未来杭州能否超越广州,成为一线城市,证实“北上杭深”一论?

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，感觉现在杭州房价跟广州差不多？杭州的发展有没有可能追上广州这种一线？又担心杭州虚高，月供有限，首付在六七十左右，明年可能多一倍，广州杭州武汉哪个城市是优选？未来杭州有没有机会超越广州？

回答：你好，广州目前还是强于南京杭州的，但是再过十年则不一定，要持续观察了。广州“一线末”的称谓比较准确。

广州作为千年商都，开放，低调和包容是这个城市的底色。步入现代化以来，广州虽然在与深圳这个年轻的小弟的双雄之争中暂落下风，但是城市的基本面也是非常不错的。人口持续流入，人口结构年轻，GDP增长也比较稳定，目前也在积极引进高新技术和互联网产业。

广州政府忙着四处摊大饼、扔飞地，热火朝天地跟粤港澳大湾区对接合作，给老区做城市更新的动力很弱，所以广州的老区和京沪传统市中心完全不是一个概念。

杭州其实本来城市等级很低的，以前是个地级市省会。资源都要不到，财政住要靠卖地。所以你可以看到杭州地铁建设落后很多。但是杭州真心是通过自己的努力，人杰地灵硬上位的。杭州现在的问题是已经不便宜了，大量基建落地，之前已经有预期，房价会夯实。如果未来考虑自住，可以买杭州，长远看还有空间。但是纯投资，广州目前是比杭州更好的选择。关于广州或者杭州的高投资价值板块，请参考内部分享！

提问：成哥好，融创涌清府，147平方，东边套，16楼里的13楼，基本看不到清镇寺。1150万带双车位你觉得怎么样？还要交双税。

回答：融创涌清府，杭州排名前列序列的产品，品质还是可以的，就是楼盘小了点。离钱江新城核心区很近，周边有不少回迁房，而且离哪个综合体都有一定距离。随着钱江新城东扩，我认为还有潜力的。就是大面积流动性较弱一些，自住+投资可以考虑。

提问：成哥好，总价预算在260万左右，想买杭州的次新房，城西有什么楼盘推荐吗？

回答：260万总价预算，在城西买房，可以优先选择的次新房楼盘：景瑞御蓝湾、同城印象、英特学府、绿城桃源小镇、竹海水韵、庭院深深、雅居乐国际花园。在这7个次新房楼盘之中，换手率较高的是：竹海水韵。该楼盘近3个月成交115套，均价在23437元/平。竹海水韵，位于余杭区闲林板块，具有很高的投资价值，受到了大量二手房买家的青睐，是这7个次新房楼盘里少有成交量突破100套的楼盘。

提问：成哥好，请问80万以内首付，想投资杭州公寓。江干区、西湖区，哪个区更适合投资？具体有哪些楼盘？

回答：分投资时间，短期投资，选：西湖区。长期投资，选：江干区。

西湖区的公寓，可以选：世贸泰禾·中央广场、西投滨江·五幸银座。

江干区的公寓，可以选：中豪·湘和国际、环翼城。

提问：成哥好，想在杭州以北方向买套房子，投资兼老人住，预算100—120w，请问买在哪里合适？

回答：杭州我比较看好，未来的机会在于阿里，在于互联网创新，杭州成为未来的一线城市只是时间问题。但杭州这个城市不太会控地，有过好几次玩脱了的经历，所以你在杭州买房，要看到收益，时间可能更长一些。可以开发老人票，做接力贷。

杭州投资价值高的区域 详见内部分享！

提问：成哥好，像深圳现在这种样子会不会出现横盘个两三年的情况？

回答：会有横盘期，任何城市不可能一直涨。每一轮牛市的涨幅都在30-50%左右

接下来需要2-3年时间来消化价格。牛市结束后还会经历价格回调，10-15%都是正常水平。等刚需们都能接受这个价格的基础上，再释放利好，进入下一轮涨幅。

提问：成哥好，我和家人很喜欢CBD附近的生活，但是预算不多，打算买一套公寓。但是我也知道这种属于过气产品，涨幅应该会严重跑输次新住宅小区。请问是不是应该回避这类产品呢？如果确实想在CBD置业，有没有能兼顾升值的更好选择呢？想听听您的建议。谢谢！

回答：你好，买房买的是地段，喜欢核心区域没问题，但是房子流动性更重要，公寓流动性很差，后期置换很难，一般不建议买。需要理性的思考，建议还是要做更多的对比，具体可以根据你的资产、负债、收入、支出、现金流来做个计划。

都说买房地段排名前列，但是这几点其实比地段更要：

1、流动性。

即使这个房产所在的位置一般，但是他的二手房交易不错，好租好卖。那么这种房子未来也有非常大的成长空间，规划存在着赌博性质，只能占比你决策的20%，其他的80%你都要看它的流动性。

一个不具有流动性的资产就不是打折的问题吗？未来你一定是打骨折才卖得掉。

2、资金杠杆。

几乎所有的获利群体都把杠杆作为自己非常重要的工具，基本就是用最少的钱干最多事。但有一个前提就是你不能把杠杆给压折了。

3、现金流。

现在买房需要2-3年的还款计划。必须确保买房较大的风险：断供，不要发生。如果自己的工作和收入受到影响，怎么确保还能正常月供，必须要有应对方案。

提问：成哥好，坐标武汉，徐东雅苑自住一套，公积金贷款，手上子弹320，家庭年收入60以上，小孩4岁，想在青山入手一套学区房，或者一步到位直接入手常阳永清城或者武汉小学旁边的帝斯曼国际这种，请房姐帮忙看看。是否需要上较好的，还是留下一部分钱再投资一套？

回答：考虑纯自住，可以直接入手武汉天地，复地东湖国际，帝斯曼这类学区CEO盘。但是总价大于500万的盘，在武汉流动性很成问题。 从投资角度考虑，建议入手一套小户型挂学位。 剩余子弹去一线城市入手一套底仓长持。北上广深500万的刚需盘增长动力更强。

提问：成哥好，位置苏州常熟东南开发区，新房怎么砍价？

回答：我们一般说二手房砍价的比较多，那么新房如何砍价呢：

1、找准目标。砍价的排名前列步就是要找准目标。

一般来说，期房和尾房都很容易被砍价的，因为现房、热销楼盘、规模大的楼盘，议价的空间都比较小。

从期房到现房，房价涨幅一般在10%左右，因此你可以在此范围内跟开发商议价，而尾房通常能砍1%到3%，也有极少数能砍5%的。

2.知己知彼。买房砍价打的是心理战，不表露情绪是制胜的排名前列步。所以购房者千万别在卖方面前表露自己特别喜欢这要房子。

另外，砍价也要找对象，买房想要砍价找销售主管和普通销售人员的效果就不会是一样的。

3.货比三家。多看房，了解市场，购房者才能做到砍价有理有据。在最后下购房决定前，一定都会预留几个备选方案。首先是比外部条件，例如楼盘配套、交通情况等。其次购房者需要对比价格。

4.找旧业主介绍。不少楼盘都有老业主介绍享额外折扣，或赠送其他形式大礼包等优惠活动，虽然这些优惠比起总价来说可谓是九牛一毛，但对于买家和介绍人而言，这都是实实在在的好处，并且也是老业主乐于接受的。

5.参加各种名义的团购。近年来，不仅一些开发商乐于开展团购专场，一些房地产网站也会组织购房者集体看房，并为购房者争取到一定额度的购房折扣，所以多参加一些团购活动，购房者同样可以享受额外的优惠。

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