国资“撑腰”万科回击暴雷质疑,郁亮坦言市场恢复需购房者“买买买”

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作者 | 王迪

暴雷的恐慌正在进一步蔓延。以前是民营房企，现在落点在了行业旗帜房企——万科身上。

为了反击做空，稳定市场情绪，安抚投资者。11月6日下午，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会，交流万科经营情况，并回应近期万科二级市场债券价格波动事宜，超150家境内外主要金融机构、资金方参会。

此外，深圳国资委与深圳地铁联合为万科站台，称万科不是一个人在战斗，万科背后是深铁，深铁背后是国资委，必要时会通过一切可能手段支持 。深铁董事长辛杰则指出，减持是谣言，将帮助万科盘活百亿大宗资产，择机购买万科债券。

今年以来，政策红利频出，但市场难有起色，行业悲观情绪依然浓厚。今年9月，穆迪将评级下调的范围从民企扩大到头部央企、国企，万科、保利、中海、华润均在列。被“狙击”的房地产相关央企、国企已经接近10家。

此前，万科多只债券价格突然异动，部分债券的收益率升至50%左右，最高接近60%。由于债券收益率与债券价格成反比，从而引发万科偿付能力是否出现问题、“即将暴雷”的猜测。

万科向来是地产行业的风向标，其企业的发展不仅关乎自身，也深度影响整个行业走向。此时，澄清相关问题显得十分必要。

国资大股东站台力挺：择机购买万科债券，盘活百亿大宗资产

有业内资深人士指出，此次会议对资本市场和各家金融机构，都是很强的定心丸，能及时把挤兑风险的火苗迅速扑灭。

“目前万科的房子销售还算正常。但是市场神经很脆弱，现在万科账上1000亿，还债可能问题不大，但是房地产运营需要巨额资金。信任危机一旦出现，购买预期下降，短短3个月内，企业就会陷入危机。”对于此次做空，有投资者如此指出其危害性。

为此，深圳国资积极表态：“万科总资产、净利润超过深圳国资30%，对深圳国资有重要影响。坚定支持万科，防范风险。如果遭遇极端情况，深圳国资也通过一切市场化、法制化手段，积极应对。”

深铁也表示，已经准备了丰富的“工具箱”，将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；同时积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。

2017年以来，深铁集团出资664亿成为万科股东，支持万科混合所有制和开发和经营并重开发模式。双方在轨道+物业、商业经营、工程带劲等多领域合作。双方在深圳城市建设、TOD、科研赋能等多方面开展合作。

“当下信心和团结同样重要。近期公开市场股价、债券波动主要是受到市场负面影响出现踩踏和误伤。建议大家多到万科各项目实地调研，充分掌握一手信息。真金不怕火炼，对万科未来充满信心！”深铁称。

此外，近日，万科于公告深铁董事长辛杰兼任万科董事会副主席，并声明薪酬新增股价调节系数 ，万科高管与股东利益加深捆绑，也能看出深铁对万科的支持。

受此会议召开影响，11月6日当日，万科A（000002.SZ）涨超6%，金地集团（600383.SH）涨超4%，地产股整体走强。

万科基本面没什么问题：前10月发债850亿，货币资金1036.8 亿元

事实上，去年8月地产“三好生”龙湖也遭遇破产谣言和机构做空。龙湖采取的措施是管理层当晚召开会议迅速“反击”。吴亚军现身澄清传言，以55亿港元新股增发、35亿港元银团贷款等实质举措，稳定市场信心，迅速安抚投资者。

此后，在8月叠加政策利好，龙湖集团股价一度大涨超17%，由此走出“做空”阴影，谣言不攻自破。

对此，万科的做法是，此前消息面已经释放，万科正与包括工行、中行在内的银行洽谈最高80亿港元的新银团贷款，所得资金将帮助偿还2024年到期的境外债。

在银行融资层面，在万科管理层看来，目前公司发展总体正常，前10月发债850亿，融资成本合理，其中境内新增融资平均利率仅3.64%；净负债率低至53.9%货币资金1036.8 亿元，覆盖短债倍数为2.2倍。

过去14年，万科经营性现金流始终保持为正，今年在一、二线城市新补充39个优质项目的情况下，万科依然实现了正向经营性现金流。

张宏伟的看法是，万科此次债券下跌雨其他的已经“出险”民营房企的股债双杀还不太一样。万科的基本面是没有什么问题的，万科近期资本市场的表现和大势比较低迷有关，其他的一些房企爆雷明显带动了资本市场情绪，同时，境外资本也利用这个情绪来做空万科。

“从现金流看，资金要做到可知可控。公司可以前置预案确保公司安全。现金流管理可以保证企业有余粮，正常发展和投资买地。公司基本面稳定，不会有融资严重受阻现象。在极端情况下，公司经营可以支持相当长时间。相信在国资委和地铁集团支持下，可以实现业务达标。”万科如此回应。

就第三季度报告来看，万科实现集团营业收入894.2亿元，同比下降31.6%；实现归属于上市公司股东的净利润37.5亿元，同比下降22.5%。

在张宏伟看来，万科虽然在三季度营收和利润出现下滑，但是利润仍然还是有的，能够在当下市场情况下还有利润，实属难能可贵。对比新能源行业，虽然火热但并没有几个企业盈利，这类企业在政府补贴和资本推动下成为行业的风口。如此，万科一年仍然有百亿利润的经营结果应该给予肯定。

万科会如期兑付明年104亿美元债，年内已无到期境外债务

除了万科基本面没有问题之外，针对万科2024年104亿美元债的偿还问题，管理层也给投资者吃了“定心丸”。

在债务层面上，万科年内已无到期境外债务，境内待偿还信用债仅3.8亿。对于明年到期的3笔美元债，万科也已提前做好了充分的准备。

万科称，公司会如期兑付债券：一是境外自有资金方面，万科于境外持有数十亿的自有资金可用于偿债，二是万科的境外平台前期投资了境内外项目，项目分红、回购、退出等都能提供充分的资金，三是通过银行端市场开展境外融资，万科8月已获取发改委2024年再融资中长期外债额度，并已启动与相关银行的沟通。

中指研究院企业研究总监刘水也表示，深圳市国资委及大股东深铁的支持，万科近期遭遇资本市场质疑风波将过去，但是房地产市场销售、融资环境依然严峻，行业风险仍然较大，其他房地产企业发生债务违约可能性仍然较大，希望更多的地方政府及机构，积极作为支持房地产行业健康发展。

当然，行业已有反面案例。即便大股东绿地集团一直力挺绿地控股，上海国资股东又给以再融资30亿“输血”绿地控股，但依然没有让其摆脱暴雷及现金流紧张的命运。万科的回击是否能有效果，有待后续市场的审视。

更为重要的是，近日，金茂、华侨城、首开等多家央国企集中出售资产，让市场风险从民营房企、混合所有制房企，逐渐向国央企蔓延。

汇生国际资本总裁黄立冲在接受搜狐财经专访时也指出，未来的楼市竞争格局是，私企极度萎缩，负债70%以上大型房企或都死掉。亦有业内资深人士告诉搜狐财经，这两年市场越来越差，房子卖不动，房价跌得太厉害，利息也越来越高，负债率超过50%的房企都有危险。

对于后续市场发展，万科董事会主席郁亮则在会上透露，万科对市场一直有信心，但冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招解决所有问题。市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。

“恢复信心需要时间，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。近两年压力大的原因，在于商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在了一起，但从行业施工情况看，到明年下半年这一叠加过程就能基本结束。”郁亮称。