新城股权穿透，来源：天眼查

如上股权变更完成后，莱阳盈丰置业也成为了由烟台莱阳丁字湾滨海省级旅游度假区管理委员会持股33.72%，并由其实际控制的公司，具有了国资背景。

去年四季度以来，监管层对金融机构在执行层面的信贷收紧进行了纠偏，房企融资环境有所改善。今年年初，承债式并购贷款政策的落地，更成为开年房企融资中的一抹亮色。

按照规定，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。业内分析多认为，这将为优质企业借出售资产回笼资金纾困提供机会。

当前，已有多家大型银行表态会做好房地产并购贷款等业务的额度安排，招商蛇口、华润置地等更已成功发行了并购贷款，并开启了密集的收并购步伐。被恒大摆上货架的资产是否会成为它们相中的优质并购标的？

受恒大债务违约危机影响，位于湖南邵阳的恒大华府、恒大未来城两项目，因无法维持后续开发建设，已于近日被邵阳市住房和城乡建设局公开招商。据披露，该局将就上述两项目已建成的可售资产和未开发建设的住宅、商铺、土地等资产，打包过户给资金雄厚、社会信誉良好的第三方，由第三方运作经营，完成“保交楼”任务。

上述招商事宜已于2月21日下午报名结束。谁会再度扮演恒大“白衣骑士”的角色？谁已充当了恒大的“白衣骑士”？焦点财经都会持续关注。

作为连续多年排名房地产行业规模前三的房企，恒大债务危机的扩散，让不少上下游合作方跟着“遭了殃”。据焦点财经不完全统计，目前至少已有家居定制板块的皮阿诺、索菲亚、江山欧派、顶固集创；装饰装修板块的金螳螂、全筑股份、三棵树；建材板块中的广田集团、嘉寓股份、东鹏控股等，在2021年的业绩预亏中，表明受到了恒大商票逾期事件的牵连。

其中，尤以金螳螂和广田集团损失惨重，两家公司2021年度的净利润亏损额度较高皆可达到50亿元。而这两家公司又都是以恒大为排名前列大客户的公司。