上海楼市:买学区房,要尽早做这些规划!不然机遇可能就全丢了!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，请问买学区房需要怎么规划呢？

回答：给家长的建议1.提早规划，越早越好。如果心仪一、二梯队学校的家庭，至少幼儿园之前入户对口房产。若意向是徐汇、杨浦、黄浦、静安等入学门槛高的区域，尽量户口报出生。

2.户主和产权人是父母，最保险。如果是老人的房子，尽量不要约定份额，孩子和父母的户口尽早迁入。

3.有居住证的尽早办积分，积分满的想办法落户口。好学校人户一致都难进，更何况没有上海户口的呢。

4.已经有学区房，但是资格不符合要求的，可以先摇民办。反正都是统筹，不如多一个选择的机会。虽然今年幼升小的孩子们已经顺利入学了，但这场升学“战役”正在暗流涌动、悄悄打响，还在观望的家长们建议赶紧行动起来了。今年幼升小报名已经近在眉睫了，根据去年的情况看，今年入学的紧张程度也是可以预见。毕竟去年是民办摇号的排名前列年，预计今年选择公办路径的家长只增不减。而且去年一年学区房价格着实涨了不少，很多一直观望的家长，本来可以买3房的预算现在只能买2房了。如果确定选择公办路径的家长，建议提早规划。毕竟，争取主动，才能赢得机遇。

提问：你好，我目前有改善住房的需求，请教几个问题。1，背景

上海(本地户口)，新婚(太太外地户口)，个人名下一套浦东近内环的老小区住房，61平，市值约300万。太太个人名下一套浦东北蔡地区85平2010年左右的小区住房(非电梯房)，市值约500万。购房资格，我不限购，但属于二套，首付需要七成。我上班坐标浦东外高桥，太太浦东张江，目前都是自驾上班。为了居住改善及将来小孩考虑，计划置换一套三居室住房。近期主要看了唐镇及周康板块的一手房。

2，问题1)考虑出掉61平老小区住房后置换，目前手头可用流动资金约140万，建议如何选择呢？

2)除了上述之外，是否还有更好的置换组合方案呢？

回答：北蔡的房子有发展空间，可以继续留着。我也比较同意出掉老破小，增加首付预算买一套改善级别的住宅。这样首付款就到了440万左右，如果你愿意尝试一些创新贷款的话，首付比例可以降低，总价预算可以拉到，800到1000左右，这样选择面也更大。总之细节和最终需求对接给我帮你做好参考。

提问：曾叔，老破小装电梯顶楼是不是以后也好卖了？谢谢

回答：不好卖，那种加装电梯，是老人电梯，而且老破小一梯六户，高峰期电梯基本无法满足要求。老破小的问题是全面的弱，停车位，私密性都不行，不是一个电梯就能解决的。未来买房主要考虑的是竞品问题，有好房子在，老破小价格就起不来。

提问：曾叔，田林六村老破小，无学区，不满五。积分40分(因为3年前买了田林，无购房记录的20分拿不到)。请问: 很想置换新房，有机会吗? 还是再等一年半，积分变60分?

回答：这个确实没有机会了，无需等待，建议可以直接买次新房了。

提问：曾叔，目前上海哪个银行首房首贷利率比较好？

回答：差不多的。如果你的征信和流水没有瑕疵的话，选择国有大行，建行、工行、农行、中行都是不错的，他们钱多，利率偏低。

提问：曾叔你好！想置换大宁附近自住，有一套嘉定黄渡的次新房，最近看到新闻说14号线延伸可能会覆盖这边，但具体设站未定，不知道现在卖掉置换时间点好不好？

回答：低能级板块置换到高能级板块，是好事，无需等待。

提问：曾叔您好，女儿1岁半，活动中心五角场新江湾城一带，有户口，请问想购买总价250首套自住的老破小，在杨浦虹口宝山附近哪些中等学区可以选择吗？

回答：我个人是不建议宝山的；其实杨浦虹口有不少选择， 如杨浦打一， 虹口红旗，广灵路。

提问： 临港蓝湾离滴水湖有距离而且是临港奉贤园区，投资涨幅大概什么水平？

回答：还不错，如果拉长到10年来看，涨15%左右问题不大。

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