迪马股份:稳中求进,万亿蓝海背后的常青术

2021年进度条过半，迪马股份(600565.SH)表现一如既往的优秀。

4月9日，迪马股份子公司以16.18亿元竞得昆明市五华区四宗国有建设用地使用权，西南版图再扩张；4月30日，旗下物业公司东原仁知向港交所递交了招股书，进一步扩宽融资渠道；5月26日，旗下康养板块排名前列自持自建项目常青社·新鸿乐养社区亮相，探索乐活养老新模式。

在房地产行业竞争日趋激烈的当下，迪马以相对独立、收入可观的多元化航道，不断拓宽利润护城河，在保持增速的同时，实现增长质量的进一步优化。

2021年，是迪马夯实主业、发力多元化的关键一年。尽管受房地产调控政策趋严、融资持续收紧等因素影响，行业增速普遍放缓，但公司业绩仍保持稳步增长的良好状态，在开发、融资和多元化业务积极进取，展现出强大的韧性。

“零踩线”凸显财务稳健

2021年上半年，房地产行业资金端的调控明显收紧，行业共同面临融资规模缩小、利率走高的难题。

贝壳研究院数据显示，2021年上半年，房企境内外债券融资累计约5480亿元，同比下降16%，规模累计增速连续两年下降；境内、境外融资规模同比分别下降7%与29%。

第二季度以来，房企债券利率整体走高。4月，佳源国际控股发行一笔票面利率高达12.5%的美元债；6月9日，佳兆业集团发行2.8亿美元优先票据，利率为9.75%；6月10日，中南建设完成1.5亿美元高级无抵押定息债券发行，票面利率高达12%。

融资收紧背景下，迪马股份的融资表现明显优于行业。

2021年5月6日，迪马股份2021年非公开发行住房租赁专项公司债券（排名前列期）在上交所挂牌。本期债券发行总额为4.5亿元，发行期限为2+1年期，票面利率为8.5%。

参考房地产行业同期的融资数据，可见迪马在积极扩宽融资渠道的同时，严格把控融资成本，发行利率明显低于同类房企。

长期以来严格执行的稳健财务战略，让迪马在“三道红线”方面全线达标，保持“绿档”房企的发展优势。

财报数据显示，截至2020年12月31日，公司净负债率为48.2%，剔除预收账款的资产负债率（双项扣除）为69.1%，现金短债比为1.2，三个指标均明显优于三道红线要求，安全边际持续增厚。

前瞻布局为穿越周期蓄力

房地产行业高速增长时代已经过去，楼市走进下行区间，利润下滑成为行业共识。

克而瑞数据显示，2020年，66家行业典型上市房企毛利润增速和归母净利润增速的中位值，分别为3.1%和5.6%，较2019年的23.6%和19.4%下滑明显。

尽管行业利润下行，但仍有少数企业能走出逆势行情。比如，迪马就在盈利能力方面表现出强大的战略定力，呈现出双位数的利润增长。

2020年报显示，迪马的加权ROE显著提升至18.11%，位于行业前列；净利润增速达25.90%。同期，迪马实现20.04%的毛利率，保持合理的利润水平。

前瞻性的城市布局是迪马逆势增长、穿越周期的原因之一。

长久以来，迪马旗下东原地产采用精选深耕战略，坚持以一二线为主、一二线外延且具有人口流入潜力的其他城市为辅的战略，展开投资布局。

精准的投资战略让东原在这些城市较早锁定发展空间与市场，深化企业品牌与产品力，利润空间得以被充分保障。

2020年，东原华东区域及南京区域均保持利润高增长，分别实现40.0亿元及25.5亿元的营业收入，同比增长高达101.8%及175.4%，区域深耕成效显著。

过去一年，东原也在不断扩储纳粮，新增土地35宗，建筑面积高达516.8万平米，较2019年的300万平米同比上升达72.3%，面积投销比达2.8，为后期业绩增长奠定了扎实的基础。

今年迪马也将积极扩储，在周期里寻找机会。4月底，迪马股份管理层人士在股东大会上表示为保证公司的持续长远发展，公司将根据战略发展规划并结合2021年房地产市场动态，适机增加储备土地资源。为此，迪马将全年拿地金额提高至300亿元。

适时增加土地储备有利于优化城市布局更加优化合理，亦为未来的规模发展奠定夯实的基础。可以预见，新增土储将成为迪马未来数年发展的压舱石，为稳健发展提供源源不断的动力。

打造利润新增长极

除了主业的坚挺，迪马在多元化布局上已经走出了自己的特色之路。

通过依托原有优势产业进行战略转向，迪马已经实现迪马工业、东原地产、迪马产发“工业+地产+赋能型协同业务”三元发展，康养板块和物业板块成为新增长极。

5月26日，迪马旗下康养板块打造的排名前列高端城市级老年公寓——迪马常青社·新鸿乐养社区于成都市成华区正式亮相，这也是公司排名前列自持自建自运营项目。

由于养老地产具有重运营、专业壁垒等特点要素，抢先布局的迪马股份已经成功积累了越来越多的硬资源和软实力，行业地位持续巩固。截至2020年底，公司康养板块成功布局川渝、环沪两大重点区域，共运营11个医疗康养项目，运营床位规模达到2000张以上，形成医院运营、机构养老、社区展点和居家养老的医疗康养板块产业链。

近年来，由于人口老龄化趋势日趋明显，养老地产因市场空间容量巨大，成为资本争相抢夺的蓝海。艾媒咨询分析，在多方需求的驱动下，中国养老产业市场规模将会保持相对稳定的增长态势，到2022年预计突破10万亿元。当养老产业化逐渐成为刚需，率先进军起步的迪马股份也将在风口来临时拥有更多机会。

2021年初，物业板块方面，迪马旗下的东原物业再启新篇，正式更名为东原仁知，冲刺资本市场。

招股书数据显示，东原仁知服务的收益由2018年约3.87亿元增加约98.2%至2020年约7.67亿元，复合年增长率约为40.8%。2018年至2020年，东原仁知服务的年内利润分别约为2910万元、2560万元及8450万元，三年间增长约190.4%。

迪马股份选择在此时分拆东原仁知上市，精准把握了资本市场风口。多名业内人士认为，在房地产商整体融资承压的环境中，分拆物业企业上市能为母公司扩宽融资渠道，同时获得后续发展的资金。在房地产股普遍低迷的当下，物业股能够更高的估值，成为母公司新的利润增长极。

迪马多元业务大胆、创新，但穿透内核，每一环都将与主业有效联动，形成协同效应。未来，随着这些多元化业务的逐步成熟，将成为迪马新的增长引擎。