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地块位置：市北区胜利桥，原捷能南地块（纺织谷片区）
项目名称：海信·望天境
️规划：共计16栋多层/小高层住宅
户型配比（规划公示）
111㎡｜303户
119.9㎡｜134户
123㎡｜147户
129㎡｜22户
134㎡｜118户
142㎡｜22户、98户
主力户型：111/120/123㎡刚改；134/142㎡改善
配套亮点：临近地铁线路，靠近河岸景观带，海信高端序列产品
1.3的容积率，可以做纯洋房或者洋房+叠拼的组合，理论上与张村河现有滞销的小高产品形成产品错位。
按卓易数据统计，是张村河自大规模城市更新以来，成交地块中起拍价最高、起拍单价最贵地块。
总之，地价要贵，张村河身价不倒。
不知道，开发商们是不是又要大战三百回合。
开发房身在房地产局中，总要纠结——
一是怕友商便宜拿地，伤害自己；
二是怕自己高价拿地，伤害自己。
提前吐槽吧，等地拿了，再说就不方便了。
其实，这两年，张村河市场是被封印的状态。
2023年之后，青岛市区多数板块都经历一轮房价体系下行，产品体系向上迭代的变化。
但目前，张村河的产品系列、价格系列都被2023年，与现实市场的割裂已经越来越明显。
前几天，和朋友在微信上聊，简单说了几个观点，疏理展开，深化一篇吧。
张村河的价格体系、产品、规划都要重置。
一、张村河房价体系的重置
就是价格中枢要下调，因为卖得慢。
现在这种3.8-4万多的价格，还是在2023年随着华润悦府、海信君玺入市，建立起来的。
当年，青岛大搞城市更新，张村河正当红，仅靠片区规划，一张白纸，定价就比浮山后高5000元/平的身位。
实际上，现在产业、配套落位，城市面貌的即视感，不及想象。
张村河的规划兑现低于预期。
还有一个是房价大势向下。在此期间，浮山后房价也跌了三分之一。
当年，有实力买500万房子的主流中产家庭，现在也就是300来万的购房实力，滑出张村河了。
所以，以旧价格体系面对新市场变化，张村河销售吃力。
越秀和樾府的实际成交量一直是个谜，有说三年只卖了一半。我听过的乐观版本是，还剩一百五六十套。
一个中等规划项目，眼瞅着要卖四年，要两个开发周期，算滞销吧。
海信臻悦总量也是500来套，2025年初销售，上月中旬看青岛网上房地产销售量，有签约160平套。
不是说小高层没人卖，是旧的价格高了。
二、张村河要重建什么样的信仰
当年，张村河规划是科技、金融主打，然后才是高端住宅。
时间证明，大规划产业红利，中短期不能兑现，长期不知道。
总之，旧的片区价值故事落空，新产业落位对房地产的促进现在没有明显触摸到，或者说是明显触摸不到。
如果重新定位，张村河南岸干脆是以高改住宅为主的板块，我认为这个故事也成立，那就大方儿地做。
慢吞吞四五年，四五个中等规模的项目，卖了一半，片区从热转凉。
有朋友说，为啥感觉张村河没做起来？
这销售速度是做不起来。
从片区开发成长的角度，住宅开发商有责任加快去化速度。现在看，华润崂山悦府倒是很务实，销售速度优先，卖完走人。
现在，东李铜川九里比较热，也是因为青特前面几个项目定价、产品符合市场，销售速度上来了。
反观，像张村河等片区过去三四年的开发速度，会让人渐渐对片区有怀疑。
固守高溢价，然后是新房交付就“破发”，已经不适合现在的市场。
作为市场唯一高改集中区域，张村河的稀缺性还是有的，景观价值也在呈现。
价格合理回调，销售上来，有两三轮开盘热销，住宅和土地市场信心都会恢复。
3、产品的迭代
2023年之后，张村河项目曾带动青岛新盘在户型、公区、会所方面的产品创新，以小高为主的改善产品也是从张村河开始。
但过去两三年，改善、豪宅项目建筑立面、会所等方面迭代很快，张村河产品落后，参见目前君一雲启、金茂璞逸崂山的产品。
所以，辽阳东路新地块，在产品上一定要有“跳跃式”迭代，不多说了。
4、土地出让要睁眼看市场，不能硬卖
辽阳东路地块不利因素明显，南向临辽阳东路，商业也就2000平，不可能拉开太多住宅与主干道距离。
新盘价格再低调，也得五六百万起，要正面硬扛市区主干道，确实令人心碎。
像海信璟悦、海信臻悦、海信君玺、华润崂山悦府都有类似不利因素，影响销售。过去这种地块“硬伤”，不算事，土地稀缺，“夹生饭”市场也要吃下去。
如今，还是要从规划角度去优化地块，土地出让、规划层面也要低头看市场。
在商品住宅的成交区域分布上，7月青岛新建商品住宅的成交热点集中在西海岸、城阳和崂山，三区合计贡献了全市近五成的签约量。具体数据表明，西海岸新区以签约525套、约6.8万㎡的签约量，位居榜首，占全市签约量的22.0%；城阳区签约331套、约4.11万㎡，占全市签约总量的13.3%；崂山区签约182套、约3.34万㎡，签约占比为10.8%。从目前市场情况来看，7月青岛楼市板块与楼盘之间冷热不均现象依旧明显。从去化周期维度观察，青岛商品住宅市场去化节奏持续优化，当前去化周期为22.3个月。✅ ❗❗❗❗海信望天境营销中心电话：4006788669接通后输入9999☑️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）
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老四方板块近两年强势突围，直接跃升为青岛楼市的流量顶流。即便板块内项目扎堆、竞争白热化，但依托深厚的地缘客群积淀与灵活务实的价格打法，整体去化稳健。截至7月底，板块商品住宅去化周期锁定13.9月，供需关系趋于平稳。
新品迭代层面，多个楼盘同台竞技、各展锋芒。海信境观作为海信地产重仓市北闫家山板块的标杆力作，以硬核产品力直接撕开市场内卷格局，建面约112-139㎡全系户型紧扣“空间超配”核心，实现95%-100%的超高得房率，并创下111天拿地即开盘的开发速度，目前项目样板示范区已经实景开放！
绿城青岛璟悦规划建面约99-140㎡桂语系产品，5月首开，截至目前已网签179套。青岛滨海国际中心、国信和悦、通和悦章等在售项目持续稳健走量。
此外，海信6月25日拿下的捷能南地块案名也已出——海信望天境，规划16栋多层/小高层住宅，户型面积区间111-142㎡，目前关注度很高。
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原市北区在售新盘整体较为紧俏，去化周期最短，10.3个月。新都心板块目前为“三足鼎立”的竞争格局：棠玥和境主力户型锁定建面约105-142㎡；保利青铁·都心琅悦主打建面118-168㎡套三、套四户型，现已开盘；海信代建的新都心地块案名已出——海信君安，项目依托新规全域抬板规划，打造主城新一代低密改善住区。目前接待中心已经开放。
此外，新都心又有一宗新地上市，河西改造用地，占地54945.3㎡，土地性质：住宅用地、机关团体用地，总建面12.61万㎡，目前该地块尚未正式挂牌。
CBD板块迎来稀缺补仓，新盘中海青云萬里产品线涵盖127㎡套三双卫、143㎡套四双卫及190㎡套四三卫，项目首开便斩获亮眼业绩，市场认可度十足。作为青岛核心改善高地的浮山后，目前新房供应近乎断档，青啤静澜山是板块内唯一在售新盘，在售产品为建面约120㎡新品。
李沧区当前去化周期约15.4个月，市场整体库存压力尚存，但改善热点板块已率先走出独立行情。其中，东李世博园板块热度高度聚焦，而青特置业无疑是主导板块热度的绝对 “流量王者”。自青特首入东李，落子青特璟誉便一炮而红。2025年11月开盘，仅用4个月便基本实现清盘。此后青特東序接力入市，延续 “逢开必火” 的青特速度，首开便创下近3年青岛开盘认购的历史纪录。5月30日，青特璟逸（36地块）也已开盘，首推120套，当天去化近9成，三盘连开持续领跑。
热度不止于在售红盘，土地端同样持续重仓布局。今年6月，青特再度拿下片区55、76号两宗低密地块，短短一年时间内连落五幅地块，全线沿铜川路连片排布，超级大盘「铜川九里」正式成型，以连片开发规模，牢牢执掌东李世园改善主场话语权。
板块潜在供应层面，李沧东李已然掀起新一轮布局热潮，各大房企纷纷加码，未来竞争格局将进一步升级。龙湖携手海创置业联合代建惠水路三宗核心地块，19万㎡大体量，主打低密别墅+洋房业态；森林公园原商业组团控规调整出11万㎡宅地，案名已出——咏叙森屿，建面约15.8万㎡，15栋13-17层小高层、1栋8层洋房，主力约120㎡/143㎡。
此外，由远洋代建的万竹云峰项目规划方案已经公示，根据规划建设15栋叠拼洋房洋房(11栋4F+1栋5F+3栋7F），共计257户。去年亿联斩获的核心地块，目前均处于暂未启动状态。
随着崂山前海开发趋于饱和，张村河凭借紧邻主城的地缘禀赋与成片净地的供应潜力，自然承接了高端改善需求的外溢，迅速崛起为青岛改善市场的新主场。区域内目前聚集了海信君玺、海信璟悦、海信臻悦、鲁信有邻花园、越秀青铁和樾府、崂山尚境以及盛世悦府（原静山悦园）等多个项目，品牌房企密集落子、产品线梯度分明，板块竞争烈度与市场关注度同步走高。此外，北岸大宇地块尚未启动。潜在供应方面，7月29日绿城火拼118轮拿下辽阳东路地块，成交楼面地价21172元/㎡，溢价率12.55%，成交总价10.87亿。这也是绿城首进崂山！总建面约5.13万㎡，仅1.3的容积率在片区内十分罕见。
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