在“码农”的监督下卖房

原创 房小评中国房评报道 

前段时间，某项目因为违规卖房，被监管部门“智擒”，从此开发商们都老实了，规规矩矩按照新销售规定，做交付样板间，拿到预售证才敢收定金。新的卖房规则下，项目开盘就像拆盲盒，只能先盲开再顺销，没人敢越雷池半步。

“你以为这就是最难的吗？”

海淀某楼盘营销负责人说：“码农客户的监管标准，是出自住建委又高于住建委！”

“码农”是从事互联网软件开发等职业的朋友们自嘲的称呼，在回龙观、天通苑（以下简称“回天地区”）等地的开发商眼里，码农是妥妥的“客户爸爸”！

正是码农的强大购买力，成就了奥森ONE、海淀幸福里、奥海明月等热销盘。即便是在当前艰难的市场中，为码农量身打造的北清云际项目也创下了开盘销售超过22亿元的骄人战绩，让同行羡慕不已。

专门针对码农打造项目的开发商既是幸福的，也是焦虑的。幸福的是，码农客户的强大购买力保证了项目不愁卖，大家饭碗有保障；焦虑的是，码农客户拥有强大的研究、分析能力，提出一个又一个难题，甚至24小时监督项目工作，让开发商头疼不已。

下面，我们就分享几个史上最强买房客群——“码农”和“回天地区”神盘销售员们斗智斗勇的故事：

1

我来给你建个模型

“回天地区”的开发商都知道，傍晚5-6点钟以后要打起精神，因为码农要下班了，会顺道过来看房。

“晚上10点也是高峰，他们会加班到8-9点，吃个夜宵再过来看房。”

开发商销售员都养成了习惯，对于晚上到访的客户尤其重视，这可能就是分分钟“下定”的真客户。

有一天，某新盘的城市展厅来了一位戴眼镜、背双肩包的青年，一副理工学霸的样子。按照排班顺序，这次轮到一位入职不久的美女销售员接待。

这位青年上下打量这位美女销售员之后，貌似不想出难题，便指着某个户型抛出一个简单的问题——

“这个户型得房率多少？”

“80%左右。”

这位销售员没有做足准备，只能信口说了一个数字，谁知道这位男士听后一愣，随后取下双肩包，找了个沙发坐下，拿出电脑，说了一句：

“来，我给你建个模型。”

销售员并不明白模型是什么，只能耐着性子等了20多分钟。这位青年在电脑上噼里啪啦一阵操作之后，抬起头来：

“通过地块的规划数据，套上你们的户型尺寸，我算出这个户型的得房率是76%。”

这位销售员立即去问主管，得到的果然是这个数字。随后，主管将销售员数落了一顿，因为在这儿干久了都知道，经常会碰到随时随地建模的客户，他们算出来的得房率和真实得房率误差从来不超过1%，这点连开发商的设计、工程部门都佩服。

2

物业费换来的光照模拟

在上述销售主管见过的客户当中，能够当场做模型算得房率并不算最厉害，还有高手可以当场准确模拟出每套房子的日照时间。

有一次，一对码农夫妻带着他们的父母来看房，选房的时候，夫妻俩对于要东边户，还是中间户，发生了争执。

媳妇认为东边户光照时间长，采光好；老公却认为中间户采光好，光照时间充足。

双方争执不下，老公默默拿出电脑，在售楼处现场建模，再将楼盘数据输入，得出结果的确是中间户采光条件好。

这时候，媳妇才恍然大悟，原来这个地块是斜的，地块规划中也存在遮挡情况，中间户的实际光照时间更长。

最神奇的是，这个模型能够现场演示动态的光照变化，能够准确计算出开发商每座楼栋，不同楼层和不同朝向房子的光照时间，这远比开发商设计部门概算的结果准确。

最后，开发商心悦诚服，拿一年的物业费换这位客户现场创建的光照模拟模型——

估计是怕此模型流传于江湖！

3

别乱“充值”了

“知乎”上，有人提问：“码农一般工作多长时间买房？”

很多人晒出了自己的买房时间，有人统计出码农平均买房时间大约是工作后的第5年，一些家庭条件比较好的，会在毕业2-3年内买房。

“回天地区”的新盘户型和产品基本都是根据码农的刚需打造，90平米的三居室和70多平米的两居室较受欢迎。套总价600万元以内，首付300万元以内，月供2万元以内的房源，很多月收入2万元以上的码农都可以承受。

在某项目的统计中，7成的码农都是首套刚需，这些客户对房子的品质更在意，而且都是高知人群，对信息比较敏感，对政府各类监管规定也很清楚，因此在选择某个项目之初，就喜欢一直盯着。

从园林设计到室内装修，如果开发商愿意，码农客户都会参与其中，即便开发商不请客户参与，他们也会通过各种途径了解项目情况，并经常提意见。

码农将开发商的户外广告戏称为“充值”。

一位已经买房的码农看到项目广告，会很认真地跟销售员建议：“劝你们别瞎充值了，把钱省下来给我们送个电饭煲多好！”

更多的码农买房人组成了准业主群，监督开发商的一举一动，监督房子的建设进展。每当看到影响项目品质的行为，便在各大论坛上一顿口诛笔伐，让开发商苦不堪言。

4

最严格的监管

码农做事普遍严谨，无时无刻不在监督项目进展，被开发商笑称为“最严监管”，并且认为这个监管“高于政府标准”。

因为码农除了给项目提意见，做模型之外，还会通过12345市民热线等渠道投诉项目。

有些投诉细致到项目上某个销售员的姓名和公示是否一致，或者项目是否在偷偷排卡蓄客。这些客户仔细研究了政府关于房地产销售的监管文件，逐条去抠，目的是严格监管开发商行为，让自己买到中意的房子，并且按时按质交房。

某项目计划在“十一”黄金周开盘，安排销售通知客户，建议不要离京。此举立即遭到一位客户投诉：“过节我们出去玩，开发商借这个时机开盘，目的是让我们买不到房子，肯定有猫腻！”

对此，开发商只能耐心跟客户沟通解释。

不过，开发商对于码农的各类批评监督都很认可，认为“从来没遇到过这样专业的客户”，一些专业性建议可以让销售部门立即反馈给开发部门，避免后续踩坑。

“有些设计等部门犯的错，我们在内部不敢说，通过客户投诉，反馈上去，帮助销售避免背锅，”上述销售主管说，在“回天地区”和码农打交道是个“痛并快乐”的过程，真正实现了阳光销售，倒逼销售员提高专业素养，踏踏实实改善项目品质和服务水平，让企业和销售员都回归到认真做事的初心上来。