焦点日报 | 又一闽系千亿房企接连遭降级,央企获百亿并购支持

焦点研究院·房地产市场每日动态

监测时间：2022年02月22日

研究员：赵文浩

宏观政策：

1、全国：2021年年末常住人口城镇化率达64.72%

近日，国家发展改革委组织召开城镇化工作暨城乡融合发展工作部际联席会议第四次会议，会议指出：新型城镇化和城乡融合发展工作取得新成效，年末常住人口城镇化率达到64.72%，农业转移人口市民化加快推进，城市群和都市圈承载能力得到增强，城市建设品质逐渐提高，城乡融合发展迈出新步伐，成渝地区建设实现良好开局，为推动高质量发展提供了有力支撑。

2、全国：实施更大力度减税降费，合理安排地方政府专项债券

2月22日，国新办举行财政改革与发展工作新闻发布会，财政部部长刘昆提到，实施更大力度减税降费，在去年1.1万亿元基础上，今年将实施更大规模减税降费，市场主体会有更多获得感。合理安排地方政府专项债券，去年底已提前下达了1.46万亿元，1月份完成发行4844亿元，占提前下达限额的1/3，全部用于交通、市政、产业园区基础设施、保障性安居工程等重点领域。

3、安徽省：加快构建住房租购并举新体系，2022年新增近10万套保障租赁房

近日，安徽省住房城乡建设工作会议在合肥召开，会议指出： 2021年安徽住房保障进一步加强，新开工城镇棚户区改造15.6万套、基本建成13.6万套。改造老旧小区1341个，排查农村房屋1100多万户。2022年重点做好以下几方面的工作：聚焦安居宜居，加快构建住房租购并举新体系。精准实施住房保障，新增保障性租赁住房9.85万套（间），新筹集公租房1434套，发放租赁补贴2.5万户。

4、广东省深圳市：国家高新区“十四五”规划发布涉及各区发展定调

2月21日，深圳市科创委发布了《深圳国家高新区“十四五”发展规划》，该规划对深圳各园区的产业发展方向进行了详细规划，设置了到2025年的主要指标，其中企业研发经费支出占GDP比例为13.67%，高级和省级研发机构数为900家，每万名从业人员发明专利授权数为260件，国家高新技术企业为7000家，科技型中小企业数为5000家，上市企业数为200家，技术合同成交额820亿元，营业收入31800亿元。

融资动态：

1、金科股份：22金科01”公司债将于2月22日上市，发行规模15亿元

2月21日，金科股份发布公告指出：2022年面向专业投资者公开发行公司债券（排名前列期）符合深交所上市条件，本期债券发行规模15亿元，票面利率8.00%，债券期限4年，附第2年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权。发行人拟安排本期债券募集资金用于偿还“20金科01”的回售本息。

2、中骏集团：购回并注销1500万美元2022年5.875%优先票据

2月21日，中骏集团发布公告称，进一步部分购回并注销2022年到期的5.875%优先票据，中骏集团已购回本金总额1亿美元的2022年票据，相当于原先发行2022年票据本金总额20.0%。购回的2022年票据注销后，尚未购回的2022年票据本金总额为4亿美元，相当于原先发行2022年票据本金总额80.0%。

3、五矿地产：获交通银行100亿并购融资额度

2月21日，五矿地产获得交通银行北京市分行提供的人民币100亿元的意向性并购融资额度。双方签订协议表明：五矿地产与交通银行北京市分行将在前期友好合作的基础上，建立战略合作伙伴关系。双方将积极响应监管部门稳定和维护房地产市场平稳发展的要求，发挥并购业务在防范化解房地产行业风险的积极作用。

4、滨江集团：拟发行7.2亿元短期融资券用于归还存续期债务融资工具

2月21日，滨江集团拟发行2022年度排名前列期短期融资券，该债券注册金额16.2亿元，该期发行金额7.2亿元，发行期限365天，全部用于归还存续期债务融资工具本金及利息。

投资动态：

1、越秀地产：以12.87亿元底价斩获佛山市狮山镇商住地块

2月22日，越秀地产以底价12.87亿元斩获佛山市狮山镇的商住地块，该宗地位于狮山兴业路东侧地段，土地用途为城镇住宅用地兼容零售商业用地、餐饮用地，投资额不低于4.39亿元。从规划指标来看，地块容积率>1且≤2，建筑密度≤25%，绿地率≥30%。宗地周边在售项目包括有新城博爱湖首府、美立方花园、首创禧瑞园著、奥园弘阳公园一號等，在售均价约1.15-2.7万/平方米不等。

2、越秀地产：1.98亿元底价竞得广州南沙区工业用地

2月21日，越秀地产以1.98亿元底价竞得广州市南沙区庆盛枢纽区工业用地，土地面积4.1万平方米，容积率小于等于4.0，土地竞得人承诺依法竞得该地块后，建设内容须包括产业研发楼、研发生产基地、加速器、孵化器、共享空间等，并引入符合广州市及南沙区产业准入标准的企业。

3、绿城中国：5.23亿元摘湖州德清宅地 楼面价1.2万元/平方米

2月22日，绿城中国以底价5.23亿元的总价竞得湖州市德清县舞阳街道科源路东侧、东樵街北侧地块，楼面价12012.5元/平方米。地块出让面积2.72万平方米，容积率1.6，计容规划建筑面积4.35万平方米，是一块商住用地，用地性质为普通商品房70年、零售商业用地40年。

经营动态：

1、正荣地产：董事局主席欧宗荣两日内卖出6300万股公司股份

2月21日，港交所股权披露显示，正荣地产董事局主席欧宗荣在2月16日和17日合计卖出6300万股公司股份，涉及金额为5709.47万港元，欧宗荣持股比例已由2021年11月8日的54.71%下降至53.27%。

2、正荣地产：惠誉降长期发行人违约评级至C级

2月22日，评级机构惠誉表示，已经降低内房股正荣地产的长期发行人违约评级，由原先的B级，降至C级。同时，将正荣地产的优先无担保债务评级由B级，降至C级，违约回收率评级则为RR4，反映违约回收前景普通。该行指出，是次作出评级下调，正荣地产公布要就美元的永续资本证券进行同意征求程序，反映有关债务有需要视作受压债务进行交换。一旦顺利完成交换程序，该行会将正荣相关债务评级，下调至有限违约（Restricted Default），届时会重新评估正荣的信贷情况，以确定其长期发行人违约评级是否一致。

3、正荣地产：穆迪料其解决所有短期到期债务的能力存在不确定性

2月21日，评级机构穆迪将正荣地产的公司家族评级（CFR）从“B3”下调至“Caa2”，并将该公司的高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa3”。穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：“评级下调反映出正荣地产在向其高级永续资本证券持有人提出拟议同意征求后违约风险增加。此外，正荣地产在过去两个月向市场提供了不一致的债务偿还计划，这引起了人们对公司财务战略和风险管理的担忧……负面展望反映出，在融资条件严峻的情况下，该公司解决所有短期到期债务的能力存在不确定性”。穆迪预计，截至2021年6月底该公司持有的现金（非限制性）为350亿元人民币，连同其营运现金流将不足以完全覆盖到期债务，到期债务包括10亿美元离岸债券和21亿元人民币在岸债券，上述债券将于2022年底到期或可回售。此外，该公司对其合资企业的风险敞口高，这可能会限制其控制现金流的能力。

4、景瑞控股：预期2021年净利润为3.71亿至4.95亿元，同比下跌约60%至70%

2月21日，景瑞控股发布报告称：截至2021年12月31日止，景瑞控股预期年度净利润与2020年度净利润约人民币12.38亿元相比下跌约60%至70%。受市场及新冠疫情影响，若干项目交付延后使得结转收入和毛利未达预期；受外部宏观市场环境影响，商业地产租赁需求下降，导致合营企业的投资物业公允价值下降；及本年度人民币汇率升幅相对不及上年，导致集团以人民币以外货币计值的债务录得的汇兑收益下降。

5、招商积余：旗下设施运营公司中标阿里巴巴集团2宗项目

近日，招商积余设施运营公司成功中标阿里巴巴集团繁星项目、华东IDC数据中心项目。两宗项目的中标，有助于招商积余设施运营公司进一步突显设施运营在分散式职场及IDC数据中心领域IFM综合设施管理优势。

6、光大集团：接手东莞企石恒大悦龙台项目

近日，恒大悦龙台开发商“东莞市鸿钏房地产开发有限公司”完成股东变更，变更后恒大地产集团广东房地产开发有限公司退出，光大集团成为项目开发商较大股东。该项目将配套建设高端商住、办公区。此外，周边将打造TOD中心、总部基地，建有城市展览馆、滨水商业街等，并利用周边旅游资源打造百亩黄金田、文创村、历史公园等。目前该项目一共取证951套。

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