深耕华东,读懂蓝光的“大虹桥故事”

原创 房小评 中国房评报道 

很多影视作品，都喜欢采用一个从高处俯瞰外滩华丽建筑群的镜头，简明扼要地告诉观众：主人公的故事，将在魔都上演。

这是城市地标所独有的影响力，胜过千言万语。

如果这是地产圈做的视频，那么这个分镜所瞄准的地方，很可能不是外滩，而是上海大虹桥的建筑群。

大到行业TOP3的万科，小到百亿规模的房企，几十家开发商将总部或者区域中心设立于此，尽情发挥创造力，各种建筑风格在此交相辉映，成为地产圈的观光胜地。

不论是来自哪个角落的房企，若准备大干一场，只需要把总部往大虹桥一迁，新闻关注度自然上来了，同行们会立即知道有这样一个新的对手出现。

一样可以胜过千言万语。这就是大虹桥的魅力。

同样，如果有房企从大虹桥搬离，大家也会心照不宣，知道这家企业力不从心了。

近日，房小评不小心吃了一口大瓜，说蓝光发展要从上海大虹桥撤离！

现在，距离蓝光发展设立上海+成都双总部才不到2年，从大虹桥撤离，基本等于宣告公司战略失败，退回西南根据地去了。

虽然最近关于蓝光的传闻很多，这瓜也不能乱吃。房小评赶紧找接近蓝光发展的朋友求证，得到了非常明确的信息：

蓝光现在没有，未来也不会有撤离上海运营总部的打算。

要证明做过一件事很简单，要证明不会做一件事比较难。

根据房小评对蓝光发展的了解，撤离大虹桥这件事几乎是不可能，没必要，而且很难执行。

Part 1

不能撤

Par

上海大虹桥可以说是中国房地产的桥头堡，现在已经汇聚了近40家房地产企业的总部。

几乎所有想要上市、冲千亿、从区域走向全国的企业，都会去上海插旗。

因为上海汇聚了最优秀的人才，较具有价值的金融资源和产业发展前景。

大虹桥更是背靠长三角，拥有除了水运之外的所有交通方式，被称为世界的登机口，联动整个长江经济带，非常适合作为总部管理中枢，提高企业运营的效率。

从虹桥出发，抵达长三角的主要城市都只要一个小时，到全国乃至东北亚主要城市只要三小时。其辐射的华东区域，藏富于民，房地产市场发展潜力巨大，为很多重仓于此的开发商带来了非常漂亮的增长曲线。

因此，在上海大虹桥设立总部，不旦能够更有效地支撑房企的全国战略，也能让企业迅速成长并专业化，更能直接帮助房企打响品牌。

那么多房企的共同选择，都证明了入驻大虹桥的作用非比寻常。

当初蓝光发展董事长杨铿就用了四个“抢占高地”来形容设立上海运营总部的战略意义：

抢占战略及品牌高地；

抢占优势资源和产业高地；

抢占科创高地；

抢占资本及财务高地。

现在，这四个高地的意义，对于蓝光和其他房企来说，都没变。

不是房企们选择了上海，是时代选择了上海。

当初来到上海，蓝光就是要全面追求全国化。如果撤离上海，蓝光发展去哪儿搞全国化？显然，现在找不到比上海较好的选择。

试想一下，如果蓝光真的撤离，资本市场会是什么反应，债权人会是什么反应，舆论会是什么反应？

撤离大虹桥这个说法的根本，其实是暗示有资金压力，不支持在上海设总部发展了，必须得卖掉。

但是房小评查了一下蓝光较新的财务数据，净负债率为92.93%；扣除预收款后的资产负债率为73.65%；现金短债比为1.13倍，对照“三道红线”要求，只踩中一道红线，财务情况优化。

当初，蓝光以3亿元收购上海虹桥世界中心578号办公楼50%的股权。

如果现在撤离，对蓝光造成的影响，只怕比3个亿要高得多。

现在的蓝光会为了3个亿，做出这么危险的举动吗？

除非杨铿铁了心，要蓝光退回到大本营做区域型房企。那房小评无话可说。

可是，连很多百亿级别的房企都怀揣着雄心壮志入驻大虹桥了，很难相信蓝光这样的千亿企业会撤离。

只要蓝光在行业内还追求一席之地，那么上海和华东市场就必须要站住，不能撤！

Part 2

撤不了Part 

撤总部不是搬家。不是把楼卖掉，把人员遣散，找搬家公司打个包，一车拉走那么简单。

蓝光在上海和华东还有很多项目呢！

蓝光在上海设立运营总部时间不长，但在华东区域绝不是初来乍到，每年都有几百亿的货值。

事实上，从现在蓝光发展的版图布局来看，哪怕想要撤离上海总部，估计都撤不掉了，因为背后牵扯到蓝光在长三角多年深耕积累的项目资源。

2019年，蓝光发展的销售金额是1015.37亿元，其中华东区域销售额达到260.96亿元，增幅24.74%。

早在设立双总部之前，蓝光的业务发展就已经全国化了，华东区域在此之前已经是蓝光较大的粮仓，为了企业更好地发展，设立上海运营总部是必经之路。

这与其他小型房企，在上海一块地都没有拿，先过来设个总部，招揽人才，上市或者发展失败再拍屁股走人的情况不一样。

今年1月，蓝光还在华东区域的金华拿了新项目，如果是窘迫到需要卖掉上海总部，何必还要在这座城市拿地呢？

买这块地，还花了5个多亿呢，需要卖总部来筹这笔钱吗？

2020年，蓝光发展新增了60个房地产项目，华东占比近四成，依然是占比较高的区域。

从蓝光的一系列投资动作来看，是在坚定全国化布局，深耕华东区域，提高城市能级。

2020年，蓝光继续换仓，在新一线二线及强三线的投资占比已经接近8成，权益占比提高，新增项目销售均价同比提升超过50%，这主要得益于深耕长三角。

过去这段时间，重仓长三角的企业大多取得了不错的成绩，尝到甜头的蓝光发展怎么能离开这么重要的上海？

去年疫情后，长三角就是率先反弹的区域，楼市持续火到今年。根据今年1月的数据，全国新房价格涨幅较高的城市就是长三角区域的金华，合肥、扬州位列前五。二手房市场长三角有4座城市位列涨幅榜前十。

长三角城市群强劲的经济驱动了楼市潜力，使得这个区域依然是全国楼市的C位。

从企业战略发展有利的角度而言，蓝光都需要坚持双总部运营格局。

Part 3

没必要

Part 3

蓝光撤离大虹桥的消息，之所以乍一看有些可信，是因为过去这段时间蓝光存在一些出售行为。

但是卖股权跟卖总部，这两件事的意义完全不同。

因为“三道红线”政策落地，很多房企都面临着去杠杆的压力，连国企央企去年也都在调仓，频频出售项目股权。

所有的出售行为，自然都是为了回笼现金流，但回笼之后做什么却大不相同。

蓝光发展多次表示出售是为了收拢资金聚焦房地产主业。

说直白点，就是房地产过紧日子，要把钱花在刀刃上。以前房企资金宽裕的时候，都喜欢多元化，做电影、医疗、养老的不少。现在发现多元化不赚钱，慢慢地都收敛聚焦，做房地产主业了。

蓝光发展也出现了这样的调整。

以迪康药业来说，这是当年蓝光发展借壳上市时收购的主体。

上市成功后，蓝光发展为了更好地聚焦房地产，早在2019年就提出引入股东，寻找合适的时机将迪康进行出售，以补充主营地产业务的经营现金流。

只不过，这项资产出售谈了一年多，最终在去年7月完成了出售。所以造成了一种，蓝光连续出售旗下资产的感觉。

近日宣布的蓝光嘉宝股权转让，将为蓝光发展带来约48.5亿元的进账，占最近一个会计年度经审计净利润的50%以上。

通过这次出售，蓝光发展增加了现金流、净资产，还提升了财务稳健性。标普、穆迪等评级机构，对于这次交易都给出了积极评价。

物业股是以规模论价值，只有做到行业头部才能真正实现流量变现。对于10名之外的物业股来说，能够做到这一步很难。

转让股权是物业股套现最便捷的方法。最近，亿达就以12.73亿元将物业服务全盘卖给了龙湖。物业股并购大潮已经开始，这样的交易未来只会更频繁。

蓝光发展卖卖卖，将非核心业务货币化，要把套现的资金拿来做房地产主业。

从去年中至今，蓝光发展不仅将“三道红线”降档到只踩“一道红线”，还花了1.35亿元回购股份，向资本市场传递信心。

这样说来还有必要卖上海运营总部吗？ 

2021年，蓝光发展的年度会议上提出坚持16字经营方针：

精准投资、先进运营、财务引领、变革创新

蓝光要精准投资，做一成一。特别是向能力强、市场好、周转快的区域倾斜，重点城市深耕细作。

如果要在中国选一个最值得聚焦发展、精准投资的地方，相信高票当选的选项里一定有上海和长三角。

蓝光怎么会放弃这个选择呢？