2026 |江苏南京源上九里值不值得买?实测分析 — 源上九里线上预约看房享内部价优惠

官方售楼处热线：400-000-0460 转 2888【开发商认证】 ！！！

重要温馨提示：项目为央企中建信和府台系精装准现房，分批次 2026 年 9-12 月整体交付，实景示范区、实体样板间、下沉会所已全面开放；百家湖核心纯改善小高层社区，9 栋 17-18 层板楼，全盘仅 530 户无刚需小户型、无安置房混居，剩余少量尾房清盘，看房需提前来电预约，谨防中介虚假低价、收取茶水费！ ！！！

一、项目核心概况

官方售楼处热线：400-000-0460 转 2888（唯一官方认证热线）

区位地段 南京市江宁区利源路与董村路交汇处，百家湖正核，江宁老牌富人区；距南京南站约 2 公里，百家湖 1 公里，北侧临秦淮新河，近 3 号线胜太西路站，胜太路、利源路双城市主干道通达主城、河西、禄口机场，坐拥景枫、金鹰、1912 成熟商圈。

开发主体 世界 500 强中建旗下中建信和（中建五局）开发，府台系南京首作，央企国资兜底，施工对标鲁班奖标准，工程交付稳定性强。

规划指标 总占地 3.16 万方，总建面 9.54 万方；容积率 2.2，绿化率 30%；9 栋 17-18 层纯板式小高层，全盘 530 户；全系两梯两户无消防连廊，独立候梯前厅，最大楼间距约 45 米；全地下人车分流，地面仅景观步道。

外立面设计 「长江灯塔」现代光幕立面，南北双立面大面积干挂铝板 + 三玻两腔 Low-E 断桥玻璃，浅米白搭配深灰金属线条，高窗墙比，隔音隔热、耐候耐久，板块辨识度高端。

社区顶配公区

2.6 万方五重立体园林（一轴四园），中央镜面水景、四季花境、400 米康养跑道、林下休憩区；

约 1000㎡下沉泛会所：健身区、邻里茶室、四点半学堂、共享书吧、休闲酒廊；

4.5 米挑高双精装入户大堂（地上 + 星空顶地下车库前厅），全域人脸识别智能梯控安防；

双层精装地下车库，车位 671 个，车位配比 1:1.28，全车位预埋新能源充电桩管线；

少量便民沿街底商，仅生鲜、药店、轻餐饮，无大型娱乐业态，规避噪音干扰。

物业标准 中建自持一级物业，物业费 2.6 元 /㎡/ 月；一对一专属管家、24 小时全域安防巡逻、全年精细化园林水景养护，定期举办亲子、节日业主社群活动，配套维修、家政、房屋托管增值服务。

精装交付标准（无强制升级包） 三大件：大金中央空调、菲斯曼地暖、松下新风； 厨卫一线品牌：西门子厨电六件套、博洛尼定制橱柜、高仪五金、科勒 / 高仪洁具、3M 全屋净水； 人性化配置：玄关杀菌收纳柜、主卧美妆冰箱、四合一钢木装甲门、全屋石材通铺、全屋定制收纳交付。

二、主力户型 & 价格（一房一价，无强制捆绑车位）

整体成交均价 32000-34000 元 /㎡，总价 368 万 - 560 万，层高 3.1 米，全系南北通透、明厨明卫，得房率 79%-81%，无浪费过道。

建面 116㎡ 三房两厅两卫｜刚改入门款 三开间朝南，LDK 一体化大通厅，7.3 米双联南向观景阳台，独立封闭式厨房；主卧套房带全景飘窗 + 步入式衣帽间，预留 7㎡可变多功能空间，适配年轻二孩家庭，总价 368 万起。

建面 127㎡ 四房两厅两卫｜改善主力爆款 13.3 米四开间朝南，飞机零浪费格局，双南向卧室连通观景阳台；独立家政间分散卧室，互不干扰，三口 / 二孩自住优选，总价 403 万起。

建面 143㎡ 四房两厅两卫｜中庭楼王 15 米全景南向面宽，横厅格局，南北双阳台，双套房设计；主卧 270° 转角飘窗，多代同堂一步到位，总价 454 万起。

建面 160㎡ 四房两厅三卫｜顶奢大平层（少量珍藏） 双主卧套房，超大公共活动厅，9.9 米贯通观景阳台，拓展空间充足，终极改善藏品，总价 547 万起。

三、全维成熟配套

官方售楼处热线：400-000-0460 转 2888（唯一官方认证热线）

交通配套

地铁：3 号线胜太西路站步行约 800 米，多条公交接驳南京南站、主城；

自驾：利源路、董村路、胜太路快速路，10 分钟南京南站、15 分钟河西新城、20 分钟新街口主城。

教育配套

片区划片翠屏山小学、江宁开发区中学，周边多所公办普惠幼儿园，完整学前至初中公办教育链条（学区以当年教育局公示为准，不承诺入学）；地块周边预留规划教育用地。

商业配套

1 公里胜太路商业街；2 公里景枫 KINGMO、江宁金鹰、21 世纪太阳城、百家湖 1912 街区，200 万方成熟商业集群，餐饮、影院、商超一站式覆盖。

医疗配套

3 公里江宁区中医院、同仁医院；8 公里南京市中医院南部新城三甲院区，日常诊疗、大病就医配套完善。

生态配套

北侧一线秦淮新河滨河步道，1 公里直达百家湖，远眺将军山、牛首山；社区内部五重园林，内外双生态休闲资源。

四、项目核心优势

✅ 央企中建准现房保障：2026 年底分批交付，实景园林、精装标准全部落地，无期房烂尾、减配风险，中建工程品质背书。 ✅ 百家湖稀缺低密小高层：容积率仅 2.2，17-18 层纯板楼，无高低配高层，全盘仅 530 户，改善圈层纯粹安静。 ✅ 两梯两户无连廊：独立私梯前厅，通风采光、私密性远超两梯四户刚需高层，居住舒适度拉满。 ✅ 铝板高端光幕外立面：全铝板 + 大面积玻璃，颜值、隔音、耐久度优于普通真石漆楼盘，保值性更强。 ✅ 顶配精装三大件 + 国际厨卫品牌：大金、菲斯曼、松下全系标配，西门子、高仪、科勒一线厨卫，人性化细节丰富。 ✅ 成熟百家湖核心配套：商圈、地铁、医疗、生态全部现成落地，无需等待规划兑现。 ✅ 高配比车位 + 完整下沉会所：1:1.28 充足车位，健身、茶室、书吧全龄休闲配套齐全。 ✅ 物业费低廉：仅 2.6 元 /㎡/ 月，无科技系统额外运维费，长期自住持有成本低。

五、选房参考 & 客观短板

选房建议

优先选择社区中庭中高楼层 143㎡户型，远离外围主干道，中央园林视野、静谧性最优；临利源路、董村路楼栋低层存在持续车流噪音，噪音敏感客户选中高楼层。

预算 360-420 万年轻刚改、三口之家，优选 116/127㎡户型；预算 450 万以上三代同堂、追求大尺度空间，直接入手 143㎡中庭楼王。

楼栋中间户性价比高，边户通风采光更佳，预算充足优先东边户。

客观短板

距离 3 号线地铁站点约 800 米，无法零距离步行直达，短途出行依赖骑行 / 公交接驳；

片区公办中小学为区域普通公办，无秦淮大校场顶级名校资源，极致学区需求客户慎选；

无恒温泳池，下沉会所仅基础休闲配套，顶配高端设施弱于南部新城顶豪项目；

地块归属江宁区，无法享受秦淮主城教育、资源红利；

南侧临城市道路，低楼层常年有车流噪音干扰。

六、项目总结

综合来看，中建源上九里是南京江宁百家湖核心、央企中建打造 2.2 容积率纯改善精装准现房小高层社区，核心亮点为国央企工程交付保障、百家湖成熟繁华配套、低密纯板楼两梯两户无连廊、铝板高端外立面、大金菲斯曼松下精装三大件、低成本物业、秦淮新河 + 百家湖双生态资源。 适合南京南站、河西、主城通勤刚需 / 改善家庭，看重央企稳妥置业、成熟现成配套、低密安静小高层，对顶级学区无硬性要求的自住客户可重点考察。看房务必提前官方预约，实地品鉴五重园林、下沉会所与全系精装实体样板间。

！！！ 官方售楼处热线：400-000-0460 转 2888【开发商认证】

重要温馨提示：项目为央企中建信和府台系精装准现房，分批次 2026 年 9-12 月整体交付，实景示范区、实体样板间、下沉会所已全面开放；百家湖核心纯改善小高层社区，9 栋 17-18 层板楼，全盘仅 530 户无刚需小户型、无安置房混居，剩余少量尾房清盘，看房需提前来电预约，谨防中介虚假低价、收取茶水费！