地产内参 | 监管统筹考虑预售制未来,保租房REITs迎发展良机

一、宏观政策：

1、银保监会：是否取消期房预售关乎整个房地产新模式，国家会统筹考虑（详见附注1）

焦点研究院：近期停贷事件引发了对于是否取消商品房预售制的讨论。对此，决策层表示兹事体大，需要多部门统筹协调。预售制作为缩短房企现金回笼的最重要制度，在推动城镇化发展进程上有巨大贡献。

预售制无论是在国内外均在成功实施，本质并无不妥。之所以引起巨大争论，主要原因是房地产债务风险向交付风险的蔓延和转嫁，以及在实施上存在权责不明确，监管不规范等问题。

短期来看，直接取消预售制度不现实，也并无实际意义。长期来看，房企杠杆逐渐降低，经营风险逐渐被消化，预售制依旧可以体现其价值，但需要在房企资质审核、资金监管等方面完善制度实施细则。

2、深交所：发布保障性租赁住房REITs指引，积极支持盘活存量资产；

上交所：首批两只保租房公募REITs获通过；

旭辉瓴寓与浙建集团达成保障性租赁住房战略合作。（详见附注2）

焦点研究院：从政策上看，保租房REITs在符合要求的前提下，对项目年限要求放松，发展进程将加快。但同时，对于信息披露和资金使用方面的审核将会更加严格。而两只保租房公募REITs的快速审批体现了资本市场对新产品的认可，也使住房租赁企业能真正实现“开发、运营、金融退出”的可持续发展的商业闭环模式。

目前已有房企进入保租房市场，除已开展配建租赁住房的房企外，开展长租公寓及参与旧改项目的房企，均有机会申请将项目纳入保租房体系中，并以此为契机申请保租房REITs等融资工具的支持。

二、企业经营：

1、万物云：历时四个月境外上市获中国证监会核准（详见附注3）

焦点研究院：在房地产市场深度调整后，物管上市风潮几乎停息，主要是因为行业下行导致上市物管市值、股价以及市盈率均在下降。万物云选在此时上市，倚仗的主要是行业先进的合同管理面积和营收，以及AIOT、BPaaS解决方案等智慧科技赋能于物业管理。不过目前看来，物管行业整体估值在下降，并且智慧科技在万物云营收中的贡献仍较低。因此即使科技赋能物业是未来的发展方向，但对万物云此次的IPO帮助可能仍比较有限。

附注1：

7月21日,国新办举行2022年上半年银行业保险业运行发展情况新闻发布会。

关于楼房烂尾风险是否该取消期房预售的问题,银保监会新闻发言人、法规部主任綦相在发布会后接受记者追问时回应称,是否取消期房预售关乎整个房地产新模式,国家会统筹考虑这个问题。綦相表示,这不仅仅涉及金融监管政策,还需要住建部、人民银行等多个部门统筹政策协调。

附注2：

7月15日，深交所发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房(试行)》。《保障性租赁住房REITs指引》对保障性租赁住房REITs的上市审核和持续监管事项进行细化安排。一是加大民生保障领域支持力度。加强对强化民生保障有重要作用项目的支持力度，明确对于出租率较高、已能够实现长期稳定收益的保障性租赁住房项目，在满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可适当降低三年运营年限要求。二是细化信息披露内容。针对保障性租赁住房资产运营特点，要求保障性租赁住房REITs的招募说明书除披露常规事项外，还应当披露保障性租赁住房认定依据、原始权益人业务独立性情况、回收资金用途承诺和使用安排等信息。三是规范回收资金使用。要求原始权益人净回收资金应当按照要求优先用于保障性租赁住房项目建设，确无可投资的保障性租赁住房项目的，可以用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。

7 月 14 日，上交所网站信息显示，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目已获上交所审核通过。而在此前的 7 月 11 日，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目也已经获深交所通过。

7月19日，据旭辉集团官微，旭辉瓴寓与浙建集团达成保障性租赁住房战略合作。“十四五”期间，浙江省提出建设筹集保障性租赁住房120万套（间），重点发展保障性租赁住房城市涉及11个设区市市区和26个县（市）。基于此政策背景下，双方将在保障性租赁住房领域开展全面、深度的合作，依托双方在各自领域的自身优势，共建双赢、可持续发展的战略伙伴关系，实现共同发展，共创保障性租赁住房建设合作新模式，推动浙江省保障性租赁住房健康发展。

附注3：

7月18日，万科披露分拆万物云境外上市获得中国证监会核准，批复文件显示万物云发行不超过180503206股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成本次发行后，万物云可到香港联交所主板上市。另外，上市后15个工作日内，万物云应将非境外上市股份集中登记存管在中国证券登记结算有限责任公司，并将股份集中登记存管及本次发行上市的情况书面报告中国证监会。