地产内参 | 楼市松绑呈现三大趋势,佳兆业或成纾困范例

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2022年第14周）

企业研究组

监测时间：4月4日至4月8日

地产内参 | 楼市松绑呈现三大趋势，佳兆业或成纾困范例

一、宏观政策：

1、河北省秦皇岛市：宣布购买存量房（二手房）资格核验仅需身份证；

四川省绵阳市：上调住房公积金贷款较高额度；

甘肃省兰州市：放松房地产调控，提出降低个人购房门槛等措施（详见附注1）

焦点研究院：3月末以来，各省市因城施策，陆续解绑楼市。首先，从出台政策的城市能级上看，调控范围进一步扩大，已从哈尔滨、福州、郑州、大连等强二线城市，过渡到彬州、衢州、秦皇岛、绵阳、兰州等弱二线及三四线城市；其次，从政策分类上看，调控力度持续升级，调控政策从房贷利率下降、公积金放松、落户放松等单一城市若干政策，逐渐发展到取消或放松限购限售等多措并举的模式。最后，从政策面向群体上看，影响更加直接，本次兰州重启货币化安置，相比此前将直接作用于需求端。

二、企业经营：

1、万科：一季度销售1065亿元，成少有合约销售破千亿房企。（详见附注2）

焦点研究院：1-3月，万科单月销售同比分别下降50.2%、35.0%和33.9%。尽管一季度同比下行，但降幅不断收窄。随着利好政策的不断释放，因城施策逐渐推行，头部房企销售数据不断复苏，成为行业较先复苏的企业。原因在于万科布局更偏向市场稳定、安全边际高、品牌效应突出的地区和城市，这些区域在政策暖风下，预期将较快达到恢复。

2、招商蛇口：与长城资产、佳兆业签署了《战略合作协议》。（详见附注3）

焦点研究院：佳兆业纾困工作出现积极信号，三者的合作对于佳兆业而言，让渡较充裕的旧改资源可能换取一定程度的债务解绑，缓解自身债务危机；对招商蛇口而言，合作集中于项目层面，且“成熟一个、合作一个”原则说明在尽调充分的情况下，项目风险会尽可能降低；对长城资产而言，作为成功发行100亿地产纾困金融债的资管公司，也需要找到资质较好的合作方共同推动资金落地。预计此类集中于项目层面，与国企央企战略布局相近的项目将会成为此后的纾困过程中各方讨论的重点，优质国有房企与资管公司的组合将以多种渠道参与房地产风险化解工作。

三、土地市场：

1、截止4月2日，已有8个城市完成了首轮集中供地，分别为北京、福州和厦门等城市，4月和5月预计有更多的城市进行排名前列批集中供地的竞买。

焦点研究院：重点城市首轮竞拍热度回升有限，重庆、合肥等地热度攀升，成都部分地块遭到“哄抢”，大部分城市保持相对平稳，但是在溢价率、地价和收金总额方面，和2021年排名前列批集中供地相比相差甚远。和2021年第三批次相比，总体上来说热度上升。这主要是由于土拍门槛降低、土地单价适度下滑，部分城市竞买保证金比例下调。从拿地企业方面来说，主要是国企央企和地方平台公司，部分稳健运营的民企也有少量拿地，土地市场的全面恢复最终还要依赖销售的回暖。

附注1：

4月1日，绵阳市住建委发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（征求意见稿）》意见建议的通知：提出共计8条具体措施，可归纳为三个方面的内容：支持购房者合理住房需求的措施，纾解房地产开发企业困难的有关措施，防范房地产领域风险的措施。

4月1日，秦皇岛市房产交易服务中心发布关于购房资格核验要求和收件材料变更的通知：按照省“放管服”改革要求，自2022年4月2日起，购买存量房（二手房）的购房人申请购房资格核验时只提供本人有效身份证件。

4月5日，兰州市政府印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施》：提出20项措施均与房地产业相关，包括降低个人购买住房门槛、减轻个人住房消费负担、加大住房公积金支持、支持多元化住房需求、加大人才住房保障、支持新市民购房、支持孝老抚育住房需求、提高住房品质、规范房地产市场秩序、优化工程建设审批流程、推行带方案出让国有建设用地使用权、规范办理按揭贷款准入手续、推行“交房即交证”、合理确定出让国有建设用地使用权竞买保证金缴纳比例、合理确定土地出让价款和储备土地补偿款支付期限、加大项目贷款支持、完善配套公共设施、加大协调保障力度、推进货币化征拆安置、提高预售资金使用效率等内容。

附注2：

4月6日，万科公布一季度的销售数据。2022年3月，万科实现合同销售面积236.9万平方米，合同销售金额415.3亿元，分别同比减少44.8%、33.9%。一季度，万科累计实现合同销售面积632.7万平方米，合同销售金额1065.0亿元，分别同比减少42.7%、40.66%。

4月6日，融创中国公布一季度的销售数据。2022年3月，融创实现合同销售面积153.5万平方米，合同销售金额220.8亿元。一季度，融创实现合同销售面积533.2万平方米，合同销售金额723.6亿元，分别同比减少30.7%、37.8%。

4月4日，碧桂园公布一季度的销售数据。2022年3月，碧桂园实现权益销售面积387万平方米，权益销售金额301.1亿元。一季度，碧桂园实现权益销售面积1297万平方米，权益销售金额992.3亿元。

4月6日，旭辉控股公布一季度的销售数据。2022年3月，旭辉实现合同销售面积71.1万平方米，合同销售金额120.0亿元。一季度，旭辉实现合同销售面积183.7万平方米，合同销售金额287.4亿元。

附注3：

4月5日，招商蛇口和佳兆业先后在深交所及港交所发布公告，透露两家公司以及长城资管之间的合作事宜：各方拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作，实现优势互补、互利共赢、共同发展的战略目标。三方将共同创建适宜的合作模式和合作机制，适时探讨建立合资公司等合作载体；三方以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究，以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。