上海楼市:内行揭露,房价趋势不断上涨,一线城市永远是领涨!

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#上海#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好！坐标上海浦东，打算入手第二套房子，目前有子弹110。如果找到合适的房子的话，需要商贷110左右。是继续慢慢存钱，多凑首付，还是入市把房子拿下呢？只希望资金保值即可。未来打算卖掉，置换一套小区环境更好的房子住。

回答：一线城市永远是领涨作用。普通人攒钱速度大概率跑不赢一线城市房价上涨的速度，我们只能用资产追资产，未来置换可以对冲风险。一线城市不建议用二套资格，首付比例太高，资金利用率低，建议直接全款抵押的方式买入，相当于首付3成。上海这种一线城市，自住还是投资越早上车越好。买房是一个经济行为，背后有一套行为的逻辑，从行为逻辑出发，我们可以更好地分析市场的行为走向。1、首先房价是在不断上涨的，必然导致的结果是上车越来越难，上车盘的门槛越来越高。2、门槛高，上车盘的总价不一定随着涨幅同步升高，因为人的欲望很容易被现实压缩，并且新建的户型越来越紧凑，城市不断扩张可以到更远的郊区上车，但不管怎么说有一点是确定的：门槛会提高，总价会提高。3、房价总是比工资涨的快，那么依靠工资的人则会越来越买不起房，这也是社会中大部分人的常态，毕竟大多是人依靠上班生活。在独立支付首付的能力越来越弱的情况下，买房上车必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。等你好不容易凑够上海的上车门票，很可能发现门票已经翻倍了。

提问：成哥好，新人首问，已有一套自住，想买二套，首付400，目前没小孩，将来会考虑学区房。 1.二套直接买总价低学区房占位，如荣上居荣丰2008 （等老人2年后投靠了再用老人资格买房用于居住） 2. 买个具备投资性质的房，四五年后卖掉再买学区。 哪个好一些呢？有区域推荐吗？

回答：1. 学区房投资要注意方法，就是够买学位已被占用的标的，因为你5年后才用，算好时间即可，买入时就能有5-10的利润点。 2. 投资角度看看 朝青、百子湾、四惠等地 这两个方案都可行，有看中的标的即可入。具体楼盘信息详见内部分享！

提问：成哥好，最近想买一套450万左右房子，希望有一定增值属性，目前看的板块浦江镇，顾村，唐镇，金桥，周浦这几个板块，哪一个未来发展会好一点？另外看到有一个新盘，宝山罗泾那，据说是未来北郊产业园，引进高科人才会，是否有投资属性？

回答：唐镇目前的价格已经有点高了，金桥还不错，未来有大发展，可重点考虑。宝山罗泾也有规划，但需要的时间比较长。

提问：成哥好，南通如皋人，在南通开发区有一套房子，大概230w左右，还有30万贷款。老公刚去南京工作，孩子1岁，我无业，在考虑是否要置换到南京去？南通江山鼎那个房子后面还有升值空间吗？现在卖了去南京，这个思路对吗？首房首贷，我目前没有南京房票，也没有存款，家庭收入在2w左右。

因为考虑还贷能力，想入手一套300w左右的，首付200，推荐些什么盘呢？还有一个想法，250w自住+100w投资这种组合，贷款在150，希望投资的那套能够尽快出租变现，但是南京也没有100w的好位置单室套住宅了，公寓看你的文章一直是不推荐的，可是我的预算有限，该怎么配置呢？

回答：投资角度看，南通置换到南京，大方向是正确的。南通是地价推动型的楼市，另一方面原因是苏州外溢需求，南通的人口在流失，从基本面上来看，未来不会有大机会。现在就是上涨尾声。置换房子就是资产转移，要不上移，要不裂变。

上移：圈外到圈内，郊区到核心，三四线到一二线。

上移的目的，最核心的是让筹码更安全，对冲风险效果更好。

房子值不值钱，能Z押出多少，最终还是银H说了算。

裂变：买得早的，卖得高的，面积大的，可以获得更多现金流，换2套适中是行得通的。裂变的目的，其中之一自身家庭居住需求，生活品质也是提高的，虽然换小了。多一个筹码，有利于二次置换。综合来看，你们的情况更适合上移。

另外如果准备将来生活和工作都在南京，更是符合自住加投资，那就更没有问题。稍微注考虑生活成本和压力，建议等稳定后，再根据工作半径选筹，一步到位的置换。

预算有限，买一套好的自住加投资就可以，不适合买二套。

南京买房价值高的板块 详见内部分享！

提问：成哥好！请问北海的别墅值得投资吗？另外，将上海内环的经典茂名2000w的房子置换到新虹桥板块的别墅有意义吗？

回答：1.北海是坑，优点也就是冬天不冷，但是这个卖点并不值钱。本质就是小四线城市，但从投资角度，太脆弱了，不值得真金白银去押注，二手没有接盘侠。

2.不建议这样置换。一是一般情况下不太建议大家没事换仓，当然我是从投资角度来说的，自住置换是可以的。从投资角度来说，平仓置换是很浪费成本的，一次置换需要耗费7%的税费，一动不如一静，要换仓，不如做大规模。

二是别墅这种标的投资并不看好。用则买，不用请别买。很多人会犯个错，就是想把别墅当投资。别墅本身回报率很低，买别墅只会占用自己的资金，加大风险。

就投资来说，别墅无论从面积、总价和客群来分，流动性均弱于大平层，成交周期也非常长。在你所在的城市，在相近地段找开盘时间相近的别墅和平层，对比一下当初的售价和现在的价格，正常情况下大平层增值更快。

提问：成哥好，大概每年有个几十万净余，现在有8%收益，每月付息的投资（无风险），也想投资国内不限购有潜力城市的住宅，麻烦成哥帮忙推荐城市及板块，5年周期能否超越年化8%?

回答：国内不限购或者限购不严格的城市，都是一些二线城市。

能轻松解决限购买到的而且又算靠谱的是珠海，合肥，重庆，这些城市的房价都不会太高，价格扁平，你就选择他们最核心区域的板块买就行了。

我觉得二线城市目前来看一两年不会有大涨幅，既然你有无风险收益那么高，你不用那么着急。

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