调查 |郑州老牌豪宅现价格“杀” 房企促销与“躺平”折叠

作者丨王迪  

出品丨搜狐焦点·焦点财经

坐落在河南郑州市金水区的银基王朝，曾在郑州豪宅中独树一帜。银基房地产高管更是直言：要打造中原较大豪宅社区以及中原最先进豪宅。

只不过，一代王牌豪宅正随着时代的大潮走向没落。

搜狐焦点·焦点财经从当地知情人士获悉，银基王朝售卖价格正在遭遇一波下行。“2019年买房时看过这个小区，房价基本在1万8-1万9元／㎡，后来因为地段好2000年时有涨幅。现在中介称一套二手房房源价格跌到了单价15600元/㎡，总价365万元，还送车位。”知情人士称，该房源为银基王朝一期大平层。

作为郑州老牌房企，由香港盛鸿投资成立的河南银基房地产开创了中原服饰“楼宇式批发”新模式，并相继开发了郑州银基商贸城、平顶山银基誉府高端住宅项目等项目，银基王朝更是被视为高端住宅项目的代表之作。老牌房企背书加上曼哈顿商圈、地铁1号线、靠近郑东新区CBD等资源的加持，房价自然水涨船高。

据官网显示，银基王朝项目占地约500亩，建设面积130万㎡，包括住宅、写字楼、超五星级大酒店等，先后开发银基王朝一、二、三期，2011年，银基王朝4期全面入市，实现“实景示范、现房开盘”。

对此，搜狐焦点·焦点财经以购房者身份向当地某权威二手房中介进行咨询。对方表示，目前银基王朝的整个房源都在降价，整体降价几十万。“今年我们刚上班就有很多业主开始降价，新房也在降，目前银基王朝四期也降价了。在四期中，有两房都降了20多万。”

从土豪争抢到降价出货

如今的降价甩卖与昔日的人来熙攘形成了鲜明的对比。

2013年时，银基王朝的售卖价格达到9000-10000元／㎡。据坊间称，项目开盘时土豪们整箱整箱往售楼部里提钱，全是现金，都是全款，一出手便是好几套。在2015、2016年房价爆涨之前，银基王朝四期大户型的开盘成交价大概在16000元／㎡。之后，价格冲至19000元／平，部分160㎡左右面积相对较小的房源房价则达到20000元／平。

搜狐焦点·焦点财经从贝壳找房官网上梳理发现，目前银基王朝在售二手房的面积大约在220-260㎡之间，挂牌房源的价格大约多在15868元/㎡-20901元/㎡。而据郑州房产网显示，银基王朝（四期）2月挂牌均价为21455元/㎡。

上述二手房经纪人则告诉搜狐焦点·焦点财经，截至2月18日银基王朝挂牌二手房源的价格大概在390万左右，简装目前较便宜的是346万，精装及简装差40-50万很正常，因为户型价格差别较大，整体项目均价在16000-17000元/㎡。

从“香饽饽”两万元+/㎡挂牌到15000元/㎡左右，此次豪宅降价出售或许与低迷的市场环境密切相关。

据58安居客房产研究院统计数据显示，郑州春节期间市场需求表现较低迷，新房购房需求热度同比降低31%，二手房同比降低10%。亦有媒体报道称，郑州春节新房成交仅20套，有二手房价半年狂泻两成降价出货，市场预期的接连下行让郑州楼市的现状得以呈现。

只是，银基王朝并非孤例。

价格“屠夫”

搜孤焦点·焦点财经从郑州知情人士获悉，郑州不少开发商已经开始降价出货。“央国企降价更早，华润、保利、碧桂园等房企在郑州的某些楼盘项目售卖价格都有下降。只是，央企降价幅度小，民企降价幅度大。”知情人士称，“大家都在偷偷降价，有的房企拿出一批房源做特价或者直接降价。”

事实上，2021年下半年郑州遭受水灾和疫情的双重冲击，在新房市场使出降低首付、购房补贴等优惠“杀手锏”的情况下，很多楼盘都在降价促销，降价力度超乎想象。

据搜孤焦点·焦点财经了解，目前碧桂园在郑州推出特价房：凤凰城12000元/㎡左右、西湖11000元/㎡左右、云顶13500元/㎡左右140平、天玺湾15000+元/㎡、洋房19500元/㎡。

以郑州碧桂园凤凰城为例，此前项目开盘接近1万5元/㎡，正常价格区间在14000-15000万/㎡，去年10月特价房源13000万/㎡，如今开年跌到了12000万/㎡。郑州碧桂园西湖从去年11月开始房价呈现下滑趋势，降至如今的11000元/㎡左右。

此前，郑州碧桂园天玺湾在房天下挂牌的价格是普通住宅价格19500元/m² ，洋房价格25000元/m²，如今特价房15000+元/㎡，价格直降。

以郑州市场中的央企保利项目来看，年后，新房保利·天汇进行了降价处理。

“有朋友年前买在了高价上，年后项目在19500元/㎡基础上下降了1000到1500/㎡左右。心理不平衡也没有办法，现在能交房的都是好房子。”有郑州本地市民告诉搜狐焦点·焦点财经，现在有一个挨着华润紫云府的项目开盘就开了个低价，现在也有相似降价幅度的优惠。

“不降价，卖不动。”这是郑州当地某房企人士给予搜狐焦点·焦点财经的回应。

事实上，去年国庆假期期间，郑州已经有大量楼盘降价销售。据相关媒体报道，至少有30个项目先后于“十一”期间公开降价，降价幅度在每平方米1000元至5000元不等，有的项目首付只要4.1万。

如今，2022年开年房企再次上演降价行动，或许与整体房地产形势密切相关。

近日，先是建业集团开年进行架构调整、裁员、人事布局等事项紧锣密鼓，后是多家河南房企强制多月放假，疑似“躺平”。

其中，河南老牌房企名门地产宣布近三个月的放假安排；郑州碧源地产网传放假到2022年4月份共计4个月；河南振兴房地产（集团）放假时间为2022年1月1日至2022年2月28日至2022年3月1日，放假期间无工资，每月补助2000元；瀚宇集团网传放假到2022年4月份。

历经疫情、暴雨、降价、裁员、暴雷、停工等诸多困境，郑州房地产市场正遭遇危机。

对此，在2月15日召开的“郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会”上，郑州市代市长何雄亮出对郑州市房地产业的分析判断，以稳定民心。

“郑州房地产市场现在遇到一些小困难，将来不会有大问题，市场需求平稳可期，供给侧也在优化调整。”何雄亮称。

事实上，不止郑州，其他城市也有降价趋势。

此前，雅居乐亦发起一轮降价甩卖，集中在其发源地中山、大本营广州，不少项目5-7折起，其中不乏“雅居乐天际715”这类地王项目。

有媒体报道称，在深圳，昔日雨中排队选房的网红盘成法拍房之后仍遇冷，直降280万成交。

与此同时，在成交量方面，据统计，2022年1月深圳新房成交量为3572套，环比减少2.5%；二手房的过户量为1557套，环比下跌25%，同比下跌78%，再次刷新近十年的历史新低。春节期间，深圳更是出现“新房0成交，二手房仅成交1套”的惨淡表现。

对于未来房价走势，央视评论员薛建雄在接受搜狐焦点·焦点财经采访时表示：“目前市场的情况是严重供大于求。未来，除少数一二线，房价跌多涨少是未来大趋势。未来不仅会城市分化，城市之间区域分化也会越来越明显。”

市场能回暖？

与多地房价遭遇降价风潮直接关联的是，1月份的房地产成交量“惨淡”。

据贝壳研究院数据显示，1月贝壳50城二手房成交量环比下降约23%。成交量的下行主要受到疫情影响，如西安因疫情封城，1月二手房成交量环比下降超过8成；郑州、天津等1月疫情局部复发，成交量环比降幅超过5成；北京1月下旬疫情也有反复，带动1月北京链家二手房成交量环比下降12%。此外1月下旬临近春节假期，人们多为过节做准备，市场成交活跃度不及上月的日常水平。

面对行业房企接连暴雷，万科董事会主席郁亮抛出“黑铁时代”论，称唯有背水一战，要么死、要么活，没有中间状态。房企开发商及业主迅速降价出货回款成为现下策略。只是，此种情况是否能在未来有所改变还未可知。

据国家统计局数据显示，1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有20个和30个，比上月分别增加3个和4个。

不过好消息是，据2月21日国家统计局数据显示，2022年1月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱。

这是否意味着在多次降息、降准调控之下，楼市呈现回暖态势？

近日，多项楼市利好政策刺激不断。山东菏泽住房贷款利率下调，首付比例较低降至20%；南宁二套房公积金贷款首付比例降至30%；四大行同步将下调广州地区房贷利率……

对于未来市场的走向，有资深业内人士对搜狐焦点·焦点财经称：“房地产是否能回暖已经不是信心的问题，是整个房地产已经都供过于求。就像商办市场，早几年就供过于求，那么这几年再怎么样都涨不起来，一直是跌的，而政策的限制只是次要原因。”

亦有相关研究机构表示，随着各地疫情得到有效控制和春节假期结束，预计后期市场成交活跃度将逐步恢复。值得关注的是，目前市场成交量在底部徘徊，整体房价仍在下跌，市场预期也处于历史低位，多数三四线城市市场景气度仍在20以内的较冷区间。房企的债务风险尚未完全解除，拿地信心也有待修复。这说明市场自身修复的基础并不牢固，未来市场仍需要政策的精准呵护，市场修复仍需要时间。

此外，在房地产行业一直有“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的论断。众多业内专家也在担忧中国未来将面临人口锐减及老龄化的问题。

据国家统计局披露的数据显示，2021年我国人口出生率仅为8.52‰，首次跌破10‰大关，与邻国韩国、日本一样，陷入了人口低增长的怪圈，人口增加数量也由2020年的204万人，降至2021年的48万人，可以说我国人口结构老龄化趋势明显。

在供过于求的状态之下，未来的房价又将迎来怎样的分化？