金地交班:64岁掌门人凌克辞任、“70后”黄俊灿掌舵,未来1年内118亿境内债到期
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出品|搜狐地产&焦点财经
作者|陈盼盼
编辑|吴亚
又一个初代地产大佬退场了。
10月16日晚间，金地集团发布公告，宣告64岁的凌克因身体原因请辞董事长等职务。
凌克虽为职业经理人，却在董事长一职稳坐25年，见证了金地上市、高光、迷茫、重塑与自救，堪称金地的灵魂人物。
在公告中，金地表示，凌克在担任公司董事长期间，恪尽职守、兢兢业业，忠实履行了董事长 的职责，为公司规范运作和健康发展发挥了积极作用。董事会对凌克为公司发展所做出的贡献表示衷心感谢。
此番凌克辞职颇为突然，多名金地内部人士称，“看到公告才知道，非常意外”。
10月17日开盘，金地股价快速触及跌停；同时，金地多只债券价格大幅波动，一度触发跌停。这意味着，资本市场对凌克退休后金地的情况表示担忧，甚至不乏“金地要暴雷”的猜测。
镜鉴咨询创始人张宏伟认为,“因为无法看到企业内部真实经营数据，暴雷与否不做判断，但从以往事件来看，董事长/"一把手"退居二线或退休是房企暴雷前的四大信号之一。”
10月17日上午，金地方面对搜狐财经表示，“凌克董事长的辞任，确实是因为身体的原因。作为公司创始人之一，凌董对公司有着深厚的感情。经过多方充分沟通后的安排，黄俊灿总裁代理董事长职责，是正常的管理团队交接。”
1959年出生的凌克，一直以低调、谦和的知识分子形象示人。1982年，凌克从华中科技大学无线电专业毕业后，曾在武汉曙光电机厂做了几年工程师，后下海创业。
1992年，凌克从二级企业金地商贸公司进入深圳福田区属国企金地集团。次年，金地完成企业股份制改造，由国企转变为董事会管理的现代化企业，开始正式经营房地产业务。
凌克曾对媒体回忆道，93年改制是其经历过的最艰难的时刻之一，“当时深圳只有两个试点，金地是其中之一，那时候满世界找股东投资。”
随后，金地凭借深圳的 “金地花园”、“金海湾花园”等明星项目逐渐在行业站住脚跟。凌克则在1998年开始担任金地集团董事长。
3年后的2001年，在凌克带领下，金地登陆上海证券交易所挂牌交易。同年，金地开启全国化步伐，并用了6年时间完成了七大区域的布局。与此同时，金地的市值大幅增长，与万科、招商地产、保利成为股市中表现最具代表性的四大龙头地产股，“招保万金”由此而来。
商业道路并非坦途。2007年之后，一批批地产新贵依靠杠杆和土储后来居上。而与凌克一样低调、沉稳的金地，不仅逐渐与万科、保利等房企渐行渐远，还面临人事、股权方面的冲击。
2010年，金地集团的3名创业高管相继离职，引起管理层短期动荡。对此，凌克提名黄灿俊为公司总裁，后续逐步形成以凌克和黄俊灿为核心的稳定管理层。
此外，由于股权分散，金地曾遭遇险资举牌。2013年-2015年期间，生命人寿通过增持，逐步取代深圳市福田投资发展公司成为第一大股东；安邦保险也通过增资成为金地第三大股东。
“多回合资本市场争斗令金地股价动荡，控制权归属存疑，直到2015年开始变得稳定，险资以财务投资为主，完全放权给凌克和黄俊灿等原金地领导班底做决策。”克而瑞如是评价道。
换言之，凌克虽然稳居加金地董事长之位，但是一名无控制权的职业经理人。他曾在2018年的一次采访中表示：“这个公司不是我的。作为职业经理人，做事情还是要先问问股东。”
目前，金地的第一大股东依然为富德生命人寿，持有公司股权25.45%；第二大股东才是由深圳福田区国资委控股的深圳福田投资控股，持有公司股权7.79%。也因此，有人将金地称为“半国企”。
至于凌克，截至2022年底在金地的持股比例为380.84万股，持股比例不足万分之八。
不过，面对险资的强势入主，凌克并非完全处于被动的状态。2012年，星狮地产被金地收购，并更名为金地商置（0535.HK），是金地管理层全面执掌的商业地产运营平台。也因此，外界将金地商置解读为是金地管理层留的后手棋。
目前，凌克为金地商置的执行董事，黄俊灿为金地商置董事会主席。
而在股权变动结束后，金地重回正轨，销售额稳步增长。在凌克治下，金地先于2016年步入千亿房企行列，后于2019年迈入两千亿房企阵营。
此后在2021年行业整体销售承压的情况下，金地依然获得2867亿元销售额，重回行业前十。
但是面对民营房企不断爆发流动性问题，凌克带领金地开启“自救”模式。一方面，进行架构调整和减员。2022年，金地两度调整架构，多个城市公司降为事业部，事业部降为片区。截至2022年年末，金地员工总人数为43011人，同比减少4974人，减幅超过10%。
同时，管理层进行降薪。2022年，凌克累计领取薪酬481万元，较2021年减少215万元。另外，总裁黄俊灿、高级副总裁陈必安降薪超百万。
另一方面，金地主动减少投资，降低负债。金地2022年全年几乎没有拿地，但有息规模持续下降。截至2023年6月末，公司有息负债合计1096亿元，较2021年年末下降12.7%。
即便如此，在市场持续下行的大背景下，金地流动性处于紧张状态。截至2023年6月末， 金地经营活动产生的现金流量净额仅有2.14亿元，同比下降96.51%；一年内到期流动负债与短期借款合计金额超414亿元，在手现金则为460.8亿元，勉强覆盖短债。
今年以来，由于楼市低迷，金地的销售面也未有起色。今年9月，其实现签约金额131亿元，同比下降42.27%；1-9月累计实现签约金额1219.3亿元，同比下降25.23%。
或许因为短债承压、销售额不见起色，与金地股权结构相同的远洋在近期出险，市场时不时流出“金地要暴雷”的小作文。此番“掌舵人”凌克突然辞职，令市场的恐惧达到巅峰。
10月17日开盘，金地股价快速触及跌停，股价创近5年新低；另外，“16金地02”“21金地01”“20金地01”跌超20%，触发临时停牌。
对于金地今日“股债双杀”的情况，镜鉴咨询创始人张宏伟认为，这意味着资本市场对凌克退休后金地的情况表示担忧。“当前，民营房企已经爆雷的差不多了，下一个梯队就是混合所有制的房企，而远洋已经开启混合所有制房企爆雷的先河。”
张宏伟续称，“因为无法看到企业内部真实经营数据，暴雷与否不做判断，但从以往事件来看，董事长/一把手退居二线或退休是房企暴雷前的四大信号之一。”
10月17日上午，金地方面对搜狐财经表示，“凌克董事长的辞任，确实是因为身体的原因。作为公司创始人之一，凌董对公司有着深厚的感情。经过多方充分沟通后的安排，黄俊灿总裁代理董事长职责。”
现年52岁的黄俊灿是名地地道道的“老金地人”。资料显示，1992年7月，黄俊灿从同济大学工民建专业毕业后即加入金地，从基层员工做起，历任金地工程部副经理、金地北京公司副总经理、金地深圳公司总经理、总裁助理、财务总监。
图片：黄俊灿 来源：金地
2010年，黄俊灿升为金地集团总裁。彼时，凌克曾给予黄俊灿高度评价，称其特点有三，“第一个是年富力强，第二个管理经验非常的丰富;第三个领导的能力也是很突出的。”
对于担任总裁十余年的黄俊灿，金地方面评价道：“作为公司经营管理的核心决策者和推动者，为金地集团快速高质量发展做出了巨大贡献，特别是在金地的全国化投资布局、深耕发展，产品的系列化、标准化建设方面，提升了公司的综合竞争力。”
如今成为金地新晋“掌舵人”，对于黄俊灿来说，挑战和机遇并存。
当下，面对市场担忧，黄俊灿首当其冲的任务之一是证明金地能活下去。近期，金地宣布，正与第二大股东深圳市福田投资控股有限公司商讨，后者将根据区域发展的需要研究为金地发行公司债或中期票据提供担保等增信措施。
那么，现在金地还有多少债务需要偿还？境内债方面，企业预警通显示，截止最新，金地债券存量规模250.84亿元，债券17只。其中，私募债7.89亿元，占比3.15%。而在未来1年内，金地有118.89亿元债券到期。境外债方面，目前，金地只有一笔4.8亿美元债于明年8月到期，票面利率4.95%。
而在行业困境之下，金地的经营质量也备受考验。财报显示，今年上半年金地实现营收68.56亿元，同比3上升31.10%;归母净利润15.32亿元，同比下降22.24%。未来，黄俊灿如何带领金地应对利润下滑，值得关注。
不过，近期一系列宽松政策，正在影响市场预期及销售节奏，也为布局核心城市的金地带来发展机遇。
黄俊灿在9月13日的业绩会上透露，“当前需求端政策支持的力度非常大，对于引导房地产市场预期和信心回暖有明显帮助，公司也将持续专业精进，提升经营敏捷度，灵活应对市场的变化。”
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