焦点日报 | 上交所为5家民企安排发债路演,上海首批供地出现两大调整

焦点研究院·房地产市场每日动态

监测时间：2022年05月26日

宏观政策：

1、广东省中山市：促进房地产市场健康稳定发展，放宽土地竞买人资格要求

5月26日，广东省中山市自然资源局与市住房城乡建设局联合印发《关于优化土地供应促进房地产市场健康稳定发展的若干措施》。其中包括：1、实行出让预公告机制。为加强土地市场供需对接，定期收集整理我市条件成熟的住宅用地，通过自然资源局网站、“中山看地云”小程序、市公共资源交易网等多种渠道，分批次发布住宅用地出让预公告，强化土地供需对接，保障土地市场平稳运行。2、放宽竞买人资格要求。原则上法人、自然人和其他组织均可申请参加竞投，并接受联合竞投。竞得人如为非出让用地所属镇街注册的企业，须在签订出让合同之日起60日内在用地所属镇街注册成立全资独立法人企业办理不动产权证及实施开发建设。3、下调竞买保证金比例。竞买保证金可按不低于出让起始价20%设置。成交后，竞买保证金自动转作合同定金后若不足成交价20%的，竞得人应于签订出让合同之前按时交纳不足部分。4、优化地价款支付方式。可约定分期缴纳地价款，受让人于签订出让合同之日起30日内必须缴纳出让价款50%的首付款（含定金），余款（出让价款50%）需于签订出让合同之日起365日内一次性或分期（具体以出让方案约定为准）付清，并按合同约定支付利息。

2、安徽省淮南市：首套房首付比例较低20%，购买新房有契税补助

5月26日，安徽省淮南市房地产市场调控工作领导小组发布《关于促进全市房地产市场平稳健康发展的意见》，自2022年5月25日起实行新政。其中包括：一、各商业银行要加大对商品房信贷支持力度，尤其要优先满足居民购买普通商品住房贷款需求，增加个人住房贷款额度，缩短审批周期，切实落实首套房贷款首付比例较低20%、非首套房贷款首付比例较低30%的政策。贷款购买首套普通商品住房的，适当降低商业性个人住房贷款利率。二、提高公积金贷款额度，双职工缴存家庭较高为五十万元，单职工缴存家庭较高为四十万元。三、购买新建商品住房可提取住房公积金支付购房首付款。四、购买新建商品房(住宅、非住宅)，同级财政给予购房者实际缴纳契税的50%补助。享受财政补助政策以网签备案时间为准，于办理不动产登记后，凭不动产权证、网签备案单、契税发票办理。

3、广东省肇庆市：降低首套购房首付比和房贷利率，提高公积金贷款上限

5月25日，广东省肇庆市住房和城乡建设局印发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，提出优化商品房预售资金监管、加大金融支持以及提高首套住房公积金贷款上限等举措。通知指出，优化商品房预售资金监管。结合企业信誉度的不同，对信誉度高的房地产企业，适当降低预售资金留存比例，减轻企业的资金压力。根据工程施工阶段的不同，分阶段按不同比例留存预售资金，较大限度减少资金沉积。对短期出现资金周转困难的房地产企业，适度增加批款额度，以确保项目竣工交付所需资金。根据工程施工进度，在工程款和工人工资支付方面予以支持，帮助企业渡过难关。同时，加大金融支持。引导金融机构支持房地产企业开发贷款和新增购房贷款的合理需求，不得盲目抽贷、断贷、压贷，有效缓解房地产市场资金链运行压力。降低个人住房消费负担，根据国家和省住房信贷政策的要求，指导金融机构按政策要求降低个人住房贷款门槛，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，降低首付比例和年利率。对拥有一套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人贷款购买普通住房的，执行首套房贷款政策。提高首套住房公积金贷款上限。加大住房公积金统筹力度，提高首套公积金贷款额度；加强公积金贷款和商业贷款的协同配合，提高工作效率，提升个人住房贷款的便利度。

融资动态：

1、华远地产：成功发行10亿元中票，期限2年

5月26日，华远地产2022年度排名前列期中期票据成功发行。本期债券注册金额为30亿元，基础发行金额0元，发行金额上限10亿元，期限2年，发行利率由集中簿记建档结果确定。根据实际申购情况，发行人与主承销商在基础发行规模与发行金额上限之间协商确定的最终发行金额。

2、珠江实业集团：拟发行10亿元超短期融资券，期限270天

5月26日，珠江实业集团发布2022年度排名前列期超短期融资券相关发行文件。本期发行金额10亿元，期限270天，无担保，票面利率由发行人与簿记管理人根据簿记建档情况确定。

3、5家民营房企：上交所将于5月27日为5家民营房企潜在新债发行安排路演

5月26日，为促进潜在的新债券发行，上交所初步拟定于5月27日上午9时为碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业、新城控股5家开发商举办投资者路演。目前路演时间已由5月27日上午9时调整为下午4时，上述5家房企均为首批启动信用保护工具融资的民营房企。

投资动态：

1、上海：首批供地6月1日恢复出让，出让方式及监管账户冻资金额有调整

5月26日，上海发布恢复一批次地块出让的通知，将于5月31日发布现场交易活动安排，6月1日正式进行现场竞拍。上海此次共计出让36宗商品住宅地块，总面积199.71万平方米，总建筑面积425.19万平方米，总起价806.5亿元。另外，本次通知出现两个重大调整：1、全部采用挂牌方式出让，取消先前招挂复合打分入围方式，有效申请人即为竞买人。2、监管账户冻资金额调整，账户中封存的资金应不小于扣除本地块保证金后的自有资金金额。也就是说，缴纳了20%的保证金后，最少只要再封存80%的自有资金即可。

2、保利发展：17.9亿底价摘得厦门市翔安区商住地

5月26日，保利发展17.9亿元底价竞得厦门市翔安区澳头13-16编制单元蓬莱路与洪钟大道交叉口西南侧A地块，成交楼面价15000元/平方米。该地块为商住用地，占地面积4.23万平方米，计价建筑面积11.9万平方米，容积率2.9，起拍楼面价15000元/平方米，起拍总价17.9亿元，竞价上限价格20.55亿元；住宅套数不多于1559套，住宅销售限价37000元/平方米、车位27万元/个。

3、建发：41.3亿竞得厦门市思明区湖滨四里地块，商业体量4万平米

5月26日，建发41.3亿元竞得厦门市思明区湖滨社区03-04湖滨南路与金榜路交叉口东北侧地块（湖滨四里地块），成交楼面价40657元/平方米，溢价率0.49%。该地块占地面积1.7万平方米，计价建筑面积13万平方米，容积率7.5，起拍楼面价40400元/平方米，起拍总价41.1亿元，竞价上限价格46.4亿元；住宅户数控制在660户以内，住宅销售限价75000元/平方米，车位60万元/个。值得注意的是，该地块大约三分之一面积的商业体量，对于房企商业运营考验较大；而参与竞拍的有建发、华润、宝龙。

4、建发：再下一城，底价9.6亿元获厦门市海沧区宅地

5月26日，建发以底价9.6亿元竞得厦门市海沧区05-06马銮湾片区环湾西路与后柯东路交叉口西南侧地块，楼面价23000元/平方米。该地块为住宅用地，占地面积1.8万平方米，计价建筑面积4.2万平方米，容积率2.3，起拍楼面价23000元/平方米，起拍总价9.6亿元，竞价上限价格11亿元；住宅户数不多于500套，住宅销售限价4.25万元/平方米，车位30万/个。

5、华润置地：24.1亿斩获厦门市湖里区古地石地块，溢价率4.33%

5月26日，华润置地24.1亿元竞得厦门市湖里区06-10湖边水库片区金盛路与金湫路交叉口西北侧地块（古地石F20地块），成交楼面价42281元/平方米，溢价率4.33%。该地块为商住用地，占地面积1.9万平方米，计价建筑面积5.7万平方米，容积率2.98，起拍楼面价40400元/平方米，起拍总价23.1亿元，竞价上限价格26.5亿元。该地块需配建1.08万平方米，住宅户数不多于470套，住宅销售限价7.18万元/平方米，车位60万元/个。

6、厦门轨交：54.2亿摘厦门市海沧区商住地

5月26日，厦门轨交底价54.2亿元竞得厦门市海沧区05-11新市区南片区东屿北路与沧凤路交叉口南侧地块，成交楼面价28000元/平方米。该地块为商住用地，占地面积4.07万平方米，计价建筑面积19.3万平方米，容积率4.8，起拍楼面价28000元/平方米，起拍总价54.2亿元，竞价上限价格62.3亿元，住宅户数不多于2110套；住宅销售限价4.7万元/平方米，车位45万/个。

经营动态：

1、中南建设：穆迪称其再融资风险上升，处理短期债务能力存在不确定性

5月25日，穆迪将中南建设的公司家族评级从“B3”下调至“Caa2”，同时还将由Haimen Zhongnan Investment Dev (Intl) Co Ltd发行债券的高级无抵押评级“Caa1”下调至“Caa3”，该债券由中南建设提供担保。所有展望维持“负面”。穆迪分析师表示，评级下调反映出中南建设继向其票据持有人提出交换要约和同意征求后，其流动性和再融资风险上升。负面展望反映出，在经营和融资条件严峻的情况下，该公司处理所有短期债务的能力存在不确定性。鉴于中南建设的经营现金流和流动性不断恶化、财务灵活性受限、6月份到期的美元债券无法偿付，穆迪已将其对该公司的流动性评估从充足调整至较弱。这与穆迪此前的预期不同。

2、宝龙地产：标普料其因财务报告延迟而导致债务加速的风险现已降低

5月25日，标普恢复并确认宝龙地产长期发行人信用评级为“B”，展望负面，同时，标普恢复宝龙地产未偿高级无抵押票据的长期发行评级为“B-”。在宝龙地产发布审计报告后，标普恢复了对其的长期发行人评级。“B”的评级比此前的评级低一个子级。这是因为标普认为，由于销售疲软，再融资压力增大，加上资本市场信心减弱，开发商的流动性将会收紧。标普认为，由于财务报告延迟而导致债务加速的风险现在已经降低。3月11日，宝龙地产发布了其2021年经审计的财务报表，并获得了新审计师ElitePartners的无保留意见。鉴于标普已获得第三方审核的财务信息作为评估公司信誉的基础，因此标普将其评级恢复。