焦点内参 | 广州降房贷利率刺激需求,多房企遭降级困难依旧

焦点研究院 · 房地产行业内参2022年第8周

监测时间：2022年2月21日—2022年2月25日

研究员：张子豪

一、宏观政策：

1、2月21日，四大行同步下调广州地区房贷利率（详见附注1）。

焦点研究院：与上周菏泽等多地房贷首付松动相比，本次广州下调房贷利率更具信号意义。广州作为一线城市，房价本身无明显下行压力，因此下调房贷利率对稳房价用处不大，反倒是对购房需求的刺激弹性将更加明显。目前看来，由于市场情绪仍是观望为主，为直接刺激楼市，决策层将利用下调房贷利率等直接刺激需求端的手段，试图恢复房地产景气度。

2、2月23日，海南海口市住建局明确将进一步加强商品房预售资金监管，所有售房款应直接存入监管账户（详见附注2）。

焦点研究院：加强预售资金监管体现了“保交楼、保民生、保稳定”的目标，避免烂尾楼风险。同时，此项政策并不意味着“冻结”预售资金，而是将按工程进度阶段性的释放资金，保证了资金用途的安全保证和动态管理。预计未来各地都将会采取类似措施，既能“管好”预售资金，又给资金一定的灵活性。

3、2月24日，国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会（详见附注3）。

焦点研究院：2022年中国经济增长面临较大的下行压力，在仍未找到另一行业替代房地产前，房地产行业仍要发挥其重要的稳定作用。但目前来看，仅从供给端着手无法平稳因需求不足而失衡的房地产市场。因此，预期未来政策调控更偏向于刺激合理购房需求的释放，以“稳地价、稳房价、稳预期”的方式实现房地产行业良性循环。而部分市场热度较低城市购房需求相关政策支持范围和力度有望进一步扩大。

二、企业经营：

1、2月21日，万科披露2022年度第三期中期票据发行文件（详见附注4）。

焦点研究院：万科在2022年已完成发行两期中票，共融资60亿元，用途都是用于商品房项目建设，再加上此次的20亿元，已获得共80亿资金，且并非用于债务偿还。由于万科一季度无公开债务压力，连发三期中票可视为在融资环境好转时积攒一定储备，以应对之后可能产生的资金压力。结合郁亮此前认为房地产进入“黑铁时代”，万科正在“屯粮”以背水一战。

2、多家房企再遭国际三大评级机构降级（详见附注5）。

焦点研究院：尽管融资环境有所松动，房企面对的市场环境仍旧糟糕，由于购房者信心下降，一月销售业绩普降，评级公司预计未来房企收入仍不乐观，这也引发了最近新的一轮大规模的评级下调。目前看来，决策层对房企释放的善意并不能产生提振市场的功能，这也印证了上述对需求端的刺激措施将会成为接下来的重点。

三、土地市场：

1、2月22日，厦门市披露了2022年住宅用地供应计划以及今年三批供地安排（详见附注6）。

焦点研究院：由于2021年最后一次宅地出让流拍地块较多，2022年首轮供应11宗，岛内地块占5宗，加大岛内地块供应力度可以活跃土地市场，厦门由于人口密度较大，长期来看仍具有房价上涨压力。厦门建发，厦门象屿和厦门国贸等企业近期成功发行低利率债券，预期后续市场国企将占据主导。

2、2月23日，上海发布2022年首批集中供地公告，其在出让政策方面做出了两项重要调整（详见附注7）。

焦点研究院：上海的出让准则通常较为细化甚至较为繁琐，主要是考虑到一线城市房价压力上涨较大。同时针对每次土地出让出现的新情况，在下次土地出让过程中又不断调整出让规则，使得总体上土拍溢价率处于低位并且地块流拍情况较少。

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附注：

1、其中，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。一名国有大行个贷部负责人告诉记者，与去年同期市场需求旺盛、房贷额度紧张不同，今年开年以来，房地产成交较淡、银行房贷额度宽裕，未来一段时间房贷仍有持续下行空间。

2、2月23日，海南海口市住房和城乡建设局披露关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知。该《通知》要求，明确资金监管主体职责及监管内容。监管银行为预售资金监管的实施主体。开发企业在商品房预售前，应与监管银行签订《商品房预售资金监管协议》，协议条款应当明确预售商品房概况、监管账户的户名及账号、预售资金的收存管理、重点监管资金的构成（含具体金额）和管理、双方权利义务等内容。此外，开发企业应当如实申报重点监管资金，不得少报，并应当在销售现场醒目位置公示监管银行名称及监管账户，并告知购房人将所有购房款存入本项目的商品房预售资金监管账户；房地产中介机构代理预售商品房的，应当在销售场所醒目位置公示监管银行名称及监管账户，并在签订中介代理合同时告知购房人将所有购房款存入本项目监管账户。

3、住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，2022年要重点抓好加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动、落实碳达峰碳中和目标任务等工作。其中提到要保持房地产市场平稳运行，保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。

4、该中期票据注册金额20亿元，发行金额20亿元，发行期限3年，募集资金拟全部用于商品房项目建设。

5、2月18日，穆迪对中梁控股评级从“B1”下调至“B2”，展望从“稳定”调整为“负面”；2月22日，惠誉对正荣地产评级从“B”下调至“C”；2月23日，惠誉对融信中国评级从“B”下调至“B-”， 展望“负面”；2月23日，穆迪对景瑞控股评级从“B3”下调至“Caa2”，展望仍为负面。

6、2022年厦门住宅用地计划供应265.95公顷，其中产权住宅用地82.72公顷，租赁住宅用地28.06公顷，其他住宅用地155.17公顷。

7、本次首先做出调整的是“评标办法”，部分地块不再采取“135分制”而改用“商务标（70分）+技术标（30分）的100分制”；本次进入“一次书面报价”阶段后，若出现相同报价触发“随机值”，政策调整为所有竞拍人均可修改其报价，不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”。

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