刘凯:商业地产面临转型升级的阵痛期

过去一年，受疫情冲击严重的线下零售业一片低迷，SKP却风头无两。根据《北京日报》报道，2020年，北京SKP共迎来1500万人次客流，销售额177亿元，实现15%的增长，单店销售额、每平方米销售产出均为全球排名前列。

全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长 刘凯全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯表示，在构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的背景下，以北京SKP先进全球"店王"为标志，2021年中国商业地产包括写字楼产业园市场活跃度将明显上升，进入加速复苏的阶段。从整体市场来看，伴随着总体经济的稳步复苏，商业地产租赁市场供应端与需求端表现全面好转，下行趋势回稳。在疫情爆发初期，受疫情影响以及出于对市场环境的考虑，部分项目的工期和入市进程出现一定时期的延后。在疫情得到有效防控后，高品质写字楼的新项目均开始陆续入市。据高力国际发布的数据显示，2020年国内甲级写字楼整体新增供应量达到360万平方米，仅比2019年减少21万平方米。写字楼市场年末稳健复苏，拉动全年净吸纳量企稳回升。仲量联行市场报告指出，2020年全年，四个一线城市共录得净吸纳量146万平方米，市场出现多起来自新经济头部企业的大面积租赁交易。二线城市办公楼市场的需求在年末回升明显，全年共录得净吸纳量133万平方米。尤其值得一提的是，四季度一线和主要二线城市写字楼净吸纳量录得143万平方米，超越前三季度的总和，基本回到疫情前的平均水平。北京全年6.9万平方米的净吸纳量，超过80%在第四季度出现；武汉四季度则贡献了全年所有的净吸纳量正值。业内分析认为，四季度企业对写字楼需求快速回暖，凸显了整体市场持续复苏的态势，并且这一态势将在2021年得到延续。刘凯表示，疫情之下，随着政府企业纾困及财政扶持政策陆续推出，经济形势逐渐向好，受疫情压制的需求逐步释放，其中，金融行业、互联网科技以及专业服务业的持续发展为商业地产市场提供了较为稳定的需求支撑。预计2021年数字经济、金融业及服务业开放等政策落地将为商业地产需求持续注入新动能。金融行业整体较为活跃，大型金融机构今年在办公楼租赁市场上的表现抢眼。资本市场的活跃刺激了证券公司、基金公司等金融机构的业务增长，同时，我国公募基金管理规模和私募基金管理规模在今年均保持平稳增长，为证券、基金等机构的新设立和扩租提供了动力。据仲量联行观察，银行、保险以及投资公司在北京、广州和成都等市场都较为活跃。互联网科技行业的快速扩张为市场的持续去化提供了非常强的需求支撑。高力国际报告显示，在国内主要的甲级写字楼市场行业需求排名中，互联网科技在其中的五个市场中位列首位。除了传统的头部互联网科技公司依然保持持续的扩张需求外，在线教育、在线视频、网络游戏、远程办公、直播电商、互联网医疗、在线房产等细分行业也呈现出了非常旺盛的办公面积扩张需求。刘凯认为，在市场不断调整、恢复的过程中，商业地产正面临转型升级的阵痛期，酝酿形成独特的消费新业态、新物种和新生态，为产业经济高质量发展提供动力。长期来看商业地产仍有巨大的发展前景。随着中国经济恢复发展和产业结构调整持续推进，新商业、新办公、新园区、新居住的需求仍将持续增长，市场依旧拥有着巨大发展空间和投资价值。同时，为应对疫情带来的冲击，写字楼业主采取降租金、延长免租期等方式来挽留现有续约租户和吸引新租户，在提升市场活跃度的同时，也给市场平均租金水平带来了下行的压力。但随着市场情绪和整体环境的不断改善，租金降幅进一步收窄，写字楼空置去化速度小幅提升。高力国际报告指出，市场租金承压从一定程度上降低了企业经营成本，进一步刺激企业需求的持续释放。租赁成本下降对于经营压力较大的企业在一定程度上无异于雪中送炭；而对于持续增长的企业，租赁成本降低为企业提供了难得的机会窗口。不少企业在今年选择了新租扩租来改善其办公环境。刘凯表示，为了解决商业地产目前库存积压去化缓慢的困境，我们建议从三个方面构建商业地产保障体系，助力实体经济发展。一是稳定商业办公市场，建议放开北京上海等城市商办限购中关于面积和资格的限制；二是加快商办租赁市场保障体系建设，建立覆盖全员的、多层次的商办租赁市场；三是建议由政府相关部门、金融机构和商会、协会、企业共同成立中小微企业办公住所保障基金，用市场化的手段控股、收购部分经营陷入困境的写字楼、产业园项目，经过更新改造包装后以较低的租金标准投入市场，优先提供符合一定条件的小微企业、创业企业作为经营住所和办公住所。