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✨温州天曜序✨✽✽✽✽

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1.交通：一横三纵交通网，车站大道、惠民路、民航路等干线环绕，江滨中路串联滨江商务区，出行便捷。

2.商业：温州之眼购物中心、花园1956、欧洲城、滨江万象城、滨江CBD商圈等环绕，繁华触手可及（约3km范围内）。

3.金融：鹿城广场、时代财富中心、世贸中心大厦等商务金融地标环绕（约2km范围内）。

4.教育：温州市第二中学等优质教育资源，为孩子成长护航（学区划分以教育局当年公布为准）。

5.人文：温州市政府，鹿城区府，教育局，体育中心，文化馆，行政办事便利。

6.医疗：温州医科大学附属第二医院（约2km）等，健康生活有保障。

▲图据中介朋友圈

与此同时，我们也注意到，网络上有一些文章在吐槽天曜序：

▲图据网络

不久，帖子又删掉了。碰巧这两天又有信息称，8家中介与开发商之间又推进了渠道合作，且中介联盟体共同出资100万先行垫佣：

▲图据网络

熙熙攘攘，利来利往。楼市下行，可以分割的蛋糕越来越小，利益暗流的张力自然也就越来越大。

这不是什么稀奇事.但是对于购房者而言，当楼市讯息传播全部在利益深度捆绑下进行，那么真相很可能会被扭曲屏蔽。

世道艰难，为了生存，其实房哥平台今年也在妥协退让——比如客观公正的具体楼盘分析占比少了，楼盘广告占比多了。所以在此顺便提醒订阅用户，阅读时注意甄别房哥平台软文的文末提示：

▲部分特约发布软文文末提示

好了，言归正传，今天咱们就公道来说说天曜序这个楼盘。

先从开发商高价拿地说起。

今年5月30日，天曜序所在的洪殿板块83亩商住地块，吸引4家房企参与竞买。让人意料不到的是，楼市下行期，此地块竞争竟然如此激烈。足足36轮竞价，最后才被招商保利联合体以约17.3亿元拿下，折合成交楼面价高达约1.69万/㎡。

▲图源：浙江省自然资源网上交易中心

这样的地价加上其它成本，开发商保本估计需要3万/㎡朝上。市场很差但成交楼面价为啥如此之高？可能许多吃瓜群众都不知道，这背后的逻辑，竟然是因为：“企业化债”！---政府欠开发商钱短期还不了，拿地来抵扣。

而开发商面对“不拿地则欠款短期无法回收，拿地则有望实现债务变现”的现实，所以选择参与土地竞拍来“化债”。

应该说，从“化债”的角度来看，天曜序所在的洪殿地块是相当好的“标的物”。

试想，开发商为了“化债”，去拿库存高企、流速很慢的郊区地块，可能的结果就是“化了旧债，添了新愁”！那种情况下，销售没有流速，降价也走不了量，真的就全“陷进去”了。

而洪殿单元地块处在“市区核心区”，虽然南侧公共界面较差，但毕竟是核心区“第四代住宅”地块，没有对应的竞品。只要产品不拉胯、定价合理，去化应该不成问题。

▲CBD实景图示意

所以对于开发商而言，高价拿下洪殿单元地块，哪怕亏点钱，也好过债权无法变现、资金无法回笼。

招商、保利联合体高价拿下洪殿地块后，实际上面临着两个选择：

第一个选择：做“四代宅”顶壕

沿袭“CBD三杰”和天珺的套路，做第四代住宅错跃大户型，通过大幅拔高产品档次和调性，追求高品质溢价。

但是这样做的风险在于，洪殿这个区块，南侧都还是老旧小区，资源禀赋不够支撑顶壕属性。

▲项目隔壁地块滨江壹号第一排中楼层实景示意。红框处为洪殿元弼道观，视线内影响不是特别大

另外，从隔壁润府的去化结构来看，也是价格便宜的中小户型去化快、总价高的160方-180方的流速慢。

建筑面积已开盘套数占比累计去化套数去化率126-128㎡43445%42999%138-139㎡485%4492%158-165㎡30732%28593%182-221㎡16918%6136%小计958/81985%

▲数据来源：温州市房地产市场信息交易网，截至9月22日。或有误差和之后，以实际为准。

还有现实的例子，就是2020-2021年间，洪殿板块的滨江壹号在与老港区的时代滨江上品、CBD的江山云起等楼盘竞争中，无论价格还是去化速度，都处于全面的劣势。

B

第二个选择：做普通改善类产品

于是，开发商选择了第二条路，就是以中小平层户型为主，做普通改善类产品。以“高得房率”对标类似竞品润府的高面积段户型，以“低总价优势”，换取“相对更高的单价”，“花更少的钱，买同样大小的房子”。

▲天曜序户型分布图示意

“价格敏感度”变成了与竞品楼盘之间的核心竞争点，这对“高得房率”的天曜序肯定是有利的，但也限制了“价格向上的想象空间”。

在高地价、高成本成为既定条件之下，单凭中小户型的“低总价优势”，很难换来太高的产出。为此，开发商在地块南侧又布置了两排多层房子，做了部分叠拼产品（上叠、中叠、下叠），希望通过叠墅的高溢价来获取一定的利润空间。

就这样，“高低配”成为了开发商权衡利弊后的最终选择。

天曜序的最终方案，以叠墅和“得房率敏感度”换溢价空间，以“总价可控”换销售速度，从经济账的角度来看，应该是开发商针对该地块开发的最佳选择。

但是，我们站在购房者的角度来看，需要注意“高低配第四代宅楼盘”的两个问题：

其一，楼间距与楼高比，会比那些纯粹做高层的低容积率四代宅要弱，之前万科的璞拾云洲也是同样的状况；

▲天曜序楼间距示意，或有误差，以实际为准。制图：k1va

因为南侧做了两排多层，天曜序一类高层的楼间距和楼高之比，基本都是按照规划强制要求的下限来控制，与前几年的高容积率商品房楼盘差不多：

▲部分楼栋间距示意。底图为项目报批文本，或有误差，以实际为准

其二，“高低配”的布局，也会影响高层户型的面宽分配和得房率。

从开发商提供的户型尺寸来看，天曜序的户型面宽，相比传统非第四代住宅楼盘户型，已经有了“降维打击”的效果，比如建面约113方的面宽是约11.8米，高于润府127方的约10.8米：

▲左为天曜序建面约110㎡户型图示意，右为温州润府建面约127㎡户型图示意。

比如天曜序建面约128方的面宽是约13.7米，略好于隔壁滨江壹号143方的面宽（约13.65米）：

▲天曜序建面约128方户型图示意

▲碧桂园滨江壹号建面约143方户型图示意

但是这个面宽数据，并没有把“低容积率第四代宅”的潜力用足，你看西派二期的105方，面宽做到了约12.5米：

▲西派澜庭二期建面约105方户型图示意

最有代表性的，是天曜序这个139方：

▲天曜序建面约139㎡户型图示意

约15.3米的面宽，与传统商品房相比可以像螃蟹一样横着走了，也明显胜过隔壁润府的160方+户型。

但问题是，好的东西我们希望能更进一步！这个139方，如果能做成140方，就可以多赠送面积30㎡（局部双层挑空赠送），得房率直接飙升至云端。

“+1㎡=得30㎡”的划算买卖，天曜序为啥不做？道理很简单，因为面宽不够支撑做出好的错跃户型。

这也就意味着，天曜序这个139方，在与传统商品房户型的竞争中可以完胜；但与理想中的140方“四代宅户型”相比，还有很大的潜力可挖。

另外，购房者需要注意的是：天曜序128㎡和139㎡户型设计都没有阳台，因为阳台和空中花园，都已经当做赠送面积并入室内空间了。

虽然温州购房者普遍会封闭阳台，但绝大多数购房者还是需要一个与客厅、卧室分隔独立的洗衣晾晒空间。

以139方为例，如果把客厅外的阳台独立隔出来，客厅的空间尺度就“出问题”了。

▲天曜序建面约139㎡阳台位置示意

解决方案只能是，要么小书房隔断隔开或者做四房，南侧排布晾晒空间，但缺憾就是起居空间的气派感将大打折扣。要么全部用烘干机解决问题……

▲天曜序建面约139㎡户型开辟晾晒空间示意

天曜序的“红与黑”，我们暂且议论到这里。“一分产品一分货”，其实天曜序是否有性价比，主要还是要看它最终的定价。

那么，什么样的价格才有性价比呢？我们认为购房者可以这样比较：

建面约110㎡

比如天曜序建面约110㎡基本上对标润府127㎡。

▲天曜序建面约110㎡户型图示意

天曜序110方南向面宽约11.8米，预计套内建面+赠送（已计阳台半赠送、空中花园等，未计算飘窗及其放置设备的设备平台）104.36方上下（以实际为准，有误差），实际得房率约93%。

温州润府的127方约10.8米，两梯三户套内约104方出头（含阳台半赠送、可利用设备平台，不含飘窗，设备平台仅考虑纳入套内），实际得房率约为82.20%。

▲温州润府建面约127方户型图示意

两者算上赠送面积，基本上套内可利用面积差不多，但天曜序客厅面宽大了约1米，单从户型和南向面宽等来看，还是天曜序略胜一筹。

▲相关指标对比，数据或有误差，仅供参考，以实际为准。阳台含半赠送，飘窗和放置设备的设备平台未计入可利用空间。

目前，润府惠后成交区间价大致在2.5-2.8万/㎡，若以均价约2.65万/㎡计算，按照同样的户型利用面积换算，天曜序该户型的等值价格大致在3.13万元/㎡左右。在目前这样的市场环境下，价格越低，相对性价比才会凸显出来。

建面约128㎡

再看天曜序建面约128方，基本上对标滨江壹号143方。

▲天曜序建面约128方户型图示意

天曜序128方南向面宽约13.7米，预计实际得房率约90.9%，预计套内建面+赠送大概在116.9方上下（未计算飘窗及其放置设备的设备平台）。

再看滨江壹号143方，南向面宽约13.65米，套内+赠送约114方（含阳台半赠送，不含飘窗，放置设备的设备平台不计入），实际得房率约为79.43%。

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