焦点快评 | 多地试点现房销售,预售制取消不再是空谈

焦点研究院·焦点快评

出品时间：2023年2月17日

政策内容：

2月8日，经济日报发表文章指出，当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。与之相呼应的是，河南、湖南、山东等多省将开展试点积极探索预售制度改革和现房销售。将逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

焦点观点：

随着房企信用风险持续发酵，房企快周转模式面临冲击。从金融层面看，越来越多的房企流动性存在压力，致使他们不得不采取收缩战略，减少拿地数量，甚至低价抛售一部分资产，以换取资金回笼。此外，房企信用风险导致其融资渠道不畅，更加恶化其现金流情况。而从民生层面看，房企土地投资的收缩，施工过程的停滞甚至“烂尾”，都会使购房者意识到房价下行的压力，更多选择持币观望。这将进一步加剧房企销售端的压力。

快周转模式的终结将对房地产行业产生深远影响，其中，现房销售制度的逐渐试点和发展正是顺应了时代趋势。到目前为止，我国商品房总体短缺的时代已经基本结束，这意味着以预售制为代表的，房企通过加杠杆拿地，快速预售早早回笼销售资金，缩短贷款期限，从而开发投资项目的提高开发效率的做法已经不再适用。因此现房销售将随着市场变化进入购房者的视野。

现房销售有利于维护购房人权益，基本上可以避免期房曾经出现的停工烂尾等现象，对消费者来说是重大利好。这一政策从民生层面看，将为购房者注入一针强心针。购房者的利益得到了根本性的保障，货不对板、房屋质量等问题，以及停工和延期交房等风险都将降至最低，能极大的刺激购房者的消费心理。从金融层面看，该政策将考验房企对资金控制的能力。实行现房销售制度之后，从开发、卖房，到回笼资金，项目的开发流程、回笼资金流程会比过去长很多。这将倒逼房企逐渐降低经营杠杆，以适应最新形势。

从目前现房销售的实现路径上看，多地将“现房销售”写入土地出让文件中。例如近期北京2022年第五批次集中供地中，多块土地竞拍要求中设置了竞现房的竞卖规则。从短期试点情况看，多数城市将通过在拍卖环节设置现房销售条件的方式，进行现房销售的尝试。但从长远发展上看，现房销售对预售制的“替代”并不是一蹴而就，各地需结合实际情况灵活调整预售及现房政策，调控房屋供给数量，促进房地产市场供需两端预期稳定。