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但好景不长。2022年起，行业急转直下，万科全国开发节奏骤然放缓。2024年上半年，其全国开复工计容建面同比下降28.6%，竣工面积更是下滑39.3%。南通作为非一线热点城市，自然难逃收缩命运。

投资策略大转向：从增量扩张到存量盘活

曾经的万科，追求“快周转、高去化”；如今的万科，更看重“现金流、低风险”。这一转变，在南通尤为明显。

2024年，万科全国仅新增6个项目，权益地价约13.4亿元，平均地价仅4528元/㎡，远低于2020年单年超1300亿元的拿地规模。南通亦无大宗新增土储，取而代之的是对存量项目的深度盘活。

例如，通州的万科燕语光年，拿地楼面价高达9339元/㎡，如今洋房售价却跌至“9字头”，近乎“贴地甩卖”。这不是败退，而是主动“割肉求生”——牺牲利润，换回现金流，确保项目交付与公司稳健。

项目布局更聚焦：哪些盘还在撑场面？

截至2025年10月，万科在南通仍有6个项目在售：

崇川区：万科揽境、万科锦鸿府（代建）

通州区：万科常春藤、万科燕语光年

海门区：万科溯源、万科半岛国际

其中，万科·揽境表现最为亮眼——在2025年南通人气楼盘榜中高居榜首，搜索热度达6%，均价29500元/㎡。项目位于通富路与洪江路交汇处，配套成熟，定位改善，成为万科在南通的“门面担当”。

而锦鸿府作为万科首个代建项目，由天一公司与万科联合打造，主打105至165㎡建面的洋房与小高层，实景示范区已开放，施工进度迅猛，显示出万科在轻资产模式上的新尝试。

绿色+科技+协同：2025年的新打法

如果说过去万科靠“标准化产品+品牌溢价”取胜，那么2025年的万科，则在南通打出一套“组合拳”：

绿色低碳：所有新项目100%满足国家绿色建筑标准，延续万科12年来的环保承诺；

科技赋能：如通州“万科燕语光年室内信号分布系统（二期）”，体现其向智慧社区延伸；

协同开发：与深铁集团深化TOD合作，探索“开发+运营+物业”一体化模式；

存量焕新：对既有社区进行改造升级，提升运营能力，而非一味追求新开工。

这种转变，本质上是从“开发商”向“城市服务商”的进化。正如2018年万科将自身定位为“城乡建设与生活服务商”，如今在南通，这一战略正加速落地。

市场地位犹在，但挑战前所未有

尽管投资收缩，万科在南通的市场影响力依然不容小觑。2025年上半年，万科所属“上海区域”（含苏浙皖沪）销售金额240.5亿元，占集团总销售34.8%。南通作为江苏重要布局城市，贡献显著。

在2025年南通房企人气榜中，万科不仅揽境登顶，更跻身“十大房地产公司”之列。品牌、产品、服务仍是其核心护城河。

但挑战同样严峻：

行业整体低迷，2025年上半年万科全国销售金额同比下滑超四成；

本土房企如中南建设根基深厚，外来巨头如绿城、华润、招商蛇口持续加码；

购房者愈发理性，“非优质项目不买”成共识。

未来可期？万科与南通的共生之路

南通正加速融入上海都市圈，2023年GDP突破1.18万亿元，迈入“万亿城市”行列。城市能级提升，为万科长期深耕提供基本面支撑。

而万科的选择也很清晰：不再盲目扩张，而是聚焦高确定性区域、高效率项目、高协同模式。无论是海门西地块2025年底竣工的收官之作，还是代建、城市更新等新路径，都透露出一个信号——稳，比快更重要。

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