及时避雷!二手房库存新高,在重庆这类房子千万不要轻易碰……

新年以来，重庆新房和二手房市场的开局都不太理想。对于重庆新房市场，很多大V都在说楼市春节0成交。很负责任地告诉大家，这个数据是错的！锐理数据显示，今年春节重庆有150套商品房成交，只比2021年春节下跌6.8%，总的来说不算太冷。

不过，新房市场的后续发力如何，就要看接下来小阳春行情了。

今天，重点想说的是二手房市场。看看这个存量，光链家一家就达到17万+的库存。

而且，这里面区县的房源也就1-2万套左右。2017-2018年的新房，慢慢地都变成了二手房上市了。观望情绪浓厚加上购房伪需求消失，实际二手房存量和增量还是在持续上涨。

那重庆楼市还有机会吗？答案，是肯定的。在新房供应量大幅度减少后，二手房需要一个自我调节供需关系的时间。套用背锅侠经常说的观点，也就是慢慢重庆楼市会从新房市场为主，转变为二手房市场为主，用时间换取空间。

当一个新周期开启，新房供应持续减少，二手房成为主流，消耗库存，加上未来金融市场的刺激，例如降息，重庆楼市就会迎来一个新的机遇。

最近，就有很多粉丝在后台私信我们，称在重庆没有合适的新房购买时，哪种二手房值得他们去购买，又有哪种二手房是不建议他们去购买等问题。

我的回答是。

不要轻易碰“老破旧”！

不要轻易碰“老破旧”！

不要轻易碰“老破旧”！

重要的事情说三遍。

那么我们来思考一个问题，到底什么样的房子才被定义为“老破旧”，或者说多少年房龄的房子就已经达到了“老”这个范围，又或者说什么时候的房子折旧会比较明显。

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按照常理来说，其实我认为，2000年以前的房子，就可以被划分进“老破旧”这个范围。

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2000年，算是重庆商品房快速发展的一个时间节点，它更像是一条分界线，即使在2000年以前，已经有部分商品房面世，能够在我们记忆里出现的，其实却并不多。

相反，从这个时间节点来看，大多数人所居住的房子都是单位分配住房，比如一些厂矿的家属区、企、事业单位的职工住房等，但它们都存在一个共同点。

不是通过市场化运作出来的房子。

通俗来说，这些房子的出现，并不是哪个开发商为了盈利而开发，而是单位为了解决员工住宿问题而兴起的一种变相福利。

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所以，可以回想一下小时候所居住过的那些房子，我们不得不承认，品相的确是不怎么优秀。

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到了2000年以后，我其实在过往的一些文章中也提到过，2003年、2004年、2005年这几年面世的房子，它的质量其实是特别好的。

图源网络

首先，它们是大兴商品房后的前面几批，所以开发商基本处于一个尝试的阶段，不仅用材用量实诚，户型还好，大阳台、大客厅、大厨房……

其次，它们也是当时重庆人的排名前列次改善之路，从单位分配住房，到自己买房，实现了从“住”到“居住”的改善。

然而，这几年的房子质量再好，到现在，也已经超过15年的时间，折旧其实相当明显，尤其是那些没有好物业维持的小区，衰败起来也是非常迅速且可怕的。

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当然，我们如果认为在这之后的房子就一定不算“老破旧”了，那我可以很明确的告诉你，年轻人，你的这个想法很危险。

这是为什么呢？

我们来看这两个时间段。

排名前列个是2010年到2012年；

第二个是2018年到2019年。

先看排名前列个。

2010年到2012年，在我看来，是房地产快速发展的一个阶段，市场需求大，部分开发商为了实现迅速盈利，所以根本不会花太多心思在产品力的钻研上，从而导致产品力不足。

比如户型不合理；

比如立面不美观；

又比如社区配套不齐全；

……

再看第二个。

2018年到2019年，这两年的房子，虽然离如今时间近，但其实它们的产品力有所下滑，尤其是受到购房限价影响后，这一点显得尤为突出。

反而是在2020年，我们可以看到产品力的再一次崛起，由于这一年，受新冠疫情的影响，整个市场的去化比较艰难，而在疫情宅家期间，以往那些产品力不足的房子，就暴露出了很多现实问题，所以在这样的大背景下，开发商就开始在产品力上下功夫，以产品力换取去化是这两年的大势所趋。

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当然，我以上罗列的几个时间节点，也只是一个大概，具体的房子我们还是要具体去看。

比如它是什么开发商；

又比如它有没有物业；

……

往往这些都会对房子产生影响。

我以物业来举例。

即使是“老破旧”，但有些已然可以拿到银行里面去做贷款，这是为什么？我认为其中很大一部分因素就在于，它有一个好物业。

更何况在去年11月初，我国住房和城乡建设部又公布了排名前列批城市更新试点名单，重庆榜上有名。

图源中华人民共和国住房和城乡结合部官网

那么，我们能够得出的结论是什么？答案一定是“老破旧”的未来，一定是越来越好的。

我们可以看到，对于城市更新来说，除了把一些公建类项目恢复成往日荣光之外，其实还有另外一个很重要的命题，那就是给一些“老破旧”社区增加三样东西。

配套，电梯，以及物业管理。

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所以，对于我们来说，购买二手房，我有这几点建议要说。

首先，要去看它的绿化维护，是否有物业在定期养护，这个很重要。

其次，要去看它的停车管理，比如是露天的停车坝，还是室内的停车库。

再来，要去看它的公共区域卫生情况，比如楼道地面是否干净，电梯梯箱是否通风等设备都有，公区墙面有没有张贴广告等。

……

以上这几点，都能够比较直观地向我们展示它们是不是属于二手房中的“老破旧”一项，如果属于，那就说明是雷区的可能性大，注意及时避开就好。

那么，正在阅读这篇文章的你，能否立马识别出二手房中的“尖货”呢？我们留言区见。